首創置業退市答卷:淨利、紅線與私有化之後

观点地产网

2021-08-05 00:24

  • 退市後将如何發展?或許,這一紙公告能給出答案。

    觀點地産網 7月以來,首創置業退市的消息持續發酵着。

    8月4日,首創置業率先公布中期業績,這家國企交出的退市“答卷”,成為投資者讨論的話題中心。

    數據顯示,2021年上半年,首創置業錄得營業收入為110.13億元,較去年同期增加約19%;歸屬于母公司股東的淨利潤為2.26億元,較去年同期減少73%;基本每股收益為人民币0.01元。

    僅從業績來看,首創置業交出的表現不算亮眼。

    縱觀首創置業近年發展路徑,銷售業績徘徊不前,盈利下滑,現金流、負債承壓……背後的壓力不言而喻。

    現在選擇了隐退的首創,退市後将如何發展?或許,這一紙公告能給出答案。

    盈利與規模

    “首創置業謀取健康的、可持續的發展之路,不再盲目追求體量、規模,甚至速度。”今年三月的業績會上,首創置業董事長李松平如是說。

    盡管2021年不再設限,但回顧前幾年可以發現,制定新年目標是首創置業經營過程的常規操作。

    2018年,首創置業提出了750億元全年銷售目標,最終實現706.4億元,完成全年目標94.19%。

    從這一年開始,首創置業連續三年與銷售目標失之交臂,2019年和2020年均未完成800億元目標。

    從此,“八百億”成為首創一直跨不過去的坎。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    2021年上半年,首創置業實現簽約面積174.3萬平方米,簽約金額人民币402.7億元,同比增長19.5%,簽約均價2.3萬元/平方米,其中操盤項目簽約銷售額占比近80%。

    一般而言,下半年房企供貨節奏普遍會提高,供貨量也有所增加,特别是在四季度集中供貨節點,成為業績沖刺的有力保障,首創置業也是如此。

    如果下半年能夠維持供貨節奏,這也意味着2021年首創置業有望突破800億元。

    除了規模,一直以來,首創置業的利潤表表現也是資本市場讨論的話題。

    翻看近幾年财報可以發現,首創置業營業收入整體呈現增長态勢,但利潤始終是負增長,今年上半年走勢同樣如此。

    數據顯示,上半年,首創置業錄得營業收入為110.13億元,較去年同期增加約19%;營業利潤為6.52億元,較去年同期減少約43%;歸屬于母公司股東的淨利潤為2.26億元,較去年同期減少73%。

    某種程度上,首創置業的利潤指標下滑與行業周期、業務結構有關。

    作為北京市國資委所屬大型國有企業集團,過去一段時間,北京及周邊城市是首創置業理所當然的重倉區域,巅峰時期在該地區的新增土儲占比超過七成。

    重倉環京一帶也為首創置業帶來了相應的業績,直至目前,京津冀地區貢獻的業績仍占第一位,今年上半年銷售額達到185.13億元,占總銷售46%。

    但是一直不願意走出舒适區,一方面導致規模始終無法做大;另一方面,區域調控來臨,容易出現“一子錯滿盤皆落索”的結果。

    2017年開始,北京正式開啟“五限時代”,樓市調控力度空前,重倉北京的首創受到了極大影響。

    首創置業管理層也曾直言:“2017年調控政策在這三個城市力度較大,可能影響了公司銷售增速。”

    紅線與退市

    近兩年來,中國房地産行業進入深度調控的階段,随着房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”等政策相繼落地,如何降杠杆成為衆多開發商思考的問題。

    從去年全年數據來看,首創置業扣除預收款後資産負債率為74.3%,同比下降1%;淨負債率達到124.4%,同比下降35%;現金短債比為1.1,同比上漲0.1。由此看來,首創置業依舊踩中“兩道紅線”。

    為了降低負債,首創置業嘗試過多種方式,包括減少拿地、出售資産,甚至在年初将旗下全部奧特萊斯業務轉讓給首創集團。

    拿地方面,上半年首創置業取得上海松江區與青浦區兩宗地塊,拿地代價為33.7億元,是去年全年的17.7%,另通過股權收購方式獲得浙江桐鄉一級開發項目。

    截至2021年6月底,該公司土地儲備總建築面積1574.5萬平方米,權益總建築面積1024.3萬平方米。

    減少對外投資,現金流量則有所增加。期末,首創置業持有貨币資金為389.12億元,較去年末增加17.34億元。

    另外,出售項目股權作為另外一種降債方式,上半年首創置業先後挂牌出售首創陽光房地産46.486%股權及北京同創置地45%股權;奧特萊斯業務也轉讓給集團。

    在此前業績會上,公司總裁鐘北辰曾提到:“将首創钜大資産包出售給首創集團,可以有效盤活資産,優化資産結構,提升資産質量,把回籠資金用于償還債務,降低杠杆。”

    事實上,對于首創置業而言,出售項目股權以及重組奧萊不僅能夠減少資金沉澱,同時可以快速實現項目變現。

    據觀點地産新媒體了解,自2003年港股上市以來,首創置業股價與市值表現一直不盡如意,2015年5月29日股價錄得最高值,為4.58港元,其余時間再無登上頂峰。今年以來,公司股價一直在1港元附近徘徊。

    近期受私有化等消息影響,首創置業股價有所回升,截至發稿升至2.46港元,總市值107.33億港元。

    分析人士認為,首創置業私有化的根本原因是對股價、市值不滿意。畢竟,股價影響評級,從而限制了上市平台融資能力。

    但也有投資者認為,首創此舉或許是卧薪嘗膽。

    關于退市後的發展規劃,有消息提到,首創置業可能會與首創經中合並,而首創中經以産業地産為主營業務,或許能夠與首創置業相互補充。

    而首創置業在公告中提及,未來将繼續堅持強基固本,穩中求進的工作總基調,追求健康長遠可持續發展。

    撰文:龔麗欣    

    審校:徐耀輝



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