楊光華:武漢樓市”小陽春“,在路上嗎?

观点地产网

2021-03-01 20:35

  • 總結成一句話,陽春三月好買房,莫到後來悔斷腸。

    楊光華 3月1日,武漢有約140萬孩子開學。從幼兒園到中小學。

    每個孩子背後至少4-6位家長,至少560萬的人與上學有關。得中小學生者得天下。

    還有一組巧合的數據:武漢在校大學生約140萬。武漢每8個人中就有一個是大學生。140萬幼兒園中小學生+140萬在校大學生,可以看出武漢是一座有潛力的活力之城。

    最近幾年,武漢是全國新房銷售的流量之城。剛剛過去的2月份,武漢新房成交8649套。這其中有一周的春節假期影響,環比無意義。目前,單日成交量恢複到約500套水平。

    截至2月28日,今年已有2.63萬人在武漢買房。成交前三強區域是光谷、漢陽與洪山。

    01

    “小陽春”的第一個特征,是新房多。

    2月份,武漢新房拿證15個。

    2020年12月份,武漢新房拿證118個。2021年1月份,44個。與之相比,2月份,開發商多是消化存貨。這其中有春節的影響,更有工期、蓄客等方面的綜合作用。

    一花獨放不是春,萬紫千紅春滿園。3月份,預計項目集中拿預售證。因為之前的寬松拿證政策,即将在3月31日結束。開發商會搶這個“331”窗口期賣房。

    按照慣例,3月份是傳統的新房銷售月。今年不同的是,剛出台的土地新政,對開發商回籠資金提出更高需求;“331”窗口期前,新項目搶開。

    大規模拿證後,市場上的新項目、新房源,給人們印象是,可選的房子劇增,每周都有開盤加推。

    02

    “小陽春”的第二個特征,是區域熱。

    長江兩岸,成為主戰場。從改善住宅、豪宅到高端公寓,從漢陽、漢口、武昌、青山,區域市場熱度空前。

    三四年前,提出武漢進入“長江時代”。後來,長江主軸變成長江兩岸。“陸家嘴”、“深圳灣”、長江右岸、武昌灣等新區域闆塊出現。雙循環經濟格局之下,長江的戰略地位,再次被提升到新高度。

    武漢通江達海,長江不僅是交通樞紐、生态命脈,更是武漢的城市未來。這是人們買長江的理由,而不是簡單買江景房。在長江兩岸,占據一席之地。

    武漢長江中心、華僑城紅坊、武漢濱江天街等新項目将亮相;複星外灘中心、中信泰富濱江金融城、月亮灣壹号、融僑濱江城等加推新品;江城之門的公寓認籌。

    光谷熱、天河熱、經開熱,這都是正常現象。這些區域背後有科技産業、會展産業、汽車産業。這些産業背後就是企業與人。産-人-城的邏輯将在這些區域發揮到極致。

    上述區域将是今年3月“小陽春”的龍頭區域。它們率先熱起來,其他區域跟進。其他區域,則是個盤熱。或是學區項目,或是百萬方大盤、地鐵盤。

    03

    “小陽春”的第三個特征,還是看成交量。

    供應多,成交自然多。當然,每家分到手的客戶相對減少。

    有數據表明,武漢新房總庫存是約40萬套(準确說,約4000萬平米。為了方便記憶,換算成40萬套。包括新增與庫存。)

    假設2021年,武漢新房成交20萬套,再次登上全國前三強。上半年8萬套,下半年12萬套。

    上半年減掉1-2月的2.63萬套。剩余4個月,新房成交5.37萬套,平均每個月約1.4萬套。

    從現在看,3月份起“小陽春”,持續到五六月份,上半年很輕松破8萬套。這是大概率的事情。

    所以,建議買房人多關注3月份的新房成交量。如果超過2萬套,則是黃金版的“小陽春”,1.8萬套左右,則是白銀版“小陽春”。若市場走出上述行情,早買早安心。

    此時買房,不再是隻看價格,而是看未來的生活,需要什麼。需要學區,就買學區房;需要風景,就買江景房;需要品質,就買大牌。

    總結成一句話,陽春三月好買房,莫到後來悔斷腸。

    [後記]

    今年很特殊,可能是大牛市。

    3月份,武漢的新房總數據,可能很漂亮。這是大規模上市、開發商缺錢帶來的結果。但對每個項目而言,壓力依舊很大。

    比如市場上1萬個買房人,以前是50個樓盤瓜分,現在是150個項目瓜分。此時是比拼銷售内功與産品能力的時候,買房人會用錢投票。

    從宏觀上看,武漢的經濟利好兌現。一季度,武漢有215個重大項目集中開工,累計投資3300多億。重大項目在哪裡,未來就在哪裡。

    這些城市産業利好,最終會流向房地産市場。慢慢發現,兩三百萬在武漢買房,越買越偏。

    文|楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    樓市