夏磊:疫情之後,為什麼中美房地産市場都有超預期表現?

观点地产网

2020-12-23 08:58

  • 本次疫情過後,住房需求的順利釋放還需要三大條件,形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動态平衡。

    夏磊  盡管疫情仍舊嚴峻,美國房地産市場景氣度持續上升,量價創歷史新高、庫存創歷史新低。占美國住宅交易九成的成屋銷售,10月銷售折年數從5月的391萬套激增至685萬套,同比大增26.6%;中位價31.3萬美元/套,同比增長16%,價格持續創歷史新高;待售庫存142萬套,去化周期僅2.5個月,均為歷史性低位水平。

    中國房地産市場基本實現價格平穩、銷售量正增長。年初,市場普遍擔憂疫情會引起居民對未來收入水平下降的擔憂,進而影響對房地産的需求。時至年末,1-11月份,全國商品房銷售面積150834萬平方米,同比增長1.3%; 11月,70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲4.0%,增速較上年末回落2.8個百分點。

    為什麼在疫情風險和沖擊尚未完全消解之際,美國和中國的房地産市場都實現超預期增長?

    一、疫情之後寬松的貨币政策催生房地産需求,但不同的政策節奏造成需求的釋放不一樣

    疫情期間,美國開啟“無限量”寬松,低利率和充足的信貸供給刺激了居民的購房需求。3月初美聯儲兩次降息,聯邦基金利率目標區間降至0-0.25%、並推出7000億美元QE計劃;3月23日更推出“無限量QE”計劃;3月26日存款準備金率降為零。11月,美國30年期固定利率貸款的利率僅2.72%,同比大幅下降102個BP;前三季度,新發放單戶住宅按揭貸款2.35萬億美元,同比增長59%。

    在應對疫情的政策節奏上,中國保持适度寬松,但不将房地産作為短期刺激經濟的手段。從量和價兩方面推動房地産相關的貨币金融制度變革,防止資金過度流入房地産領域。

    價格上,房貸利率挂鈎LPR,建立了貨币政策放松和房地産融資之間的防火牆,在引導實體經濟融資成本下行的同時保持房貸利率基本穩定。年初以來,一年期LPR下降30個BP,而五年期LPR僅下降15個BP、更為平穩。

    量上,加強房地産金融審慎管理,防止資金過度流入、違規流入房地産。7月24日房地産工作座談會,韓正副總理強調“要實施好房地産金融審慎管理制度,穩住存量、嚴控增量,防止資金違規流入房地産市場”。截至9月末,個人住房貸款余額為33.7萬億元,同比增長15.6%,增速較上年末回落1.1個百分點。

    政策上,多次強調房住不炒,不将房地産作為短期刺激經濟的手段。5月,《政府工作報告》強調,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地産市場平穩健康發展。”10月,黨的十九屆五中全會再次強調,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購並舉、因城施策,促進房地産市場平穩健康發展。”12月,中央經濟工作會議強調,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因地制宜、多策並舉,促進房地産市場平穩健康發展。”

    二、疫情助推三大類購房需求,将長期支撐市場

    長時間居家隔離和辦公,使大家對居住體驗的感受更深,激發居民改善居住品質的欲望。

    當前,美國房地産市場改善需求更旺盛。新房市場火熱。1-10月,美國新房累計同比增長20.6%,遠高于二手房的2.9%,其中10月份新房同比增長41.5%,也大幅高于二手房的26.6%。單戶住宅市場更為火熱。1-10月,單戶型成屋銷售折年數同比增長3.7%,明顯強于多戶型的-3.5%;10月,單戶型銷售中位價31.77萬美元/套,同比增長16.0%,高于多戶型的增速10.3%。

    對于中國而言,疫情同樣助推三大類購房需求,将長期支撐市場。

    一是,購買自有住房、特别是第二居所的意願提升。疫情期間長期居家,凸顯了第二居所不僅居住品質更好、還可滿足特殊情況下居家隔離需求的優勢。

    二是,住宅品質改善需求提升。以大戶型為代表的改善型需求被進一步激發。更大的居住空間,保證了更大的活動空間、更獨立的個人隐私空間、及更好的居家衛生健康空間。洋房、别墅等低密度産品将受關注。同時,不僅僅是面積,長時間居家也讓居民深刻感受通風、日照、觀景等生活體驗,未來将更加關注戶型、朝向等因素。

    三是,基礎配套升級需求提升。一方面,對高品質物業管理服務的需求提升。物管品質不僅關繫日常居住體驗,在非常時期還和業主健康安全密切相關。另一方面,園林綠化好、周邊商業醫療等配套條件将成為基本要求。疫情期間小區封閉式管理,園林綠化和衛生環境将決定業主身心健康和居住體驗。周邊具有步行可達的基礎配套重要性凸顯。

    三、危也是機,期待房地産三大升級

    需求順利釋放還需政策支持和供給端發力。如果應對得當,保持市場平穩,将是一次很好的住房消費升級、房地産銷售渠道升級、堅持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地産政策升級。

    本次疫情過後,住房需求的順利釋放還需要三大條件,形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動态平衡。一是補齊租賃住房短闆,規範發展住房租賃市場、增加租賃住房供給;二是提升産品品質,持續改善戶型、物業和配套,使産品與居民需求匹配;三是創新銷售模式,降低買房成本、改善購買體驗。

    夏磊 恒大研究院常務副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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