旭輝林峰：地産的明斯基時刻是否到來？

明斯基時刻（Minsky Moment）是美國經濟學家海曼·明斯基提出的資産價格崩潰的時刻，表示市場繁荣與衰退之間的轉折點。

簡單地說就是：

市場高速上行時，投資者大幅舉債擴張，冒險賭赢；這樣的日子長了，債務就越來越多，直至到達一個臨界點，其經營所産生的現金不足以償還債務。而債權人看到了損失風險，加大力度收回其貸款，市場恐慌情緒放大，金融泡沫破裂，從而導致資産價值的崩潰，陷入漫長去杠杆周期。

中國的房地産行業，随着近期若幹個大企業的暴雷，似乎在近期碰到了類似的困境。

行業到了前所未有的困難時刻

政策最嚴的時刻：當下是調控政策有史以來數量種類最多最齊全的時候，限購、限貸、限售、限價、限拍、限降、限融、限付，還有即将要出台的房産稅，駱駝背上的稻草已經到達了臨界點。

資金最緊的時刻：整個行業的融資總額下降30%以上，如果按全口徑算，可能遠不止。各類金融機構都在收緊頭寸，公開市場債也很難發出。同時銷售回款下滑，按揭也沒額度，地方政府為防風險又嚴格監管賬戶資金，甚至連工程款都不讓支付，現金流入基本枯竭，流出則是剛性，整個行業陷入資本擠兌的時刻。

銷售最差的時刻：政策在防止投資客入場的時候，也壓抑了很多正常的市場需求。今年以來，各地二手房的交易持續大幅度下滑，比如深圳不如年初的十分之一，上海不到年初的三分之一，絕大部分城市類同。一手房的來訪量和成交量，也大幅下滑，甚至低于疫情最嚴重的月份。

信心最弱的時刻：由于暴雷的消息此起彼伏，不論是資本市場、銷售市場還是開發商們自己，都到了信心最脆弱的時刻，由此帶來的不僅國内資金，還有大量香港的海外資金，都全面撤出地産行業避險；大量的客戶都猶豫觀望，擔心自己買的房踩雷；開發商們則全面收緊現金，盤算這樣的日子還能活多久。

土地流拍最多的時刻：在第二次集中土拍的城市中，流拍率50%的比比皆是，有些第一次集中供地火熱的城市，剔除政府平台拿的地後，流拍率高達80%以上，某個城市甚至達到100%流拍。一是地價沒有下降，二是開發商兜里沒錢，三是确實對市場心里沒底。

在這些因素的集中影響下，房地産陷入兩個雙殺的局面：一個是銷售市場的量價雙殺，另一個是資本市場的股債雙殺。

明斯基時刻會不會到來？

這段時間聽得最多的消息就是某某開發商又暴雷了，某某公司又裁員了，某某項目又大幅降價了，某某城市又出新監管政策了，某某金融機構又全面停止地産業務了，反正沒啥好消息。

行業似乎因為某幾個大開發商的倒下，而産生多米諾骨牌效應，落到一個螺旋式下降的通道當中，一張短期債務集中到期的表，仿佛變成一張長長的行刑名單，風雨飄搖，秋風蕭瑟。

出來混總是要還的，确實某些企業的負債率太高了，甚至整個行業的債務杠杆也偏高了，在過去高速發展的階段，是有杠杆紅利，但是在長周期下，債務成本要超過收益了，明斯基時刻臨界點到了。

行業去杠杆的決策從長期看、全局看，一定是對的，能為行業未來穩健發展打下基礎，對長期主義的企業是有利的。杠杆晚降不如早降，被動不如主動，趁行業風險還沒有集聚到不得不爆的時候，主動繫統地進行調整，才能平穩有序地降落。

現在的問題只是去杠杆的速度稍微快了點，原本計劃分三年平穩降，是各機構執行力度偏強了些。但決策部門始終在緊盯市場，及時收集各類信息，一定觀察到這些現象，央行今天也重申了要維護房地産市場的健康穩定發展。

