馮毅成:事關武漢140萬個家庭,理性看待學區房

观点地产网

2020-09-08 01:48

  • 教育投資已經成為城市家庭的最大支出。在升學壓力下學區房始終是樓市關注的焦點。

    馮毅成 9月1日,武漢市2842所中小學幼兒園全面開學,約140萬名學生在離開學校8個月後重返校園。朗朗的讀書聲标志着武漢市在疫情之後徹底重啟。

    教育是一個國家的“腦血管”,學生是一座城市的未來。教育投資已經成為城市家庭的最大支出。在升學壓力下學區房始終是樓市關注的焦點。

    新房市場橫盤,二手房市場冷熱不均,全國樓市整體調控趨嚴的背景下,武漢的學區房真實狀況有哪些?學區房在新房與二手房市場表現如何?當前武漢學區房是否值得購買?它有哪些機會與陷阱?

    為此,樓市研究大V《主編筆記》于9月5日舉辦了“2020年武漢學區經濟與住房趨勢價值研讨論壇”。以下為部分核心觀點。

    學區房的關注來源

    在教育資源分配的不平衡與升學壓力下,學區房的關注度居高不下。

    第一是升學率。

    媒體習慣說法是“淘汰率”。網上有各省中考的“淘汰率”,準确來說應該是初中畢業生進入普通高中學習的機會。各地不一,大概都在50%上下。

    注意,這裡是指中考後進入普通高中學習的機會,不是進入重點高中的機會。中考過後是高考,重點學校始終是稀缺資源。升學壓力不言而喻。

    而壓力最終都會落在小學的起跑線上。

    第二是人口基數。

    武漢市有140萬名中小學及幼兒園學生,如果按照每名學生有6位家長計算,那麼這140萬個家庭人口大概在980萬人,而武漢市的常住人口有1108萬人,可以看出:

    一是該學生群體超過了總人口的12.6%;

    二是該學生家庭人口占總人口的88%。

    這就是全民關注教育,繼而學區房備受關注的基礎數據。

    第三是城建紅利再分配。

    優質教育資源的增加速度遠比不上修路、修地鐵、建商場等公共配套的速度。而購房者在衡量商品房的外部價值時,以“物以稀為貴”為基本原則,學區房已經成了房屋升值和“便于交易”的重要籌碼。

    新建小區引進一所知名學校,建設費、管理費加上土地成本等,少則大幾千萬,多則上億。而招生往往隻有千余人。這一千張“門票”既是教育機會,也是參與城建紅利二次分配的機會。

    學區房的供應和市場表現

    8月31日,南京雙學區房蘇甯檀悅,5002組客戶搶324套房,套均總價1000萬左右,600萬驗資,首付至少80%。

    今年4月底,武漢天地142套大平層,均價5萬出頭,2分鐘售罄。7月底,武漢天地二手房挂牌價首次突破8萬,成交均價6萬多,整體溢價率超20%。

    這些都是樓市的個例,卻具有風向标的作用。

    從價量關系不難看出優質學區房受捧,主要還是供應太少,當學區及産品内外多個價值點疊加,就容易形成爆款、神盤。

    2019年,武漢二手房挂牌量已經突破10萬套,而新建商品住房成交量為20.9萬套。

    也就是說,每賣出2套新房(新建商品住房)就有一套二手房準備抛售。伴随三環内日漸成熟,新房供應趨少,武漢正在進入存量房時代。

    市場并不缺房,而是缺好房子。并不是所有房子都能夠借勢漲價,即使漲價也未必能成交,這就是二手房市場在疫情期間出現的“流通性陷阱”。

    普通購房者争奪學區房的主戰場實際上是在二手房。疫情期間,武漢市二手房整體挂牌價下跌,但學區房表現總體堅挺,如水果湖某大盤價格甚至有上升勢頭。

    武漢解封後,學區房在二手房市場的價量表現總體優于其他房源平均水平。

    全國資深地産媒體人楊光華表示,目前武漢主城區新房價格控制很規範,總體偏低,“一些學區房即使沒有學區,這個價格也在市場上站得住腳”。

    但二手學區房也存在諸多弊端。比如一些房屋存在“老、破、小”,居住環境和物管服務體驗較差等。當房屋的學區名額被使用後,在幾年時間内,這套房子的實際價值非常弱。

    即房地産整體在升值,但房屋在貶值。這種“被掏空”學區名額的房屋在二手交易中将面臨諸多壓力。

    學區房的機會與風險

    武漢地産研究院院長、湖北省房地産經濟學會專家委員殷躍建分析,開發商在中心城區拆一棟6層高的住宅樓,起碼要建一棟26層的住宅樓才能保本。

    這樣的财務成本直接導緻了高密度小區的出現。片區内的公共配套資源不變情況下,将直接導緻人均資源占比下降。

    學區資源,尤其是優質學區資源會更加緊張。“你看到有150米以上的高層住宅出現,就可以判斷這個區域的學區房一定緊缺。”

