金融配套政策不足 現房銷售不宜強制推行

观点地产网

2005-09-02 08:47

  •   我國房地産業真正起步是在八十年代中後期,當時很多政策制度都借鑒了香港的辦法。在房地産業的起步發展階段,開發企業需要從市場上籌集資金,在直接融資匮乏、間接融資數量有限的情況下,隻能通過從消費者預收款和定金中獲得資金支持進行項目開發。由于我國房地産業的相關法律法規還不是很健全,因此,不僅因資金鍊跟不上而出現了爛尾樓,也因質量監管力度較弱而出現大量的質量糾紛,有些還存在開發商虛假合同的嚴重欺詐行為。

      雖然期房銷售從廣東開始出現,但從新世紀初,在市場化水平逐漸提高,市場供需關繫基本平衡並且供略大于求,在充分的市場競争條件下,廣州大部分樓盤已開始實現現房銷售。但目前從全國來看,全面禁止期房銷售時機還不成熟,主要基于以下兩點考慮:一是現房銷售适于市場供需關繫和房價比較穩定,甚至是供略大于求的地區。而我國目前不論是東部沿海地區還是中西部房地産市場迅速崛起的城市,都存在着房價上漲幅度過快的問題,一下子全面推行現房銷售,會因延緩供應周期而出現一個相當長時期内(1-2年)市場供應量急劇減少,因此,應因地制宜,在市場發展比較平緩的地區先行試點推進。

      二是一些供需矛盾比較突出的地區,供應量無法滿足巨大的市場需求,一些樓盤經常在沒有開盤時就被内部認購一空。如果以現房銷售,按照房地産開發建設周期,1~2年後再上市,則會導致市場供應量的空白期,加劇供需矛盾,引發房價迅速上漲。因此,不能急于一刀切地全面推行現房銷售。三是當前金融品種單一的問題還沒有改善,房地産企業缺乏直接融資渠道,過度依賴于銀行貸款,如果相關的金融配套政策不能及時跟進,則會導致開發項目不能及時竣工建成,帶來更大的銀行金融風險和市場糾紛,也會帶來一些虛假行為,如施工企業墊資並造成新的拖欠工程款,私下收取定金和預收款給消費者帶來更大的風險等。

      因此,從長期趨勢看,房屋銷售必然會走向現房銷售,但在目前條件下,在市場環境還不具備,特别是相關金融配套政策不足的情況下,還不宜一刀切地全面強制推行,應因地制宜,經過相當長的過渡期再強制推行。

    撰文:文林峰    

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