楊光華:新型城鎮化實踐的華僑城襄陽模式

观点地产网

2020-08-26 07:53

  • 從新型城鎮化的角度,剖析襄陽華僑城。

    楊光華 新型城鎮化,是擴大内需的重要引擎。

    不久前,在博鳌房地産論壇上,經濟學家談到最多的是新型城鎮化。

    新型城鎮化是全面建設小康社會的重要政策,也是當前我國經濟發展的重要動力。

    6年前,新型城鎮化成為國家戰略,“城鎮化是現代化的必由之路,是經濟平穩健康發展的強大動力”,當年的城鎮化率54.77%,中西部地區不到50%。

    截至2019年底,我國戶籍人口城鎮化率為44.38%,常住人口城鎮化率達到60.6%,這意味着中間有16.22%的差值。按照每年1%的增速,戶籍人口城鎮化率達到60%,中間還有15-20年的新型城鎮化機會。

    今年“730會議”上,提出“要以新型城鎮化帶動投資和消費需求,推動城市群、都市圈一體化發展體制機制創新”。

    最近兩三年,文旅小鎮、康養小鎮盛行,但缺乏就業機會與産業,對當地經濟發展作用極其有限。于是有了新型城鎮化,它的核心就是人的城鎮化,有産業導入與就業,人們能安居樂業。

    在新型城鎮化的路上,傳統文化的傳承、新的産業的導入、就業問題等等,是所有新型城鎮化參與者必須思考的問題。

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    8月26日,深圳經濟特區成立40周年紀念日。

    短短40年,深圳從一個邊陲漁村,成長為國際性都市。

    40年前,十余萬華僑返回中國。在南方省份,新建、擴建了25個農場。到1978年,共建84個華僑農場。1985年3月,全國僑務工作會議上提出建設“深圳特區華僑城”的構想。

    當時,華僑城提出“先規劃,後建設”的開發原則。以年薪11萬美元的高薪,聘請新加坡規劃大師孟大強作為項目總規顧問。

    他主持的這份總體規劃,提出“依托自然,以人為本”,以深南路為界,規劃南片遊憩文化,北片工業、居住、商業為主的總體功能布局,并延續至今。

    40年後,這裡以文化藝術為特色,空間疏密有緻,城市與自然和諧共生。

    這背後則是深圳華僑城的“築城”理念和邏輯,以規劃、生态、文化與産業作為“四個驅動”,推動農場、工業區、旅遊飛地,發展成今天的多元複合城區。

    從錦繡中華、世界之窗,到歡樂谷、歡樂海岸,形成一個完整的度假區。從華僑城小學、中學到醫院、酒店集群、住宅區,構成一個完整的城市級配套。

    5年前,華僑城率先啟動新型城鎮化戰略。

    如今,華僑城集團緊随新型城鎮化的國家戰略,結合30多年的造城經驗,探索出一套“文化+旅遊+城鎮化”創新發展模式。

    在探索中,華僑城總結出自己的城鎮化邏輯:堅持以人為本與産業引領,尊重、保護和融入當地曆史文化,構建“望得見山、看得見水、記得住鄉愁、留得住文脈、城鄉居民共同富裕”的美麗圖景。

    目前,襄陽華僑城成為華僑城集團新型城鎮化的代表項目之一。

    前不久,随着襄陽華僑城的業主代表,到深圳華僑城總部探訪。從東部華僑城、華僑城總部、世界之窗、錦繡中華、何香凝美術館等地,溯源華僑城的文化、藝術與生活的基因。

    寬闊的林蔭大道,專屬的華僑城小學、醫院、社區菜場、社區商業,都是城市級的規劃。走在華僑城濕地公園綠道上,看到環保義工們,帶着孩子們探索自然。

    這裡規劃完整且具有前瞻性,特别重視生态與文化。這裡是一座綠色的花園城市。

    未來,這樣的花園之城将出現在襄陽。

    02

    兩年前,華僑城為什麼落子襄陽?

