觀點直擊 | 陳啟宗：内地住房市場剛剛過了一個臨界點

觀點地産網 7月29日，“如果我們對全年業績沒有信心，大慨不會在中期業績宣布增加派息，加股息應該是一個比較正面的訊号，至于全年業績會否再增加，需要到時再檢視，但加股息反映管理層對全年業績抱有正面的看法。”恒隆集團董事長陳啟宗徐徐地道出，語調起伏不大，但卻聽得出當中的信心。

恒隆集團及恒隆地産公布截至今年6月底止中期業績。一如去年，由董事長陳啟宗帶領副董事長陳文博、行政總裁盧韋柏及首席财務總監何孝昌以線上形式舉行記者會。

恒隆地産2021年中期營業額49.75億港元，按年升18.9%。虧轉盈賺22.35億港元，上年同期蝕25.37億港元；每股盈利0.5港元。派中期息0.18港元，上年同期為0.17港元。期内，營業溢利為36.3億港元，按年增19.37%。基本純利增10.61%至22億港元，每股基本純利為0.49港元。中期息增加6%至0.18港元。

而恒隆集團亦扭虧，中期轉賺15.08億港元；去年同期錄得15.95億港元虧損；未計物業之公允價值，基本純利按年增12%至14.98億港元。集團增加派息11%至每股派發0.21港元，是自2010年後首次。

盧韋柏補充，派息策略一如以往，並沒有作出改變，但當看到業績及業務勢頭反映集團有能力可以增加派息，便會作出相應考慮，平穩及循序漸進地增加股息。

是次中期業績扭虧為盈歸功于内地市場錄得強勁的租賃收入增長，高端商場租戶銷售額較去年同期增長65%至232%不等；整體租賃收入和營業溢利按港元計值分别錄得 42%和 49%的增幅。

盧韋柏提到，于今年3月開幕的武漢恒隆廣場只用了三個月時間已達到收支平衡，比兩年前開業的昆明恒隆廣場更快，相信武漢恒隆廣場會更加成功；而截至報告日武漢恒隆廣場租出率為71%。基于大多數知名品牌計劃于2021年下半年開業，預期至年底出租率可以升至90%。

但内地經濟增長出現輕微放緩，令市場憂慮奢侈品市場會受到影響。陳啟宗稱，中國銷售市場的确有放緩的迹象。但同時發現奢侈品市場與一般消費市場走兩極化，高端的奢侈品仍然非常強勁，加上種種現象都反映，很多品牌都非常清楚他們最大的增長動力就是中國市場，各奢侈品牌在中國市場的産品繫列是全世界最齊全的，甚至有些産品是中國獨有，相信明白事理且聰明的中國人會因而留在國内消費。又指，恒隆會會員已達百萬名，故相信增速仍然不錯。

盧韋柏亦指，中國消費者對奢侈品的消費出現繫統性改變，當消費者身處的地區有高端商場，只要服務到位，相信他們基本上會繼續留在内地消費；而不同的數據亦反映市場需求仍然強勁，相信下半年增長率雖然會放緩，但仍然處于高水平。

至于集團下一個發展地區，陳文博笑言，其今年上半年到内地考察了大概4個月，到訪20個城市，包括10個新的城市，但不便透露具體名單。惟集團希望在内地可以發展更多城市。

另外，武漢“恒隆府”三座寓所大樓，預計将于2022年上半年開始預售，是集團第一個在内地銷售的公寓式住宅。

“未來數個月非常重要，我們要和很多目標購買者接觸，了解市場的需要和定價位置。希望在年底開始銷售辦公室和樣品房，準備下年年初開始銷售。雖然未來6個月非常繁忙及緊湊，但也很期待，因為這會是我們第一個在内地銷售的公寓式住宅，相信其會對恒隆有一個非常好的正面的影響。”盧韋柏說

惟有媒體問出内地今年以來對于房地産行業一繫列調控越來越嚴格，會否對集團帶來影響，陳啟宗解釋，内地近期對房地産的調控是針對住宅市場而非商業房地産，因此對集團近乎零影響。又指内地房地産發展商不能再以過去20年的一套方式應對，且有見其開始涉足不同業務，顯示本業賺錢不再容易，相信行業已超臨界點，進入規範的時代。

而香港樓市方面，陳啟宗則仍抱中性态度，不擔心但也不認為會飛升；坦言香港樓市過去二十多年發展不健康，責任並非在于政府或官員不作為，而是受到立法會掣肘，限制發展郊野公園邊陲及填海等。

