文林峰:保證調控預期目標實現 政策落實及執行力是關鍵

观点地产网

2005-05-25 19:00

  •   5月11日,為了切實貫徹落實國務院調控房地産市場的指示精神,七部委聯合出台了《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》,該《通知》與以往調控政策的最大不同是措施更加具體,有些甚至非常明确,如對個人購買住房不足兩年轉讓的,明确要全額征收營業稅,這一政策不僅加大了炒房成本,更因為增加了對未來市場預期的難度,将極大地抑制投機性購房,可謂是重拳出擊打擊投機性購房,穩定房市。

      國務院連續出台多項調控措施來控制過快上漲的房價,特别是明确房價上漲的責任在地方政府,各地城市主管領導應把控制房價當作工作目標之一,切實采取有效措施平抑房價,但由于調控措施原則性較強,可操作層面不足,需要進一步細化。另外,宏觀調控政策有一定的時滞性,各地方在出台相關配套細則時也需要認真研究。因此,不會在短時間内收到明顯效果,但至少改變了人們的心理預期,也給投機者一個明确的信号,各級政府有決心也有能力調控房價。

      一、政策預期目標的實現關鍵是配套政策的實施與效果

      任何一個政策的出台都需要一段時間的市場檢驗,同時,有些政策如何落到實處也需要相應的配套政策以及政策執行的力度。如對空置土地兩年以上的,政府無償收回,這一政策長期以來一直很難實施。因此,該政策應在具體執行中更加明确,如兩年内達不到總投資額的20~30%,或單位土地投入強度小于獲得土地成本的要求條件等,明确具體的政策才可操作,也才能達到盤活存量土地,增加土地供應量的目的。

      另外,對建設中小套型、中低價位的普通商品住宅在土地供應、稅收、信貸方面給予優惠政策,但多大力度的優惠政策才足以吸引開發商投資建設中低價位的普通商品住宅是問題的關鍵。並且,中小套型設置為上浮達到144平方米,價格達到同級别土地上住房平均價格1.2倍(還可上浮20%)以下,標準偏高,如果可享受優惠的項目太多就很難達到調控和鼓勵的目的。地方政府在信貸、稅收等方面的優惠政策還須要考慮與國家宏觀調控措施相一致,如對建設普通商品住宅的開發企業是否可以降低貸款利率,是否可以減免營業稅等,這些與控制投資規模,原則上不予開發貸款優惠利率等如何相一致,是政策制定中要重點讨論和關注的問題。這一繫列配套政策的陸續出台将對後續市場産生較大影響。

      一個政策的出台雖然不一定能收到立竿見影的效果,但對市場産生的影響,特别是對開發商、消費者心里預期上的影響是明顯的。而影響房價的諸多因素中,供需關繫、土地供應量仍将起到決定性作用,特别對于中心城區,如果存量土地無法真正盤活投向市場,供應與需求差距較大的現狀很難在一定時期内得以緩解。

      二、打擊投機性購房作用明顯,對自住房影響不大

      這次七部委的調控房價政策中,對投機性購房影響最大。主要體現在三個方面,一是個人購買住房兩年内轉讓的全額征收營業稅、禁止期房轉讓、實行實名制購房等,這些政策将對短期投機炒房産生較大影響。特别是期房限轉,使投機者很難把握未來房價變動預期,不敢貿然炒房,而實名制以及商業銀行推出的第二套以上住房貸款約束條件增多等,也直接影響到炒房行為。全額征收營業稅、再加上契稅、交易手續費等各種交易成本,以及已支付的首付款和已還款部分,投機性炒房利潤空間大幅度減少,房價漲幅要達到8%以上才會持平,因此,在市場需求上,投機性購房将逐步退出市場,減少不合理的住房需求。這項政策将有利于規範房地産市場行為,促進房地産業健康發展。