所以中國地産行業的明斯基時刻還不會到來！雖然到了臨界點，但是與次貸危機不同，這是政府出手在做預先的、主動的調控，哪怕現在節奏是快了點，也是随時可以調整。

我們要牢記中央指示的：房住不炒，穩房價、穩地價、穩預期。房價大起不是穩，大跌也不是穩，只有平穩發展，才能既不擠占發展資源，又不拖GDP後腿，才能持續改善居民居住水平，為實現社會主義基本現代化做出應有的貢獻。

而且中國地産行業也還沒有到積重難返的地步，作為一個衣食住行的基本行業，並沒有想象中的那麼暴利，基本上是一個來料加工的行業。整個行業的大公司全部都上市了，但加在一起，不如一支煙，也不如一瓶酒。整個行業的利潤相加，不如中國煙草，整個行業的市值相加，不如中國茅台。

具體出什麼政策我們不知道，什麼時間出我們也不知道，我們只要明白政策的底層邏輯：地産要穩，而不是行業不要了，房價過高了要調控，房價跌多了也要調控，用時間換空間，逐步平穩地去杠杆，控制金融風險。

我們期待降杠杆的速度能夠稍微放慢一些，能讓行業有個喘息糾錯的機會；期待按揭的口子能夠稍微放松一些，不要錯傷一些剛需和首改的客戶，很多二手房的客戶是純剛需，賣方則是首改；期待對企業也能像對城市一樣，分類施策，而不一刀切，不會一人生病，全行業吃藥。如是，可能更有利于行業穩定發展。

其實政府的調控已經是溫柔的，遠不如市場的調控那麼慘烈。近的看次貸危機，遠的看香港幾次的地産震蕩，就知道市場自發調整時的沖擊波有多大，就能明白為什麼香港那些優秀的企業能夠活下來，他們持續地保持危機意識，堅守極低的負債率。國内地産行業還是太年輕，見過的大風大浪太少，吃一塹方能長一智。

未來的路到底在何方？

明斯基時刻可能不會來臨，並不意味着就太平無事了，主動擠泡沫也會是一個痛苦的過程，黎明前的黑暗才是最暗，跑不赢老虎，但是一定要跑赢隔壁的老王。

地産行業一定會在的，但是企業不一定會在，但企業更重要的不是期待政策，而是要關注自身的風險，認認真真降杠杆，踏踏實實搞經營。買地不要賭，不要有過高的預期。

首先，想辦法活下去，全力以赴降杠杆，儲存現金過冬。雖說明天很美好，行業經過洗禮會更平穩，但是至暗的時刻還沒有到來。從收集信息到決策要一段時間，從實施政策到出效果也要一段時間，後面的這一段時間，一定會比現在更艱難，總有一部分企業會為過去的擴張買單，這也是規律，任何行業不可能百家都好。

其次，踏踏實實幹好活。很長時間以來，聽到很多同行在猜測政策會出什麼，什麼時候出，讨論怎麼降價打折，但很少聽到有人讨論怎麼研究客戶、打造産品、提升服務。不要忘記，那才是我們安身立命的根本。天氣看一看就好，不用一直看，風雨和陽光都是規律，關鍵是要盯着客戶，埋頭幹好活，耕好自己的一畝三分地。

修屋頂的最好時刻是陽光燦爛時，其次就是現在。優秀的企業都是波瀾不驚的，沒有驚心動魄的時刻，因為功夫在平時，好比職業高手與業余選手的差别，不在于一場球賽的輸赢，而是有穩定的表現輸出。優秀的軍隊也是如此，明成祖朱棣曾說，優秀的軍隊是沉默的，在戰場上砍殺聲，再無别音。功夫在詩外，修煉在平時，此時正是夯實内部管理和提升自身能力的最佳時刻。

行至水窮處，坐看雲起時

盛宴狂歡時，要居安思危，至暗絕望時，要胸懷陽光。黑雲壓城城欲摧，甲光向日金麟開，只要尊重常識、敬畏規律、認清本質，則可内心笃定，行穩致遠。