他相信今日香港已從根本上出現改變，未來十年可有更多土地釋放，令樓價上升速度不會太快，相信供應增加也難推倒樓市，不少港人已自置物業，加上内地來港人口增長足以彌補本地人口流失，並特别看好高檔住宅市場，會繼續留意優質的高檔住宅地，若有心水會參與競投。

陳啟宗重申，低位的時候便會加大投資高檔住宅市場，在社會事件及疫情影響下，去年是良好入市時機，故成功出手投得港島南區壽臣山地皮發展高檔住宅。

而首席财務總監何孝昌透露，九龍灣淘大工業村重建項目将于未來數個月開始預售。

香港租賃業務方面，盧韋柏表示，由于向租戶提供租金寛免優惠，對财務造成的影響集中于期内攤分的租金優惠需要攤分，故上半年香港收入下跌是預期之中，期内租賃收入按年跌12%，若相比去年下半年，按半年的跌幅已由9%收窄至3%，認為香港市場逐漸進入平穩階段；預料今年下半年會有小許平穩增長，並期望政府的電子消費券能刺激市道。

以下為恒隆集團、恒隆地産2021年中期業績發布會現場問答實錄節選：

現場提問：派息增加的原因是基于什麼考慮？派息增加的安排在未來會不會恒常化？

盧韋柏：首先派息的策略和機制沒有變化，我們按生意趨勢及業績表現，有能力便可增加股息，所以和以往的策略沒分别。

何孝昌：正如韋柏所說，一如既往，我們的派息策略是沒有分别的，我們會保持平穩、逐漸地增加派息的策略，而增加派息和我們的核心業務是成比例的。

陳啟宗： 如果我們對全年業績沒有信心，大慨不會在中期業績宣布增加派息，加股息應該是一個比較正面的訊号，至于全年業績會否再增加，需要到時再檢視，但加股息反映管理層對全年業績抱有正面的看法。

現場提問：武漢“恒隆府”預期于2022年上半年開始預售，可以跟我們分享一下目前的籌備工進行得如何？ 而武漢恒隆廣場截至報告日租出率為 71%，業績報告提到大多數頂尖品牌計劃于2021年下半年開業，是否代表租出率可以于今年底達到100%？

盧韋柏：我先回答你後半部分的問題。你說得對，我們現在的出租率是71%。到年尾未必到100%，但是沒有100%也差不多達到90%。同一時間我們會看到，這次一些非常大的品牌進駐的時間也會在今年下半年，比起我們在昆明恒隆廣場進駐的時間更快。所以在出租率或者在我們有的零售氛圍上，我們是非常有信心做得非常好的。

而武漢的恒隆府，剛才我們也提過，6月，恒隆府品牌也正式推出。6月24日，我們也在武漢做了一個新聞發布會，也向當地的傳媒推出了我們的恒隆府品牌。未來幾個月非常重要，我們要和很多目標購買者接觸，了解市場的需要和定價位置。我們希望在年底開始銷售辦公室和樣品房，準備在下年年頭開始銷售。所以未來6個月非常繁忙、非常緊湊，但是我們也很期待，因為這會是我們第一個在内地銷售的公寓式住宅，覺得這會對恒隆有一個非常好的正面的影響。

現場提問：内地的高端商場銷售以目前情況會不會有一個持續性？

盧韋柏：我們看到在整體零售尤其是奢侈品的零售上勢頭依然會持續，有很多朋友問會不會因為他們飛不了，所以就留在這里購物。但是我們看到這可能是一個繫統性的改變。

如果在當地、在你自己住的地方有一些非常好的商場，有很多你很喜歡的品牌，以前你可能要去到不同的國家才能買到的産品，而你現在可以在你家附近買到，只要我們的服務質素讓的客人覺得賓至如歸，我覺得他們基本上會繼續留在内地消費。種種數字也讓我們看到，數字依然強勁，比起上半年，銷售依然維持在非常高的水平。

當然如果對比今年上半年和去年上半年，去年上半年是疫情剛剛開始，所以你會看到增長會特别高，但是其實我們期待下半年的數字也依然這麼高。當然，去年下半年内地在恢復正常之余也破了新高，所以我們覺得增長率可能在下半年沒那麼高，但是整體數字依然是非常高的水平。

