楊光華:武漢樓市,又要火了嗎?

观点地产网

2021-02-24 19:08

  • 數據與市場之間,有一定的時差。但從現有數據,看不到絲毫的火爆現象。

    楊光華 “昨天我看了李煥英沒哭,今天看着自己的賬戶哭暈了”,這就是今天的股市。相比“閃崩”的股市、基金,還是樓市相對靠譜。

    2月24日,武漢新房單日成交506套,創下春節後的最好單日紀錄。

    2月24天,武漢新房累計成交6730套,預計2月新房成交破1萬套。這是不是說,武漢樓市又要火起來了?

    最近,看到兩組武漢樓市的數據分析,有些離譜,卻被業内廣為流傳。

    一組是用2021年1月份的新房成交數據,說武漢樓市成交同比漲了多少,市場有多好。

    另一組是用春節期間的成交,說武漢樓市春節成交冷了很多。

    這兩組數據分析,是失真表達。

    01

    第一組數據是,用2021年1月的31天數據,對比2020年1月的23天數據(武漢1月23日後,因疫情,無數據)。

    用31天,對比23天,就很不靠譜。

    2021年1月1日-23日,新房成交13988套;2020年1月1日-23日,11605套。這樣對比,或許更合适,兩個年份相差無幾。

    通常情況下,次年1月份的成交量,是前一年12月份的“剩余”成交量延緩釋放。因此,並不具有環比價值。

    第二組數據則更離譜。武漢春節期間的房管備案繫統休息,沒有成交數據。

    2月11日-17日的所有數據,均是節後第一天的補錄數據。其中很多區域每天成交為零。

    用這一繫列數據,得出武漢樓市的任何結論,都是不靠譜的。

    從2月18日起,單日122套。此後,每天約300套,表明武漢新房成交恢複正常。

    2月18日-24日,7天時間,累計成交2240套。環比,1月18日-24日,3653套。

    表面上,環比下降63%。實際上,2月是春節假期,1月是非正常市場月,兩個月之間沒有可比性,也就不能說明春節市場的好壞。

    02

    再看一個數字:2020年,單日平均成交585套。

    2021年2月18日-24日,單日成交320套。

    也可以說,當前武漢單日新房成交,約是去年的一半。

    未來10個月,每個月的平均單日數據,更能體現市場趨勢。如果武漢的單日成交量600套左右,說明武漢樓市與2020年一樣的熱度。

    還有一個數據,值得關注。

    春節後,2月18日-24日,武漢沒有新增一個住宅預售備案證。

    一位營銷負責人解釋說,現在拿證,馬上要開盤,擔心認籌人數達不到預期。所以,大家都不急着拿證。

    市場上的在售樓盤,都是春節前拿的證,屬于正常平推。平推項目在節後出現集中簽約,不是正常現象嗎?

    數據與市場之間,有一定的時差。但從現有數據,看不到絲毫的火爆現象。

    當前,個别售樓部出現簽約人潮,是正常現象。個案不代表整體市場。

    這與最近武漢的天氣一樣,總體上是,春暖花開。春節後氣溫一度熱起來,最高28攝氏度。後來又将降溫,最高9攝氏度。

    3月份-4月份,如果武漢市場上有這樣的信号:

    再出現千萬級豪宅,當天100多套房源售罄;

    再出現剛需樓盤,1000多套房源,當天開盤賣掉八九成。

    那時,将是武漢樓市真正熱的時候。

    對于武漢樓市的底層邏輯,大致有這樣三點:

    一是,一線城市調控後,購買力向武漢等核心二線城市轉移;

    二是,武漢周邊、湖北省内的購買力,持續向武漢集中,因為子女教育;

    三是,在校大學生的父母,成為武漢樓市的一群新生力量。

    火不火,火到什麼程度,我不清楚。但火的邏輯,逃不出以上三條。

    03

    像2016年那樣買房,幾個月後暴富的行情,一去不返。一夜暴富的神話,更不會有。

    當前的人們過于焦慮與着急,今年種下一棵果樹(比喻投資一套房産),明年就想到挂果。我們要學會當農民,學會等待,等待三五年的周期。

    2月23日,國家統計局數據說,武漢1月份新房房價,環比上漲0.7%,同比上漲4.6%。這兩個數據,與我們的體感,相距甚遠。

    2021年,武漢樓市在慢漲中,靠時間換取可觀的累計上漲。兩三年前投資的房産,此時則享受複利效應。

    上半年,大概率延續2020年下半年行情,這是市場的慣性。下半年,如果沒有新政策、非可控因素出現,依然走慢牛行情。

    這是因為武漢的經濟基本面穩健。交通等基建與城市的持續向好,傳遞到買房上的資産增值信心。

    2025年,武漢經濟總量2.4萬億。也就是說,5年時間,武漢再造一個武漢。經濟總量翻倍時,房價怎麼可能原地打轉?

    未來,武漢經濟的全國排名将穩居前七(2020年是第九),而房價卻在全國第18名。這種錯位,将被市場重新排位。

    在全國排名前十城市裡,武漢是房價較低城市。同時,武漢是全國省會城市人口第二的城市。

    當然,全國的投資者也發現了這座機會之城。

    04

    今年,火的區域,持續火;貴的樓盤,更加貴。有粉絲問,你有時說買漢口,有時說買光谷,買武昌濱江。到底買哪裡?

    其實,需求不同,推薦的區域就不同。不同的買房人群,給的推薦完全不同。剛需、改善中産、豪宅買家、純投資,因人而異。

    今年,光谷依然是熱門。光谷中心城的新盤,集體跨入2萬新門檻。這裡,依然是投資沃土。光谷提出5年,再造一個光谷。2025年,光谷經濟總量4000億元。科技産業、年輕的人口,是光谷樓市可持續的動力。

    漢口、武昌依然是新盤少,豪宅多。想買的地段,買不起。3萬+的項目,将成為漢口與武昌核心區的稀缺項目。中心區域的好房子越來越貴,新房越來越少。

    長江右岸時代到來。武昌内環濱江,更多項目開花結果。二七之後,對面的青山濱江,即将登場。武昌濱江的新期待-武昌灣,也将在今年名花有主。從青菱-白沙洲-武昌灣-武昌古城濱江-武昌濱江商務區-楊園-青山濱江,整個長江右岸全線打通。

    剛需如果買三環外,地鐵口、有好學校,或者有商業,至少有一項。

    歷史總是在重複。看懂北上廣深,就能猜到武漢即将要走的路。如今,還是武漢買房的窗口期。總之,勸人在武漢買房,就是積善行德。

    文|楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    樓市