楊光華:襄陽華僑城的造城“五法”

观点地产网

2020-09-16 07:30

  • 這一次,從造城的具體操盤方式,梳理一下襄陽華僑城的造城方法論。

    楊光華 在說文解字裡,“城”,“所以盛民也,從土從成”。本意是城牆。所謂“盛”,就是容納。從城池、城郭、城府,到如今的城市、城鎮。

    打開中國人的造城史,古代的城池,或方或圓。唐長安城,全城有100多個方形的空間,居住和商業被嚴格限定在不同的區域;明清北京城,設置有内城、外城、皇城與紫禁城;襄陽古城,始建于西漢,布局嚴謹,城高池深,易守難攻,人稱“鐵打的襄陽”。

    最近十年,接觸過很多“造城”的大盤。有的規劃總圖上,填滿了房子,舍不得留白;有的房子都賣完了,當初承諾的文旅配套、産業項目還沒動工;有的規劃時,藍圖美好,落地時卻走樣變形。有的沒有産業,就是一個睡城。有的沒有就業與生活配套,慢慢變成一座空城。

    直到,遇到這樣一個非典型的産城項目:襄陽華僑城。在8.48平方公裡上,華僑城正在造一座大城。上一次,從新型城鎮化的角度,深度解讀了襄陽華僑城的模式:在30多年的成熟經驗之上,用産業為城市賦能,走“文化+旅遊+城鎮化”的差異之路。(延伸閱讀:新型城鎮化實踐的華僑城襄陽模式

    這樣一個宏大的戰略,如何完美落地與兌現,植入多元化的内容,是考驗智慧與執行力的。這一次,從造城的具體操盤方式,梳理一下襄陽華僑城的造城方法論。

    01 規劃先行

    在國内,華僑城,毫無疑問是造城高手。

    它每到一個城市,總是先做好總體規劃,然後再按照總圖逐步兌現。“先規劃,後建設”,這是華僑城集團一貫堅持的開發原則。

    很多新區、新城,沒有想好未來10年做什麼,就着急上馬,或者一屆領導一個方案,一個産業方向,最終導緻區域定位與規劃偏差。有些雖然有規劃,但規劃缺少全局性、科學性、前瞻性,忽視産業布局,内容粗糙,不具備可操作性。

    在襄陽華僑城,規劃就是一份藍圖總圖,是未來項目開發與運營的指南針。區域總體規劃上,哪裡是道路,哪裡是居住區,哪裡是醫院、學校、哪裡是生态公園,整個區域未來的發展方向、重點,開發的先後順序,在整個項目啟動之前,就已規劃好。

    大規劃既要有國際視野,也需因地制宜。這裡講一個故事:

    上世紀90年代,陸家嘴規劃,開展了一場國際競标。當時沒有人知道怎麼搞城市規劃,甚至沒有人知道該怎麼搞。後來,經過磋商與篩選,确定了4家國際知名設計事務所,華東院、同濟大學等設計院也聯合組了一支參賽隊伍。

    半年之後,5個參賽小組的模型相繼出爐。最終的成稿是以英國的設計為藍本,融合各家之長。後來,曆任上海市領導都沒有随意修改陸家嘴的規劃方案。

    在襄陽華僑城,項目的總體規劃在每個華僑城人的心中,哪裡是水渠,哪裡是道路,哪裡是學校、醫院,每一條“城市”的毛細血管,一清二楚。他們為了人的生活、工作等多元需求而規劃。

    這份規劃是襄陽華僑城斥巨資,聘請日建設計集團描繪的城市藍圖。

    這家公司的作品有迪拜burj al alam、東京中城、澀谷站城複興規劃等;中國市場上大家熟知的作品有上海新天地、上海陸家嘴金融世界廣場、深圳太平金融大廈等。

    在日建的設計方案當中,襄陽華僑城融合了東側的度假區、中間的文化區,以及濱江的商業區,通過軸線,把它們串連起來,打造成整個襄陽東部的新城區。

    這一張總規劃圖上,可以看到未來10年,襄陽華僑城發展脈絡及最終的模樣。未來,這裡是襄陽在中部四省最閃亮的名片,也是襄陽走向全國的窗口。

    02 産業先行

    産業,是造城的“發動機”。

    如果“發動機”沒選好,直接影響新城的成敗。産業的涉及面很廣,有科技、農業、金融、康養、制造業、旅遊業、服務業等内容。有的項目沒有明确的産業規劃,而是把當前的熱點産業“一鍋炖”,看起來什麼都有,但什麼都不強。