現場提問：預計下半年中國經濟增長會放緩，對奢侈品銷售市場會不會有影響？

陳啟宗：這位傳媒朋友的觀察是正确的。整體來說，中國内地的銷售市場有些放緩的迹象。但同時有另一個情況産生，高檔和一般的産品是很兩極化的市場。高端的奢侈品仍然非常強勁，老百姓的日用品的購買則放緩，再加上很多日用品可以網購，但是奢侈品很難有網購，所以市場非常兩極化。

補充回答前一個問題，今天在中國内地的市場，他們的産品繫列是全世界最齊全的，並且有些産品是只有在中國買得到的。種種現象都告訴我們，很多品牌非常清楚他們最大的增長動力就是中國内地市場。所以當你有些東西是在中國的商場才買得到，甚至去到很多外國大城市的商場都買不到的情況下，中國人很聰明、很明白事理，他一定會留在這里。再加上韋柏說我們的House 66做得非常好，恒隆會很快已經有上百萬個會員，所以我相信增速會不錯。

現場提問：香港商鋪和住宅的租賃收入和出租率都是逐年下跌，預期什麼時候會有復蘇？本地的消費會如何？恒隆推出的優惠計劃在下半年對我們的零售會有什麼影響？

盧韋柏：當然，我們不希望看到下跌，但是這次上半年的下跌是在我們的預期之内的。當我們要給租戶一些租金優惠，會計入賬上是要攤分的，所以有很多跌幅是在我們的預計之内的。但是對比去年下半年的總收入，只是一個很輕微的跌幅，是-3%，而上一次是-9%的，我們會看到慢慢已經達到一個平穩的階段。

當然，我們在策略上、計劃上也希望在下半年看到一個輕微的增長，當然也要看疫情、看經濟環境等。我們很希望8月1日政府的消費券有一個刺激效應，8月1日開始第一批會收到部分消費券，恒隆昨天也推出了，我們會配合政府的優惠券，讓客人可以在我們的商場里每花800港元就有200港元的優惠券。我們很希望借着這個刺激的機會，可以振奮、刺激消費，也希望香港可以走出這個低谷。

現場提問：恒隆對内地二線城市發展的看法是什麼？除了武漢和杭州之外，有沒有打算進駐其他的新一線城市？會怎麼處理我們與本土的商業巨龍的競争關繫？

陳文博：我1-5月去了内地，大概4個月之間去了大概20個城市，包括現有的10個城市，另外10個城市是哪些，當然不會在這里說，但是相信我們在内地還有很多機會，有很多很好的城市可以繼續發展，暫時不能公開地說，但是希望有這些機會，也會繼續發展。

現場提問：想問問陳啟宗先生對香港樓市的前景是什麼看法？在政策方面有什麼建議？

陳啟宗：我對香港的住宅市場是比較忠誠的，有些人很擔心，我覺得沒什麼需要擔心的。會不會飛升？我看也未必。基本上你看以往的20多年來，香港的樓市非常不健康地發展，原因就是因為沒地賣。而沒地賣的原因不是因為政府不作為，政府官員沒有誘因不賣地，也不是能力的問題，而是在立法會受到諸多的掣肘，比如說新界東北賣不了地；郊野公園拿出1%-2%，不準；離岸、不在維多利亞港、在很遠的地方建，也不行。所以香港以往20幾年來賣不了地主要原因是因為立法會，不是因為政府官員，也不是說政府官員做得都對，但是主要的責任不是他們。

今天香港已經有根本上的改變，選舉制度也有一些改變。我個人相信在1年、3年、5年、10年内應該會有比從前更多的土地釋放出來，從而讓房價上升不至于太快。我提醒大家幾件事：第一，董先生在1997年提出每年要建8.5萬夥。當時的财政司司長曾蔭權先生已經找了足夠每年建8.5萬夥的土地，10年之久，可以建85萬夥的住宅樓。所以不是沒地，而是因為立法會的諸多掣肘，讓香港政府賣不了地。

在今天的新環境下，土地供應會增加，但也不會推翻市場。因為香港有四五成的人是有自置物業的，無論是社會還是政府，都沒有誘因去推翻香港的房地産市場。再加上内地來香港的人越來越多，人口的增長是足以彌補人口的流失的。所以我覺得香港的住宅市場會平穩發展。至于高檔的住宅市場，我相信會非常好。香港還是一個低稅率的地方，比較自由，很多内地人都喜歡來香港。但是不要小看香港人自己，香港人很有錢的，我們在藍塘道賣了很多間，絕大部分是香港人，那些一間都是3億多的。所以無論是香港人也好，内地人也好，新香港人也好，都會使香港的高檔住宅市場保持在一個比較高的水平。

