領展投標172億港元銅鑼灣地皮 “全球最貴零售地段”迎新玩家？

觀點地産網 銅鑼灣作為香港最旺的商業集中地之一，難得有新的商業地塊出讓，所以就連罕有投地動作的領展，這次也獨資入標。

5月7日，據香港地政總署公布，今日截標的銅鑼灣加路連山道商業地共接獲6份標書。據觀點地産新媒體現場所見，入標發展商包括長實、希慎及華懋财團、領展、信置、新地等。

據了解，銅鑼灣加路連山道商業地的地盤面積為15.9萬平方呎，最高可建樓面107.6萬平方呎。目前市場估值介乎113億至172億港元，即每呎樓面約1.05萬至1.6萬港元。

現時香港寫字樓前景未明朗，有業界人士就認為，地皮存有流標風險。不過從入標企業看來，這里的前景顯然更為樂觀。

領展行政總裁王國龍回復觀點地産新媒體查詢時表示，香港是領展的基地和核心市場，是次投標代表公司對香港的長遠承諾，以及對這城市的前景充滿信心。

華懋行政總裁蔡宏興也表示，主要是看好香港經濟前景。

無論是哪一家中標，若能在這個全球租金最貴的地方落得一子，肯定是一筆不錯的投資，目前的商業格局也将迎來新玩家的沖擊。

領展入標銅鑼灣商地

事實上，香港銅鑼灣加路連山道商業的改劃意見，早在10多年前就已提出。

彼時，香港規劃署提出将銅鑼灣前機電工程署舊總部、郵政體育會、電訊盈科康樂會及前民安隊大樓等組成的大型用地改劃，拟分為南、北兩幅地皮發展。其中北面地盤便是今次的加路連山道地皮。

後至去年12月30日，地皮才終于在香港（2021年1至3月）賣地計劃中亮相。

按照香港發展局局長黃偉綸公布，銅鑼灣加路連山道為此次賣地計劃的唯一商業地，也是區内甚少的大型商業地供應，該地盤面積約15.9萬平方呎，按地積比6.8倍計，可建總樓面約107.6萬平方呎，屬具規模商業項目。

當時業界給地皮的估值最高達248億港元，折合每呎樓面地價約2.3萬港元。

至今年3月下旬，香港地政總署正式公布，銅鑼灣加路連山道的内地段第8945号商業地将于5月7日截標。

這時的出讓要求明确，地盤指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站）用途，最低及最高的樓面面積分别為6萬平方米及10萬平方米。

賣地章程還指出，項目須在2029年9月底前完成，不可拆售。中標财團要自資興建3所政府物業（幼兒中心、長者日間護理中心和地區康健中心）及公衆停車場、保育地盤内的古樹及擋土石牆，亦要預留北面位置，興建一條私人業主主導的行人天橋，接駁希慎興業持有的利園六期。

此外，分區大綱圖顯示，該地建築物高限将獲放寬至主水平基準以上135米，計劃可興建兩幢28至35層高商廈，其中一幢可遠望維多利亞公園一帶景致。

只是目前市場給地皮的估值相比之前有大幅下調，為介乎113億至172億港元，每呎樓面約1.05萬至1.6萬港元。即使這樣，仍有測量人士預測，現時香港寫字樓前景未明朗，地皮存有流標風險。

但另一邊廂，今日參與投標的開發商顯然對前景持更樂觀态度。

華懋行政總裁蔡宏興在回應媒體查詢時表示，主要是看好香港經濟前景，未來會繼續競投具競争力地段的商業及住宅用地。

獨資入標競投政府商業用地的領展，其行政總裁王國龍也對觀點地産新媒體表達了相似的看法：“香港是領展的基地和核心市場，是次投標體現了我們對香港的長遠承諾，以及對這座城市的前景充滿信心。”

事實上，領展入標的舉動也極受市場關注，畢竟這是領展首次獨資入標競投政府的商業用地。

領展向觀點地産新媒體介紹，其上一次入標競投政府的商業地皮，是2015年與南豐集團聯營投得位于海濱道的商業用地，現為辦公室大樓海濱匯。另外，領展于2016年則向政府獨資購入位于彌敦道700号的物業，並改裝為商場T.O.P This is our place。

由于政府仍未公布銅鑼灣加路連山道地皮的投標結果，領展也並未透露更多項目未來發展的預期及規劃。“我們已準備好根據我們呈交標書所列出的條件發展此商業用地，但同時我們也正在尋求合營夥伴，對合營發展模式持開放态度。”

或許如銅鑼灣加路連山道這樣質素的地皮已是難尋，以至問及未來的投地計劃時，領展僅表示，作為一個房地産投資信托基金的管理人，其旨在為基金單位持有人提供穩定分派，及可持續發展的長遠增長潛力。