    産業如果沒有規劃好,直接影響新城未來的企業入駐、人口導入、就業機會。如果沒有産業,新城可能淪為“睡城”、“死城”。

    随着人們消費的升級,文旅産業,被認為是朝陽産業。而華僑城的核心優勢,也在于文化與旅遊。

    在造城之前,襄陽華僑城就規劃了一座奇幻度假區,不同于歡樂谷、瑪雅海灘公園等華僑城已有的主題公園産品。

    這個度假區是按照國家級度假區标準建造,在高鐵經濟圈下,将輻射周邊四省。據測算,奇幻度假區間接拉動城市年度旅遊收入60-100億元,增加就業人數約2萬人。

    同時,在漢江邊,規劃了漢江文化客廳,将成為襄陽文化娛樂與商業地标。除文旅産業外,襄陽華僑城還為襄陽的産業轉型升級,預留足夠的空間。在城市主軸兩側,規劃設計了華僑城的文化藝術場館和産業,同時,以文化産業帶動商業商務中心的發展。

    最近,襄陽華僑城推出公共藝術節,展現這座城市的文化氣質。未來,襄陽華僑城将輸出“文化+”産業模式,為襄陽導入全域旅遊産業、文化創意及科技産業、城市綜合體開發和酒店運營開發等,将為襄陽再造一個經濟增長極。

    03 教育先行

    襄陽,是一座教育名城、狀元之城。

    在襄陽,從幼兒園到高校,有92萬學生。湖北省文理科狀元雙星閃耀,本科率和重本率高,位居湖北前列。2020年高考中,襄陽五中斬獲襄陽市文理雙料第一。

    明年9月份,襄陽五中華僑城實驗學校将開學。這是華僑城聯合襄陽五中共建的、襄陽第一座場景式教育校園。學校占地36320平米,采取九年一貫制辦學标準(含小學、初中),共設36個班,可容納1800名學生。按照相關招生政策,襄陽華僑城業主孩子免試入學。

    未來,襄陽華僑城将持續引進十余所學校,為更多的孩子提供更優質的教育資源,打造一座優質教育之城。同時,為優質教育匹配藝術中心、美術館等文化藝術配套。

    教育是很多家庭的頭等大事。而襄陽華僑城,在城市規劃中,在較好的地段,規劃好學校的組合。襄陽華僑城項目聚集襄陽市教育局、武漢市長春街小學、康德教育集團、襄陽四中、襄陽五中等專家資源,率先成立華僑城教育專家聯盟,引入創新教育理念及模式。

    在學校教育之上,襄陽華僑城探索校園之外的全系全域教育模式,引進優質教學資源,突破傳統教育模式,優化空間資源,将教學資源無形之中融入學校建築、生态藝術公園以及樂園群。

    同時,襄陽華僑城打造全齡全域學校系統、全場景兒童營地系統、全齡段生态公園+主題公園系統,以嶄新教育理念為襄陽下一代創想更多可能。

    約2萬方的華·生活館,采用新加坡鄰裡中心模式,引進優質教育培訓機構、圖書館、書店等,打造4點半課堂,鞏固學校知識的同時滿足孩子對學校之外的知識需求。

    社區公共區域生态藝術公園,将成為學校之外的趣味知識補給站。慶典廣場、天街公園、街心廣場、藝術館集群等公共活動空間,舉辦城市慶典、藝術展覽等大型文化活動,以藝術魅力滋養孩子身心,拓寬眼界。

    未來,襄陽華僑城還将開展生态保護、自然科普課堂等公益活動,搭建青少年生态教育營地,讓孩子在極富體驗感的生态藝術公園裡,輕松娛樂的認知鮮活的動植物、探索未知領域。

    04 生态先行

    “青山綠水就是金山銀山。”

    華僑城每到一地,都尊重當地自然資源。襄陽華僑城在規劃時,堅持“生态環保大于天”,做到生态先行,融合森林城市、花園城市等理念。在花園中建城市,這是華僑城多年建城的寶貴經驗。

