楊光華：武漢樓市Q2的5個預測

楊光華 剛剛過去的3月份，武漢樓市經歷了“小陽春”。

先說說武漢樓市Q1（一季度）表現：累計成交44877套新房。其中，3月份18560套新房。

1-3月份，武漢最熱的區域依然是，光谷新房成交6545套。第二名是黃陂，4919套。第三名是洪山，4903套。可以看出，光谷與黃陂、洪山在成交量上的差距。

光谷，還是一枝獨秀。

3月份，有外地媒體問我：光谷是不是真的很火；外地買房團真的在買光谷嗎？

突然間，光谷不止是買房人關注，全國的主要媒體都在看光谷。他們想找到一個二線城市的熱點區域，作為一個報道的典型。

我覺得，光谷前段時間的熱炒，是各方炒作的一個非典型事件，不能作為光谷房價的參考。

3月份，光谷新房，雖然成交量很高，但房價並未大幅波動。1-3月，光谷東15個住宅項目拿預證。以其中四次拿證的某項目為例，房價依次是18528-18720-18783-18703。每平米漲200多元後，維持平穩。另一地王旁的精裝項目，維持在房價24233。

關山大道闆塊，6個項目拿證，房價2.6萬元左右。光谷東再往東的葛店，一個新盤，單價13095，一個老盤，14800。往北的花山，一老盤加推，單價16200。光谷東的市場内部，也開始分化。

4月樓市的小預測，大致有5點：

一是清明假期，市場小熱。

3月30日－31日兩天，約20個項目拿預證。

這些搶着拿證的項目，将在清明假期入市。

對于籌備中的新項目來說，清明假期影響，到中旬進入工作狀态。

示範區、樣闆間等大型節點活動，從中旬開始啟動。

二是4月下半月，比上半月更熱。

下半月，項目搶在5月前開盤，然後小長期平銷。

這與3月下半月的行情差不多，都是用半個月幹成一個月的業績。

三是部分好項目的銷售時間不在4月。

最近，密集拜訪一些内環濱江、重量級項目，在4月份並不賣房。

他們的銷售時間或在5月，或Q3、Q4。

對于品質改善買房來說，還能持币多看幾個項目。

四是，4月武漢樓市持續熱，持續分化。

不是所有項目都好賣，熱銷的都是少數派。

3月份開盤的項目中，日光盤就四五個。多數開盤加推，能賣掉一半，都謝天謝地了。

還有平推項目，加推時，100套房子，最多賣5-10套。

行情熱，是指的整個武漢樓市的成交量；項目分化，郊區樓盤越來越難，3萬＋項目将有一波行情。

4月份，再出幾塊貴的地，華潤、華發、越秀等地王，給3萬＋項目拖底。

五是，頂層豪宅還是要排隊。

3月份，部分豪宅一個月賣100套左右，這是往年幾個月的業績。

豪宅買家的逆通脹需求，比普通買家更強烈。1000萬現金放在手里，縮水的壓力，比100元放在兜里縮水，不是一個級别。

4月份的行情，只是2021年的一朵浪花。4-5月份的表現，直接關繫到2021年武漢樓市的預期。剛需，遇到對的，就買吧；改善，多看看，要買就買區域内最好的。

以往的市場，都是金四銀五。今年，武漢可能是金三、金四、金五。當一線城市大門關閉，像武漢這樣的核心城市，就是資金轉移的風口。

武漢，是一個人口淨流入、産業高增長的城市。

中部崛起、長江中遊城市群、長江經濟帶都是國家戰略，而武漢是這些國家戰略的支點。我個人非常看好武漢的未來。

從房價、品質等角度看，武漢新房市場還很初級。如果對武漢有信心，對武漢未來10年有信心，一切買房問題都能解決。從2030年看現在，我們的很多擔心都是多余的。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點地産新媒體專欄作者