“為達成這一目標，我們多管齊下，積極地管理旗下物業組合，包括資産管理、資産提升、選擇性收購，參與發展項目以及出售物業。發展項目是我們其中一個主要業務策略，以期建立高生産力及可持續發展的投資物業組合。”

銅鑼灣商圈與各路玩家

不難想到，除了對香港的前景充滿信心之外，領展投標的另一個主要原因，是來自項目本身的稀缺性。

一業内人士這樣評價銅鑼灣加路連山道地盤：“銅鑼灣能有新地塊出來是很難得的事情，這里發展得比較早，地皮也非常稀缺。更何況銅鑼灣租金極貴，一間街角賣魚蛋的鋪頭，一個月的鋪租就要幾百萬港元。”

據觀點地産新媒體了解，銅鑼灣自2015年有記錄統計以來，到2019年均穩坐亞太區最昂貴零售地段寶座。

戴德梁行2018年發布的《全球主要大街報告》中，銅鑼灣平均地租約每年每呎2671美元（約合18536元人民币），其中，銅鑼灣的羅素街租金已超美國紐約第五大道，成為全球最昂貴的零售地段。

不過随着近兩年香港的社會事件與疫情等影響，旅遊零售業市場被大打折扣，戴德梁行今年4月份發表的亞太區《主要大街》報告就顯示，2020年銅鑼灣羅素街租金下跌43%，跌幅最大，每月呎租跌穿1000港元、只有963港元，故此由尖沙咀廣東道取代成為亞太區最昂貴零售地段。

利嘉閣地産最近一份調查報告也顯示，香港目前商鋪的租金與高峰期比較，可以用一落千丈來形容，尤其專做遊客的區域，例如銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角等核心區，租金已大幅回落。

除了去年有Prada、Victoria's Secret、天梭、歐米茄等大牌先後撤出銅鑼灣之外，今年3月初，奢侈品牌路易威登（Louis Vuitton）和芬迪（Fendi）也已确認關閉時代廣場門店。據消息人士透露，路易威登面積超1萬呎的鋪位月租金大約是500萬港元。

有分析就指出，大牌撤出後，在香港目前的商業環境下，銅鑼灣想重新找到如以前的奢侈品品牌那般能承擔巨額且長期租約的商家已不容易。不少鋪主只得轉型以短租形式招商。

“現在領展如果也加入的話，是一個新的商業挑戰者，在如今疫情和香港的商業環境下，對于銅鑼灣還是有挑戰。”不過上述業内人士表示。

據觀點地産新媒體了解，加路連山道項目離目前銅鑼灣最主要的幾大商場——九龍倉的時代廣場、希慎興業的希慎廣場、新鴻基的世貿中心、恒隆的名店坊、劉銮鴻持有的崇光百貨、華人置業皇室堡——都只有400米左右，與希慎興業持有的利園六期更是只有一路之隔。

而其中算得上是銅鑼灣地主的兩家分别是劉銮鴻家族與希慎興業利家，“銅鑼灣很多項目都是租用他們兩家的地皮在發展”。

無怪乎此次與希慎聯手投地的華懋，談及項目未來的前景時表示，雖然早前多幅商業地流標，以及面對供應增加，但各區商業項目有不同客源，合作夥伴希慎在銅鑼灣亦成功發展不少寫字樓及零售項目，相信随着全球經濟逐步復蘇，商業活動重現，本港各行業對寫字樓的需求仍然強勁。

另有業内人士也表示：“一個商業項目從拿地到正式入市，少說也要三五七年，等到加路連山道項目正式開張，市場環境應該與現在已經很大不同。”

事實上，去年銅鑼灣商圈去年的租金下滑並不影響其在香港商業市場的地位，而且今年出租率的改善也開始讓市場恢復信心。

據中原(工商鋪)統計，2月香港各核心區商鋪空置率走勢回穩，其中以銅鑼灣及旺角表現最佳，已連續數月錄得減幅，最新空置率分别為10.93%及11.87%。

其中，銅鑼灣2月鋪位空置率錄得約10.93%，比1月下跌0.42個百分點，為自去年10月後第四個月續減，對比2020年2月則增加6.33個百分點。

對此，中原(工商鋪)商鋪部董事黃偉基表示，若疫情受控，餐飲、娛樂及零售行業必先盡快恢復，将會為鋪市帶來正面支持作用，市民抗疫生活持續逾一年，消費力可觀，相信未來數月将會有更多商戶部署租鋪。

可以看到，銅鑼灣商業去年雖然受到影響，但今年的商業表現和市場觀點，也印證着投地開發商看好香港前景的看法。

這里頂級商業設施林立，是香港的主要商業及娛樂場所集中地，預計也将為新“玩家”帶來可觀的商業收益。