楊光華:武漢經濟,為什麼強勁反彈?

观点地产网

2020-11-11 22:48

  • 武漢的經濟反彈,是注定的。這一次,這輪行情被延遲,并積累了更大的反彈力。

    楊光華 5年前,《褚時健傳》新書發布會上。

    王石說,一個人的成功不是在看他站到頂峰,而是從頂峰跌落之後的反彈力。

    這句話也可以用到武漢身上。

    疫情後,很多人以為武漢會一蹶不振。然而回顧武漢的百年歷史發現,武漢每次都是越挫越勇。

    武昌起義、工人運動、武漢會戰、1998年特大洪水,每一次武漢都挺過來。

    今年上半年抗疫抗洪,下半年發展經濟。11月11日,世界大健康博覽會、光博會同時在武漢舉行。

    在這個特殊的時刻,武漢向世界打開大門,向世界展示這個城市的活力。11月1日-11日,天貓的城市購買力排行榜上,武漢排名第10。

    從市民消費、會展經濟到城市經濟,武漢在複蘇中反彈。

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    6個多月前,領導說過:

    武漢經濟長期向好的基本面沒有變,多年積累的綜合優勢沒有變,在國家和區域發展中的重要地位沒有變。

    10月底,武漢前三季度經濟總量,重回全國城市前十,武漢經濟呈現強勁反彈的态勢。據統計,今年以來,世界500強企業就有300多家來武漢洽談合作。

    進入11月,2020武漢時裝周、天貓風尚之夜等,登陸江城。這些都是武漢經濟複蘇的鮮活案例。

    11月初,武漢獲批港口型國家物流樞紐建設城市,阿裡華中總部落戶武漢。其中,阿裡的落戶,将推動武漢的數字經濟發展。

    “我們與武漢,不但同擔風雨,更要共創未來。”這代表了很多像阿裡一樣落戶武漢企業的心聲。

    最近半年,渣打銀行在武漢增設外灘支行,霍尼韋爾在光谷設總部,新思科技在武漢設立全球研發中心,越來越多的新面孔來了。

    馬光遠、葉檀等經濟學者在武漢時說,“武漢正在觸底反彈。”葉檀的推導邏輯很簡單,原來不批的項目,這次都批了;原來拉不來的企業,這次都進來了。

    今年前三季度,武漢GDP1.03萬億。疫情爆發時,很多專家預測今年武漢的GDP破不了1萬億。可是,武漢用三個季度追趕,超過鄭州、天津等城市。

    武漢沒有對标的城市,它的對标對象就是100多年前的自己。複興大武漢,武漢重回自己該有的位置。

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    “武漢的房價,處于爆發的前夕。”葉檀預測。

    兩個月前,她的一朋友因為生意周轉,想賣掉武漢的房子。當時挂牌,總價降了100萬都沒人買。

    她勸這位朋友不要賣掉武漢的房子。她認為,武漢已經處于谷底。而武漢這個城市又是如此重要。

    她從發電量、用電量等小數據,都能看出武漢經濟從第三季度開始複蘇。她認為,武漢還是一個吸納型城市,還沒有進入外溢型城市。

    “天時地利人和的武漢,未來一定爆發。”這是葉檀的判斷。

    截至11月11日,武漢新建商品住宅成交132468套,約13.2萬套。與2019年全年20.9萬套相比,恢複63%。與2018年16.6萬套相比,恢複79%。

    從總體上說,武漢的新房成交量是滿血複活。成交量沒有腰斬,房價也就有了平穩的基礎。11月前11天,武漢新房成交8304套。

    以區域典型樓盤來看,漢陽五裡墩某項目,5月份備案價20588元,11月份備案價21173元;江夏黃家湖某項目,6月份備案價12423元,11月份13286元;武昌濱江某樓盤,7月份備案價35387元,11月份36050元。

    這種微漲,是武漢主流住宅項目的新常态。

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    二手房市場,則是武漢樓市的晴雨表。

    在二手房方面,10月份,武漢二手房交易8751套,同比增長4.69%。

    二手房挂牌均價17556元。新增挂牌房源14661套,同比增加61.5%。

    貝殼指數顯示,10月份武漢二手房均價16724元,最近90天内成交9373套房源。

    綜合分析,武漢二手房均價1.6-1.7萬元。二手房市場的活躍,直接帶動新房市場的成交。換房改善需求,成為武漢樓市的主力消費。

    如果新房市場很繁榮,而二手房市場很蕭條,整個市場就不能持續。新房與二手房市場的良性互動,則是武漢樓市的活力所在。

    今年發現,武漢的樓盤越來越遠。三環外是常态。最遠跑到武漢北的跨城區域紅安,或咸甯、羅田等有溫泉的區域。

    武漢周邊1小時車程,都成為度假大盤的聚集地。這些區域就是武漢未來的五環與六環。

    當武漢中産階層慢慢變老,他們對養生度假的需求,将在未來15年成為消費主流。像如今的上海與杭州一樣。

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    現在的武漢,正在謀劃“十四五”規劃。

    作為長江經濟帶三大核心城市之一,武漢産業基礎雄厚、立體交通發達、市場腹地廣闊、國家戰略疊加,将是新發展格局重要樞紐。

    兩大目标:國家中心城市、國際化大都市。

    五大中心:全國經濟中心、高水平科技創新中心、科技金融中心、商貿物流中心、國際交往中心。

    五個優勢:制造、樞紐、服務貿易、歷史地理、市場。

    通常情況下,是從武漢的城市,看房地産市場。有時候,開發商的眼光超越城市的規劃。從房地産的角度,也可以預測武漢的未來15年。這裡有4個區域,值得重點關注:

    第一個是武漢天河國際機場周邊。這是未來武漢的“虹橋”。未來,機場、高鐵與地鐵在這裡交彙。這裡是武漢距離世界最近的地方。國際航班、物流客運、會展總部等将蓬勃發展。

    第二個是長江新區周邊。當武漢向東、向南、向西之後,武漢開始向北。這裡将是武漢的未來之城。兩大文旅大盤,将吸引人們往北度假。

    第三個是光谷與鄂州之間的區域。光谷的科創大走廊,将打通光谷與鄂州。光谷再往東,是下一個10年的趨勢。

    第四個是漢陽的亮點區域:四新的方島、月湖橋頭。在歷史上,武漢三鎮最早是漢陽,它是“大哥”。張之洞也使得漢陽成為世界的焦點。如今,漢陽還要“補課”。

    以前,我們看武漢周邊是以30分鐘左右車程,判斷城市的半徑。未來15年,武漢的城市半徑将是1小時左右的車程。

    [後記]

    安全的武漢、英雄的武漢,這是武漢留給世界最大的印象。

    武漢的經濟反彈,是注定的。這一次,這輪行情被延遲,并積累了更大的反彈力。如今的武漢經濟,正在沖刺四季度。可以預測全年成績單将很驚豔。

    此時看武漢,不要急于一兩年,而是有五年長遠視角,有15年的城市洞見。

    15年後,武漢将初步建成國家中心城市。我一直說,一線城市走過的路,就是未來15年的武漢要走的路。

    當武漢的城市經濟總量、城市人口總量都翻倍時,武漢的房價會保持原樣嗎?

    文|楊光華(地産寫字人)觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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