楊光華:武漢超級富豪們,為什麼更愛千萬豪宅?

观点地产网

2020-08-25 07:23

  • 從長周期判斷,武漢中心區域的豪宅中,20%成熟地段的塔尖豪宅,将是未來的赢家。下一輪市場周期裡,他們的價格率先實現翻番。

    楊光華 幾年前,武漢天地賣2萬時,你告訴别人,這裡會漲到4萬。

    他們會說,你一定是瘋了!

    現在,武漢賣4萬的豪宅,你再告訴他們,這裡能漲到8萬。

    他們還是會說,你不是瘋了,就是開發商的托。

    疫情之後,武漢的富豪們開始掃貨。

    富豪們的焦慮,更多擔心财富的縮水,對現有的階層與生活的不安全感。

    他們想要有面子,也有裡子的生活。

    01

    去年,武漢買1000多萬豪宅的人,大約有400多人。

    在武漢,買得起1000多萬房子的,都不是一般人。

    他們對國内外經濟形勢有自己的清醒判斷,比一般人的市場嗅覺更靈敏。

    不用跟他們講M2,也不用講經濟危機或周期理論,他們有自己的理解。

    他們的生意夥伴、朋友關系裡,有在一線城市裡搶過豪宅的親身經曆。這些人就是他們買房的參謀。他們獲取消息的渠道更多。

    國内外貨币超發後,貶值預期增強,唯有買房能跑赢大盤。1000萬在手裡放一年,可能蒸發掉100多萬。如果他們用低成本資金買房,用好杠杆,相當于打八折買房。

    同時,國外的投資渠道、深圳等一線城市的買房通道,也關上大門。他們不用打卡上班。當别人都在上班時,他們在看房。

    靈敏的嗅覺、低成本資金、貨币的貶值,這就使得富豪們果斷買入千萬級豪宅。

    從多個在售項目的成交推測,今年武漢塔尖豪宅業績将暴增。

    不過,也是幾家歡喜幾家愁。有的千萬豪宅的客戶,看遍了武漢所有相似的項目,還是猶豫。

    大膽預判,今年買1000w+豪宅的,超過600人。

    02

    武漢的樓市,是一個“啞鈴”形狀。

    塔尖豪宅與超級剛需項目,兩頭都很火。中間的中産階級,則是猶豫不決。

    疫情沖擊最大的就是這批中産階級,他們的收入受疫情影響,房貸與生活支出大,不敢消費,更不敢投資。即使想投資買房,他們更喜歡對比。

    在武漢,什麼是富豪?他們買豪宅,就像買了一個包包一樣随意随性。

    富豪人群的分化,最終導緻豪宅消費的分化。在富豪内部,也分為一般富豪與超級富豪,或old money與 new money。

    這次疫情後,一批餐飲老闆倒下,也造就了一小批新的“爆發戶”。他們或是生産口罩、或口罩原材料,或是測溫設備等私營企業老闆。

    還有少數的富二代,原本在國外讀書或生活。但這次疫情,他們暫時不去海外。他們的父輩則為他們在武漢買一套可以長住的房子。這些都是因為疫情而增加的豪宅需求。

    未來幾個月,武漢豪宅将再分化。那些靠規劃賣房、賣預期的豪宅,将被邊緣化。接下來,武漢豪宅到了比拼品質的時候,比拼内部的軟硬件。

    “與成都相比,武漢的豪宅還差兩個層級。”一位曾在成都賣豪宅的朋友說,“成都的豪宅,是賣個整個大西南的富豪們。而武漢的豪宅,還隻是賣給湖北範圍内的富豪們。”

    在他眼中,武漢還沒有豪宅,最多算是豪宅的剛需産品。

    疫情之後,武漢的富豪們想馬上享受生活,他們想越早交房越好,想買地段成熟的項目。“一個片區如果至少還要吃5-10年的灰,他們會很快pass掉。”在武漢,毛坯豪宅要等一年多交房,精裝豪宅至少兩年以上。

    疫情之後,武漢的富豪們曆經生死,對很多人生問題經過思考後頓悟。懂得取舍之後,更懂得享受當下的生活,占有稀缺的資源。他們想要的是下樓就是繁華的生活,不用開車,步行就是到寫字樓、商場。他們更在意效益、時間、健康、陪伴,與家人在一起的時光。

    他們更傾向于内環的豪宅,或看江,或看湖,或有好的商業,或好的學校。因為他們知道,無論武漢未來如何向外擴張,内環不會改變。

    從長周期判斷,武漢中心區域的豪宅中,20%成熟地段的塔尖豪宅,将是未來的赢家。下一輪市場周期裡,他們的價格率先實現翻番。并且他們的單價,将比一般豪宅貴1-2萬元。

    03

    與同等量級的城市相比,武漢塔尖豪宅的價格與價值,嚴重背離。

    價格被嚴格限價,處于窪地。終有一天,價格将匹配豪宅的價值。

    前不久,武漢媒體同行到鄭州看項目。

    别人家的豪宅,單價7萬元左右。他們感歎,武漢的豪宅太便宜了。

    我認為,武漢的城市價值被低估,塔尖豪宅價值更是被賤賣。

    武漢一批豪宅單價3.2w以上,它們的地段與産品,如果沒有限價,賣4w,毫無壓力。

    一批單價4w左右的,賣5w,也是順理成章的。限價在給富豪們送福利。

    現在武漢的千萬級豪宅,是撿便宜的時候。一旦外來購買力湧入,這些千萬豪宅,就不是武漢的,而是全國買家的資産标的物。他們并不在意豪宅的戶型好壞,更在意能買到這樣的稀缺資産。

    從金融的角度,他們買的一套保值增值的标的物或資産包。貨币貶值預期下,資産的升值。1000萬投入後,多長時間能變成1500萬、2000萬?

    對于一般人來說,他們喜歡問,未來1500萬的房子,今後好賣嗎?

    這是一個杞人憂天的問題。少數中産階級的财富增長,将進入富豪階層。接盤者不用愁。

    多數豪宅買家買房,是用來長住的,并沒想過賣。

    [後記]

    未來兩年,武漢将爆發。

    數字經濟一線城市、内循環經濟一線城市、中部的一線城市。

    在整個長江經濟帶上,武漢是中點位置,也是長江經濟帶的核心所在。

    最近,一大批重量級項目将在武漢落地,央企與上市公司重倉武漢。

    截至8月21日,今年武漢土地成交突破1000億元。

    一兩年後,這些大項目兌現後,武漢經濟能級将再上一層樓。同期内,這些房地産項目也将入市。

    所以,我堅定看好武漢的一線城市前景。

    數字經濟時代,武漢将出現一批數字經濟富豪。城市的進階,最先體現在塔尖豪宅的價格上。

    當GDP翻倍、财富人群生長後,武漢的塔尖豪宅價格也将翻倍。

    反過來,塔尖豪宅的價格,也體現城市地位。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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