    可以反推,如果一個區域集中出現高密度住宅小區,該區域的學區房将與非學區房拉開較大的價值差距。

    比如說在漢口二環以内的CBD區域就是如此。紅領巾小學和崇仁路小學興華校區等都是片區内的知名小學。

    關于學區房選擇要重點注意以下事項:

    第一,學區配套不等于學區對口。

    很多新房在銷售中喜歡宣傳配套優勢,但并不是距離越近的小區就一定能夠就讀名校。

    第二,學區劃片承諾有風險。

    很多交房維權是由開發商事先承諾的學區無法兌現引起。學區劃片每年都在改變,充滿了不确定性。

    一般來說,沒有交房的小區是不可能參與學區劃片的,開發商不能輕易承諾學區。同時,也基本不可能以合同形式約定。

    除非對口的學校是開發商共建性質,有定向對口的權益。比如武漢天地、興華尚都國際、複地東湖國際等。

    8月1日,崇仁路小學興華校區舉行奠基儀式,該項目受到市裡高度重視。今年年底建成交付給硚口區教育局,由區教育局和崇仁路小學共管,明年9月正式開學。該小學就是為了緩解片區就學壓力而建。

    第三,接送上學與目送式上學不同。

    對小學家長而言,工作時間長,生活節奏快,一天兩次接送小孩上下學起碼占用兩個小時。如果家門口就有對口的名校,家長相當于多了兩小時的生活時間,可以極大地提升幸福指數。

    這兩小時對于剛需家庭至關重要,甚至可以改變生活方式。

    第四,學區對口并非一成不變。

    學區劃片采取就近原則,但每年都會有新的劃片。比如泛海國際·芸海園,緊鄰紅領巾小學,但目前是無法對口入學的。

    原因很簡單,紅領巾小學生源已滿。所以附近一些小區對口輔仁小學。但CBD區域近年交付衆多的新房入住率并不高,不少家庭也不止一套住房。

    随着這些業主的入住、搬離或易主,片區生源情況也将波動,這将直接影響學區劃片。

    第五,最好的學區房擁有雙重點。

    即對口小學、初中均是重點。但目前小學與初中銜接上,絕大多數是交叉組合。如重點小學對一般初中,一般小學對重點初中。

    因此,不少家長會在小孩小學畢業前關注小升初對口動态,必要時會采取擇校手段。

    學區房,除了教育還該關注什麼

    第一,珍惜合理自住與合理改善的購房窗口期。

    按現行政策,合理即以家庭為單位在本市擁有兩套住房。第一套是剛需自住,第二套是改善型住房。

    學區房本質上也是商品房,隻是多了享受優質教育機會的權益而已。在樓市橫盤和二手房局部冷熱不均市場下,要珍惜合理自住與改善的窗口期。優先選擇學區房,無論今後自家是否使用學區權益,對房屋升值都有益處。

    第二,後疫情時代,健康是最高生活品質。

    健康生活就是後疫情時代的生活主旋律,健康是品質生活的最高标準。

    第三,自然景觀不可再生。

    自然環境,園林景觀是一座城市的瑰寶,是不可再生資源。家門口有自然景觀,能夠讓家庭生活貼近自然,富有趣味,對于家庭氛圍和孩子成長大有裨益。

    第四,長周期下品質為王。

    一是工程質量,這是一家房企的底線,也是幸福生活的基礎。

    二是園林設計、樓棟設計、戶型設計等,品質源于設計。比如說,一些走心的設計會讓同等面積的戶型體驗更加開闊,或者得房率更高等。

    相比之下,民營企業在當前樓市下優劣勢非常明顯。劣勢是,融資成本高,很難玩轉高周轉,難以用規模效應塑造品牌。

    優勢是,可以選擇走“小而美”的路線精耕細作。對于購房者而言,品質永遠比品牌重要且實際。

    而品質恰好是民營企業的生命線,如果連品質底線都無法守住,那麼這家房企将徹底喪失優勢。

    買房無小事,決策影響一生。買一套房,就等于買下了家庭的未來五年、十年甚至幾十年。

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    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯、武漢房研社社長、武漢房地産開發協會專家顧問、觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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