楊光華:武漢新地王3萬元,還隻是剛剛開始

观点地产网

2020-11-13 21:56

  • 3萬元的樓面地價,是一個市場信号。也是武漢新一輪市場周期的開始。

    楊光華 上午,漢口一宗土地,地價接近2.8萬元。

    土拍網絡系統,突然壞掉了。

    關鍵時刻,斷網結束。

    有人擔心武漢地王超過3萬,使得監管層不高興。

    于是,低調操作。

    下午三點半,系統恢複,華潤65.7億元,30558單價。

    上一輪牛市周期,漢陽濱江地王,樓面地價破2萬元。

    那時,開始武漢的一輪樓市瘋狂。

    那些房價還不到2萬元的新項目,銷售說辭直接改為:

    隔壁地價2萬元,我們房價賣2萬元。你還等什麼?

    後來這個地王被短暫套牢。

    後面的慢牛市場,慢慢救了它。

    如今,周邊新房價格2.4萬元左右。

    這一個還飄在空中的新地王,未來地價至少3萬元。

    一個地王,救了武漢兩江四岸的很多項目;一個地王,比很多新政救市更有效。

    與新地王,同在二環内,很多新盤單價2萬元左右。

    這些項目的刺激,是最大的。那些猶豫的買房人,不再猶豫。

    因為有3萬元的地價托底。

    内環濱江一線樓盤,毛坯價格3.5萬元。

    我幫它算了一筆賬,按照新地王地價核算,這個房子的建安成本與利潤,每平米不到7000元。還不劃算嗎?

    這兩天,漢陽新二環一樓盤營銷負責人問我,他們值多少錢?

    我很保守地說,在1.9-2.2萬元左右。

    這個新地王出了後,這個項目的預期可以再提高些。

    這位營銷負責人曾經在上海、杭州都呆過。

    他說,武漢的長江被低估了。

    武漢的長江,像上海黃浦江、杭州錢塘江一樣,從内環向兩側擴張。

    兩年前,我曾預測武漢塔尖豪宅8萬元。限價後,很多項目在5萬元左右徘徊。

    按照8萬元預測,不到3萬元的樓面地價,根本不用擔心。即使按照現在的房價5萬元核算,不到3萬元的地價,也是很賺錢的。

    這也是央企、國企、險資搶這個地王的原因。人家都是算的大賬,算的武漢未來的賬。

    前不久,有專家在武漢預測,武漢5年内,最高房價10萬元。他認為,武漢未來5年1000萬元總價的房子,将是普通住宅。塔尖豪宅總價3000萬元左右。

    他的五年預測,正好是武漢的十四五末期。

    5年周期,市場有太多變化。可能過于樂觀,但也有他自己的邏輯。我們不能抱有大漲的投機心理,但要有對武漢的信心。

    因為我們心底時刻有四個字:房住不炒。

    我認為,3萬元的樓面地價,是一個市場信号。

    也是武漢新一輪市場周期的開始。

    我隻能說,好戲剛剛開始。

    文|楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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