住房問題不能完全依靠市場

观点地产网

2006-05-29 10:08

  •   標本兼治,促進房地産市場持續健康發展

      5月17日,溫家寶總理主持召開國務院常務會議,強調“房地産業是我國新的發展階段的一個重要支柱産業,要引導和促進房地産業持續健康發展”。比以往增加的“重要”二字,充分說明了房地産業的發展,特别是住宅建設的發展,不僅直接關繫到老百姓的切身利益,關繫到2020年全面建設小康社會目標的實現,還在改善、調整國民經濟增長結構,保持經濟平穩較快增長方面意義重大。因此,對房地産業的調控必須是以保證房地産業持續健康發展為出發點,多管齊下,包括穩定房價、提供住房保障、防範金融風險等舉措。

      調整供應結構加大總量供應

      本次對房地産業的宏觀調控,主要針對的是少數大城市房價上漲過快問題。當前在一些大城市,不僅存在結構性的供求矛盾,還面臨着有效供應不足的問題:既有過去大量批租的土地未能及時竣工,已竣工的房屋未能及時投放市場,也存在當年計劃供應的土地未能如期實現的情況,給市場預期帶來了不利影響。

      對于這一問題,應“科學确定房地産開發土地供應規模”。“科學”二字表明各個地方要根據本地房地産市場供求情況,通過土地這個最有力的手段進行合理調節。特别在一些房價上漲過快的地區,土地管理部門要加大力度盤整土地,加快向市場提供新增的中低價位、中小套型的限價普通商品住宅,並在土地供應計劃中給予明示,引導市場的合理預期。

      抓好住房保障緩解市場壓力

      即使在經濟發達的國家,也不可能完全依靠市場解決所有人的住房問題。因此,在房價上漲過快的大城市,當前亟需采取有效措施,重點抓好低收入家庭的住房保障問題。當然,根據我國财力,住房保障不可能一步到位,而隻能采取漸進式來逐步推進。現階段可通過廉租住房、經濟适用住房、限價商品房、配套商品房(面向拆遷戶)、經濟租賃房等多種方式滿足不同收入水平家庭的住房需求。

      擴大城鎮廉租住房覆蓋面。近年來,在一些廉租住房發展得比較好的大城市,雙困家庭的住房問題得到基本改善,但與此同時,一些不符合廉租住房條件,又買不起經濟适用住房的“夾心層”家庭的住房問題卻日益突出。因此,應适當上浮廉租住房的收入線標準,如上浮到城市最低工資標準或平均收入水平的一定比例,來擴大城鎮廉租住房的覆蓋面;同時,結合具體的住房困難情況,通過貼租的方式改善“夾心層”家庭的住房條件。

      擴大廉租住房覆蓋面的最關鍵因素是增加公共财政的資金支持力度。過去的住房保障資金主要來源于住房公積金增值收益,但如果量大面廣的“夾心層”家庭進入保障範圍,則需要穩定的财政資金支持才能得以長期可持續推行。

      創新完善經濟适用住房制度。在大城市或特大城市,經濟适用住房發展的根本出路是以租賃形式提供,隻解決居住權,不解決産權,並進行封閉運作。這也可以妥善解決“夾心層”家庭租房的房源問題。

      政府建設經濟租賃房,以優惠房租出租給符合條件的低收入家庭,這方面天津已經做了有益的嘗試。以租為主,政府擁有大量的房源,形成可持續的住房保障制度,可緩解目前以新建出售為主、政府在土地供應上壓力過大的問題。

      在現階段租售並舉的情況下,應實行封閉式運作。即購買人再次出售時,須按原價或加一定的利息補償出售給政府主管部門,由政府收回住房並再次分配(出租或出售)給符合條件的低收入家庭。這樣不僅可以确保經濟适用住房小區都是符合相關條件的家庭居住,還可以解決投資、投機性購房問題。

      這些方式都有利于開發建設中小套型住房,滿足節能省地的要求。

      限價商品房要面向特定人群。限價商品房雖然是商品房,但因政府限制了房價,低拍了地價,就含有住房保障的成份,因此必須面向相對困難的家庭,即收入在城市平均可支配收入水平之下,現有住房人均建築面積低于本地平均水平之下的家庭。已通過福利分房、集資合作建房、經濟适用住房等渠道解決了住房問題的家庭不應該再有資格購買限價商品房。否則,政府提供多少限價商品房都無法滿足市場旺盛的需求。

      發揮稅收手段調控投資市場

      去年七部委的房地産調控政策中,期房限轉、兩年内上市全額征收營業稅、購房實名制等三條措施聯動,有力地抑制了投機炒房行為。其實,不論是流通環節、持有環節還是租賃市場,都應鼓勵正常的自住需求,對經營性、奢侈性消費進行征稅。

      另外,1994年出台的土地增值稅,因可操作性等問題實施難度較大,一直未發揮應有的調節作用,導致開發商大量囤積土地。如果盡快調整、完善增值稅,應該比行政手段更能打擊開發商囤積土地的投機行為。同時,對于政府土地公開拍賣獲得的較高地價收入,以及對企業征收的稅收收入,再加大投入到住房保障建設中,形成市場與保障雙軌並行的發展态勢。

      調整信貸政策增強支付能力

      保持房地産市場健康發展的關鍵是要規避金融風險。當前,要着重解決直接融資渠道不足的問題,加快出台各種規範化的融資方式,把資金的暗箱操作納入到規範的法律制度調整範圍内,既有利于化解過于集中在商業銀行的風險,也有利于加強對外資進入的有效監管。

      信貸政策的另一個調整重點是通過金融手段,調控住房消費,增強中低收入家庭的購房支付能力。對于購買第一套自住住房的低收入家庭,可以通過實行更優惠的貸款利率,或實行貼息政策,來減輕購房人的資金成本負擔;而對于購買第二套以上、或購買大戶型高檔住房的家庭,則可調高貸款利率,一定程度上抑制消費需求。

      做為政策性住房金融的住房公積金,更應與商業貸款拉大貸款利差,不應随着商業貸款利率同步上調。下一步應重點研究如何充分發揮住房公積金在住房保障中的作用,利用金融手段達到調控市場的目標。

      健全住房檔案建立個人征信制度

      目前,青島已率先在全國完成了住房調查工作,摸清了全市住房資源的家底,也掌握了還有多少戶需要政府提供住房保障,以及未來幾年的住房需求意向(包括區位、價格的要求),這對于地方政府制定房地産業發展規劃,編制土地供應計劃,有的放矢地推進住房保障工作提供了準确的數據基礎。近一兩年内,大中城市應盡快完成住房調查工作,為推進各項住房保障工作打下良好的基礎。

      每一項住房保障制度都與城鄉居民的收入水平密切挂鈎。目前,還沒有哪一個部門牽頭進行個人征信繫統的建立工作。不過,金融繫統對信用卡、貸款購房客戶以及代發工資等方面的信息繫統建設已有一定信息基礎,另外,稅務部門長期以來建立的個人所得稅信息繫統,也可以掌握所有工薪階層的收入情況以及其他收入(繳納所得稅的收入)。因此,當務之急是要盡快整合數據資源,循序漸進逐步建立起個人征信制度,為衡定廉租住房、經濟适用住房、限價商品房以及“夾心層”家庭標準提供判斷依據,以保證住房保障目標與實施效果的一致性。文/建設部政策研究中心科研處處長

    撰文:文林峰    

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