    深圳華僑城,借鑒新加坡花園城市概念,保留生态山水,構建城市的生态基底。生态廣場、郊野公園、湖濱花園,都是周邊社區居民常去的地方。深圳華僑城濕地公園,曾是一片生态受損的灘塗,華僑城邀請生态科研團隊,對濕地進行數年的保護性修複。

    在襄陽,華僑城将打造約180萬方森态綠地,在城市裡造森林,山水環繞,綠意盎然;以植物自然美化駁岸,守護與淨化約20萬方原生水庫水質。

    在襄陽,華僑城規劃“引江入園”,一條流動的城市水系,串聯起約130萬方的六大濱水生态綠地,保護兩大原生水庫。同時,規劃一條約9700米的城市綠肺走廊,修建1個天街公園、4個濱湖藝術公園。

    在水系與道路規劃中,規劃有一個生态慢行系統,其中包括生态漫步道、濱水漫步道與自行車道等。臨湖而居,湖濱漫步,這将是襄陽華僑城業主的生活日常。

    05 配套先行

    在國内新城新區的建設中,很多項目的配套,往往在住宅銷售完成後,處于爛尾或半爛尾狀态。配套是既費時花錢,又不能掙錢的事情,很多項目的配套一直拖着不建。

    在襄陽華僑城的建設中,還秉承“配套先行”。除引進10多所學校和大型三甲醫院,還規劃寫字樓集群、文化中心與商業中心,引進藝術場館、美術館、文創産業等配套。

    這個項目所引入的配套,都是城市級配套。人們的生活需要什麼,華僑城就引進什麼。不再僅僅關注衣食住行,更關注娛、教、醫、養等美好生活的配套。

    在深圳華僑城一個有27年曆史的社區菜場,被改造成為一個網紅打卡點。通過設計與可愛的導視元素,這個菜場年輕了10歲。每家檔口老闆的名字,被做成招牌,很親切。未來這樣的網紅菜場,也将出現在襄陽華僑城。

    在商業配套體系方面,襄陽華僑城通過網絡化布局打造新型社區“生态圈”,用開放的空間融入周邊社區,激活城市界面,構建“奇趣港灣”為代表的城市級綜合體項目、“華·生活館”為代表的社區商業配套,以及度假區的商業配套,三位一體的網絡化商業生态布局。

    任何城市規劃,最終都将回歸到對“人”本身的關注。無論是深圳還是襄陽,華僑城都通過便捷可達、高效複合、設施共享的配套布局和連接,構築“以人為中心”優質生活圈。

    在襄陽華僑城,洞察到兒童、老人、上班族對于城市配套的不同需求,升級深圳築城模式,打造15分鐘優質生活圈:

    學齡兒童及老人5分鐘通行範圍内,布局有幼兒園、中小學、社區商業等;圍繞項目内每個居住組團5分鐘步行距離内,均布局有濕地公園和兒童遊樂場;

    在公共交通和慢行交通支持下的15分鐘生活圈内,布局襄陽中醫醫院、文化藝術中心、大型購物中心和商業商務設施,滿足上班族日常工作和周末的購物休閑需求。

    [後記]

    2800多年前,古人建一座襄陽古城。

    這座古城,如果沒有高鐵襄陽東站,與國内很多城市之間,就是斷裂的。在高鐵襄陽東站的大門口,華僑城造的這座城,是連通襄陽與中部四省之間樞紐。

    2800多年後,華僑城在襄陽,并不是簡簡單單的造城,而是造一個奇幻的夢。

    襄陽華僑城以人為中心,用好造城“五法”,造出“五城”(文旅之城、生态之城、教育之城、智慧之城與都會之城),用領先的城市建設标準,推動襄陽古城與未來之城,無縫對接。舊與新、慢與快、山與湖、人與城,将在這裡融合。

    這就像金庸小說裡的武功秘籍。上卷是内功,下卷是心法。若想練成神功,必須上下卷都了然于胸。襄陽華僑城的造城“五法”,更像下卷。如果沒有上卷的内功,造城神功,也是其他人學不會的。

    下一期,我将從中觀層面,從社區規劃、配套的角度,解讀襄陽華僑城天鵝堡。它是一個什麼樣的社區,并将為襄陽帶來什麼樣獨特的生活方式。

    楊光華 地産寫字人 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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