現場提問：恒隆在未來會不會在香港投地？有沒有現在正在看的心宜地塊？

陳啟宗：有沒有心宜的地塊，有也不會告訴你。總而言之，我們的透明度很高。如果有好的高檔住宅，我們一定有興趣。是否競争得過别人，這很難說。商業大亨JP摩根說哪里都是血的時候就買肯定赢。所以我們有前年的黑暴，也有去年的新冠病毒。去年是一個很好的買地的時機，我當年說“市場不好的時候，可能會入市”，去年就出來了，所以就赢了，所以要看時機，不過原則上我們比較感興趣的是高檔住宅地。

現場提問：想問問陳啟宗先生。剛才您說了對香港市場的看法，怎麼看内地今年以來對于地産業的一繫列調控措施？似乎措施越來越嚴格，對于恒隆在内地的業務有沒有影響？

陳啟宗：對我們的業務沒影響，因為那些嚴格的措施主要是對住宅房地産，而不是對商業房地産。而我們在内地的物業基本上是以商業房地産為主，雖然我們也有少數項目是高檔甚至可以說是全城最高檔之一的住宅，但數字不是太大。政府要調控的是今天你去買地、去建樓，這些會比較受控制一些。中國内地的住房市場整體來說剛剛過了一個臨界點，再不是以往的30年、20幾年的時代了，以前是比較不規範的，今天一個有作為的政府都應該規範這些。現在這樣很好，政府出來規範。

不過發展商就不像以往20年、30年那麼容易賺錢了，很多内地的發展商都在做很多其他生意，如果地産這麼好賺，就不用做其他生意了，因為他們自己知道内地的住宅房地産發生了基本上的改變。不過這對恒隆的影響接近于0，因為我們是以商業房地産為主。還有一個好處，大家不用花那麼多錢在買樓、供樓上，他們手上的錢就多了，來商場購物的機會就大了。所以甚至可以說對我們是有一些輕微的有利因素也說不定。

何孝昌：除了Ronnie剛才所說的，這次内地政府的房地産調控有另一個對象就是三條紅線，對某類過度借貸的地産商影響就會大很多。而以恒隆的财務狀況來看，三條紅線看都看不到，别說接近。所以除了Ronnie所說的，商業很不同之外，調控指標、目標完全不是針對恒隆這類公司的。

現場提問：關于杭州恒隆廣場的進展，項目目前進展如何？早前看到我們和文華東方有簽訂合約，想知道項目是不是跟上我們的時間表？

陳文博：杭州的項目目前進度與預期相同，現在已經挖到地下第四層，很快會挖到底，才可以開始建。我們預計2024年就可以開第一期，到2025年就會全部開完。

現場提問：除了文華、君逸、洲際之外，有沒有興趣與其他酒店繼續合作？這是不是也是我們在内地發展的策略之一？

盧韋柏：除了我們已經公布了的3個，在無錫的二期也會有1家酒店，在這里先賣個關子。等那個品牌同意了，某一個時間推出時，我們會向大家公布。

現場提問：關于可持續發展的問題。我們的可持續金融占整體信貸額有一個相當的百分比，預計這個百分比會不會進一步提升？在未來18個月我們也會投放更多的資源到環境、社會、管制，特别是減少碳排放等事項中，有沒有一個具體的計劃？如何達到我們2030年定下的目標？

陳文博：其他的投資真的很多，我們的項目也分得很細。每一分錢都有一個計劃，包括在同事和其他持分者的心靈健康花了一大筆，另外一大筆就是減少碳排放上，除了減少碳排放，我們也在看很多與水、廢物管理有關的項目，這幾年也會繼續投資很多。

何孝昌：可持續發展方面恒隆是全方位去看的，除了在建築業務方面，在财務、财政方面，我們有越來越多的借貸有一個綠色、可持續發展的元素。到6月底，全公司的總借貸額已經有接近1/4是綠色債務、可持續發展債務的融資，我們也有計劃繼續擴大這方面的比例。不只是做業務，對可持續發展、對環境保護也很關心，在财務上我們也同樣關心，而事實上這也是我們的可持續發展财務委員會整體大綱的一部分。