    襄陽,在金庸小說裡被提及200多次。“跨連荊豫,控扼南北”,自古以來就是兵家的必争之地。

    襄陽有着2800多年的曆史。在這裡,劉備三顧茅廬、諸葛亮謀劃《隆中對》,襄陽成為三國鼎立格局形成的源頭。三國,始于襄陽,終于襄陽。一座襄陽古城,孕育漢水文化與三國文化,擁有古隆中等多處曆史文化古迹。

    地處鄂西北漢水中遊,七省通衢。西接川陝,東臨江漢,南通湘粵,北達中原,是鄂、豫、渝、陝、四省市毗鄰地區的交通樞紐,是南北通商與文化交流的要道。

    襄陽是湖北省域副中心城市、長江經濟帶重要的綠色增長極、漢江生态經濟帶中心城市。截至2019年末,襄陽市常住人口568萬人,地區生産總值約4813億元。東津新區,位于襄陽市區東部、襄陽高鐵站的門戶位置,是湖北首個省級戰略城市新區。

    随着高鐵經濟圈的形成,以襄陽為中心,2小時輻射武漢、鄭州、西安、重慶等四大城市圈。襄陽高鐵交通樞紐戰略區位,是最吸引華僑城的地方。于是,華僑城選擇在襄陽高鐵站門戶位置-東津新區,在8.48平方公裡的版圖上,造一座中部地區的多元化産業新城。

    同時,漢江生态經濟帶上升為國家戰略。因此在規劃之初,華僑城就開始思考:

    一座新城裡的人,需要哪些城市功能?如何做到功能的良性互動?文旅之外,道路、教育、醫療、工作、商業、文化等城市級配套如何布局等。

    在對标深圳華僑城的基礎上,襄陽華僑城與多家國際設計團隊,規劃了四大功能區:

    奇幻度假區,輻射四省市的國家級度假區;

    優質生活新城,宜居、生态的生活之城,享受一站式教育、生态濕地公園、豐富多元的生活配套;

    漢江文化客廳,襄陽與漢江的文化娛樂商業地标;

    商業商務文化中心,滿足産業升級與産業導入,創造更多的工作機會。

    這份規劃總圖,是國内外規劃高手聯合操刀,包括城市規劃、度假區規劃、建築規劃、景觀規劃、産業規劃等内容,相當于為整個項目繪制了一份發展藍圖。

    同時,項目融入“森林城市”、“花園城市”、“縫合城市”、“智慧城市”、“産業城市”等築城理念,打造一座國際級宜居城市範本。

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    在襄陽,華僑城将造一座“奇幻之城”——奇幻度假區。

    未來,這裡将成為一座國家級旅遊度假區。這對推進中部旅遊發展有着重要的戰略意義。

    這個夏天,襄陽華僑城“奇幻度假區”首期工程——奇夢海灘水樂園如期開業。

    奇夢海灘是中國首個汲取華夏文化與世界文化精粹,以海洋傳說和故事為藍本的水上娛樂王國,引進15台套共21座國際頂尖設備,是迄今為止華中投資規模最大、遊玩設備最頂尖的水公園。

    約有60%的項目适合親子合家歡,約40%的項目選用适合年輕人的刺激類遊玩設備,是家庭親子化、海洋主題包裝、四季可變化的水樂園。這裡夏季是海灘,冬季是溫泉。

    開園當天,萬名遊客前往體驗。端午小長假期間,接待近4萬遊客。最近每個周末,水樂園還開通了豐富歡樂的夜場模式。更有光影嘉年華和冰雪嘉年華活動,滿足全季運營的活動需求。

    這隻是襄陽華僑城奇幻度假區的一道“開胃菜”。

    除奇夢海灘水樂園外,項目還規劃有:

    以時空探索為主題,全新一代度假版大型主題樂園——奇幻谷,占地約45萬方,是一個六重沉浸式奇幻場景超時空大型陸公園;

    歡樂共享的家庭成長型遊樂目的地——奇趣童年,總占地約16萬方,是一個安全的、生态的、啟智的兒童成長中心;

    結合襄陽南船北馬的文化特質,融合“七十二碼頭、漕運、三國文化”等地理文化元素,全方位沉浸式體驗度假小鎮——奇妙鎮,占地面積約14.3萬方。

    同時,在度假區闆塊将布局海洋主題酒店、親子主題酒店、高端度假酒店等三大主題文化酒店,及奇妙鎮精品民宿、客棧,以滿足度假區全季旅遊、不同層級的度假需求。

    襄陽華僑城加快項目推進落地,列出了一份開業時間表:奇妙鎮首期預計2021年3月,奇趣童年預計2021年,奇幻谷預計2022年,主題酒店群預計2021年逐步開業。

    據研究表明,城市群與都市圈的人口與經濟總量占到全國的七成以上,未來新增城鎮化人口主要集中在城市群與都市圈範圍。以襄陽華僑城為奇幻度假區為中心,2小時高鐵圈,覆蓋武漢、西安、鄭州、重慶等為核心的四大城市群。