      《通知》的目的,一方面是調控房價、規範市場行為,另一方面的重要目的就是讓普通老百姓買得起住房,逐步改善住房條件,保障全面建設小康社會性目標的實現。《通知》中多項政策都涉及到加大普通商品住宅的供應量,包括采取有效措施,加強經濟實用住房和廉租住房建設。《通知》要調控的是不正常的住房需求,目的就是滿足正常的住房消費。對于以自住為主,購買第一套中低價位、小戶型的住房,不論在稅收還是信貸以及土地供應上都有非常明确的支持政策,因此,《通知》對于盡快緩解老百姓購房難的問題将起到明顯作用,不僅不會影響到普通居民的住房需求,還會随着優惠力度的逐步落實,分階段逐步改善這部分居民的住房需求。當然,地方政府是否能夠采取有效措施,加大中低價位商品住宅的供應量,特别是在近城區提供充分的住房建設用是,是這項政策能否得以落實的關鍵。

      三、對開發商影響較大,對規範市場效果明顯

      對于建設中低價位普通商品住宅的開發企業,雖然利潤水平可能有所回落,但一繫列政策的傾斜和導向,包括土地供應、項目審批的優先權,貸款、稅收等方面的優惠政策等,将促使這部分開發企業市場風險較小,資金回籠較快。但應注意的是,低價土地的位置選擇至關重要。目前,在一些城市的邊緣地區,由于土地投放量持續放大,區域上的結構性矛盾已開始顯現。因此,應做好充分的市場調查和可研分析。

      對北京市的房地産開發企業來說,由于過去市場發展一直比較平穩,新的調控政策對北京市的房地産市場影響不會太大。另外,北京市的投資性購房與長三角熱點地區最大的差别是:北京市是以長期出租獲取穩定回報為主,長三角地區是以短期内快速炒作為主。因此,北京市租賃市場旺盛的需求對租賃市場影響較小,對市場上需求影響不大。特别對于以自住為主的購房需求,新政策影響較小。而對于中心城區,由于存量土地盤活難度越來越大,與需求相對應的土地供應的相對短缺,将導致房價保持相對平穩,受供求關繫影響,将會略有小幅上漲。

      《通知》的另一個明顯效果是規範市場秩序,打擊違法違規行為。一些城市已提出,在獲得預銷售許可證之前,禁止任何形式的銷售行為,包括收訂金、認購等,禁止銷售前的炒作。另外,期房限轉、實名銷售等相應措施,都将抑制開發商過去常用的一些騙貸和自行炒作等行為,對于規範市場秩序,保持房地産市場健康發展作用重大,這項政策可以借調控房價的東風,徹底解決房地産市場長期沒有根本解決的問題,是一項利在今天、功在長遠的調控措施。

      四、當前調控房價中面臨的幾大突出矛盾

      控制投資規模與平抑房價快速上漲的矛盾。一季度,全國固定資産投資價格比去年同季上漲1.8%,漲幅比去年四季度回落2.1個百分點。但房屋銷售市場仍供需兩旺,房屋銷售價格比去年同季上漲9.8%,比去年四季度上漲2.7%。分地區看,在35個大中城市中,有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。其中,上海19.1%,杭州13.8%,成都12.5%,廈門12.4%,青島11.7%,甯波11.6%,南京11.6%,武漢11.2%。與去年一季度相比,房屋銷售價格除長沙有所下降外,其它城市也均有不同幅度的上漲。

      房地産開發投資規模的下降意味着新開工項目和面積減少,繼而供應量相對減少,而帶來房價快速上漲的主要原因是供需關繫失衡,投資規模的下降,可以達到國民經濟宏觀調控的目標,包括抑制投資增長過快,規模過大,減緩能源緊張的局面,但對房價的影響也不容忽視。

      控制拆遷規模與盤活存量土地的矛盾。控制拆遷規模對于抑制被動性住房需求意義重大,但與此同時,過去已出讓但沒有拆遷的、或者需要拆遷來盤活存量土地的,都因控制拆遷規模而停滞下來,使得舊城區本已緊張的土地供應更加嚴峻,土地供應不足,新項目投入少,又影響到供需關繫,造成中心城區房價的上漲。因此,要緩解拆遷矛盾,必須盡快出台行之有效的拆遷政策,保護被拆遷人的權益,使城市建設、危舊房改造、城中村改造等都能有條不穩地進行,並逐步改善城鎮居民的住房水平和人居環境,實現全民奔小康的目標。

      (作者:建設部政策研究中心住宅與房地産業研究處副研究員副處長文林峰)

    撰文:文林峰    

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