    目前,城市家庭2-7天的短途旅遊,比較難找到合适的目的地。而襄陽華僑城奇幻度假區,則是以三大公園、一座小鎮,滿足全年齡段家庭的出遊目的地,增加遊客在襄陽的停留時間,給襄陽帶來更充足的人氣和消費的機會。

    從旅遊産業的高度看,以襄陽華僑城奇幻度假區為中心,串聯古隆中、鹿門寺等人文景點,通過沉浸式樂園與奇夢海灘水樂園與景點觀光之間的互補,構建完整的新型旅遊模式,促進襄陽旅遊産業結構升級。

    同時,以襄陽為中轉目的地,可以延伸到神農架、恩施、宜昌、武當山等鄂西旅遊景區,有效将打通鄂西的全域旅遊生态圈。

    未來,奇幻度假區将持續舉辦多場大型文化活動、演藝活動,讓襄陽逐步成為新型活力目的地,提升襄陽文旅産業發展水平,并推動東津新區城市化發展,在漢江中軸文明帶打造一個國家級文旅目的地。

    據測算,未來奇幻度假區間接拉動城市年度旅遊收入60-100億元,增加就業人數約2萬人。

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    旅遊度假區,是襄陽華僑城的核心引擎。

    但這裡,遠不止于是一個度假區,更有一批重量級的城市級配套。

    以教育為例,華僑城堅持教育先行,考慮到家庭的教育需求,除幼兒園外,項目配備了12所學校,涵蓋了小學到高中一站式教育;華僑城聚集襄陽市教育局、武漢市長春街小學、康德教育集團、襄陽四中、襄陽五中等專家資源,成立華僑城教育專家聯盟,創新教育理念及模式。

    這種教育造城的模式,曾經在長沙梅溪湖出現過。梅溪湖,曾經是長沙郊區的葡萄園。後來,區域規劃有28所中、小學。如今,一批重點小學、名校分校開學。

    2019年10月15日,襄陽華僑城與名校襄陽五中簽約,共建襄陽五中華僑城實驗學校,采用九年一貫制辦學标準,共設36個班,可容納1800名學生。據了解,在2020年高考中,襄陽五中獨攬當地文理科第一,文理科600分以上812人。

    襄陽華僑城在漢江邊規劃了一座漢江文化客廳,将成為展示與體驗漢江文化的主場。在襄陽華僑城項目的商業商務文化中軸,除了高端寫字樓和酒店外,還有更多的是文化産業的導入,文化藝術場館的建設,提升城市的文化涵養,打造城市的文化地标。

    在産業導入的同時,保護與傳承當地的傳統文化,提供優質的居住生活體驗,推動産業優化升級和賦能城市價值。

    在城市生态配套方面,襄陽華僑城引入漢江水系,打造濕地公園,打通城市微氣候與微循環,創造一個生态之城。以水造城,開窗見湖,臨湖而居,回歸自然,像一座湖居的理想國。

    [後記]

    襄陽華僑城,遠不止是一座城。

    與深圳華僑城的氣質很相似,但不完全相同。

    在它的身上,可以看到深圳華僑城、長沙梅溪湖與成都麓湖的影子。

    文旅大盤、再造城市與湖居夢想等交織在一起。

    這一次,我從新型城鎮化的角度,剖析襄陽華僑城。這個項目初顯雛形,未來的商業、商務、文化與教育等城市級配套将更好兌現。

    我們看到隻是看到它十分之一的樣子。深圳華僑城,用時30年;武漢華僑城,用時10多年。

    我們有耐心,多給襄陽華僑城一些時間,兌現承諾。

    不過,至少可以說,它是華僑城新型城鎮化的一種有益探索。

    它的建設對襄陽古城提升文化産業、第三産業,提供就業機會,豐富文化内涵,激發文化的活力。

    這是它對襄陽最大的貢獻。

    同時,對襄陽的城市建設,提供一種新的模式:在與自然生态和諧共生的基礎上,促進當地經濟與産業的轉型升級,為襄陽“十四五”規劃,創造一座城市功能配套齊全的新城。

    在8.48平方公裡的土地上,在一份前瞻性的總體規劃的指引下,華僑城将一張藍圖繪到底,堅持規劃、文化、生态與産業的四輪驅動,創造出一座國際化新城與一座國家級度假區。

    在深圳經濟特區成立40年之際,用一座襄陽華僑城,緻敬深圳,緻敬華僑城。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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