“金九”褪色 中海銷售連降兩月里的頭部房企壓力

觀點地産網 盡管市場已就房地産銷售走弱的趨勢達成共識，但房企陸續公布的數據，仍凸顯了行業的嚴峻性。

進入10月，房企發布的9月銷售報告顯示，過去一個月大部分企業都出現了銷售金額、面積下滑的情況。其中10月6日晚間，中海公告披露，于9月集團合約物業銷售金額約人民币203.73億元，已售樓面面積110.2萬平方米，按年分别下跌41.6%、30.0%。

這也是中海于2021年出現的第三次單月銷售下降，過去四個月該公司同比分别為-10%、5.6%、13.1%及41.6%。如此銷售走勢，也與此前其它主流房企提及的情況相吻合：自6月以來，市場逐漸走冷。

根據觀點指數發布的銷售榜單，中海目前的全口徑銷售排在房企第6位，而榜首的碧桂園此前已錄得單月權益銷售額下降近三成。不僅如此，觀點地産新媒體向若幹家前十房企了解到，其單月銷售也出現了不同程度的下滑。

随着下半年各地按揭持續收緊，以及全國多地調控政策趨嚴，購房者觀望情緒濃重，“金九銀十”難以拉動房地産成交價格及成交量。一位中型房企高層人士透露，10月銷售市場還在下滑，主要原因仍在于銷售者觀望情緒。

上述現象進一步導致了房企的資金鍊趨緊，近期某家20強房企被爆在山東推行降價策略，最終被叫停。對于主流房企而言，這注定是一段充滿挑戰的時期。

下行壓力

對于房地産市場，身處其中的房企此前已察覺到變化正在醞釀。

比如，融創曾明确表示，2021年整體資金市場偏緊，上半年銷售較好，下半年的銷售壓力很大，預計市場會比較慘烈。華潤置地管理層則提及，今年剩余四個月企業面臨的壓力之一是簽約（銷售），而最大的壓力仍是回款，因為銀行的按揭額度已經快用完。

反映到銷售業績上，據觀點指數發布的統計數據，9月份TOP100房企錄得全口徑銷售額為9547.6億元，環比增長4.1%，同比減少29.9%，單月銷售同比增幅連續3個月為負；其中，20強房企“金九”銷售成色明顯不及往年，單月17家房企同比增幅為負。

從已公布銷售的房企看，截止發稿，包括碧桂園（權益銷售）、世茂、中海、中梁、中駿等房企，在過去一個月的合同金額同比均減少30%左右，個别房企降幅在60%-80%之間。

市場整體降溫，房企表現整體不及去年同期，一方面與同期基數走高存在關聯。以佳兆業為例，2020年9月該公司合約銷售金額約161.2億元，同比增長48.8%；今年9月只錄得57.01億元；去年9月，中海錄得銷售額348.92億元，屬于全年單月第三高水平，今年同期則錄得203.73億元。

另一方面則與房地産政策密集度及特點有關。

有市場人士總結，去年從1月銀保監會副主席表态嚴格執行授信集中度監管規則，到商業銀行抑制信貸資金違規流入房地産，再到“三道紅線”及“信貸兩集中”等，主要傾向于從融資端進行調控；而今年以來，主要城市上調房貸利率，推行二手房指導價，以及推行集中供地穩定地價，落腳點則是供應端。

行業環境的切換也弱化了房地産銷售的周期屬性，政策及預期轉而成為影響房價及成交量的主要因素。尤其是在去财務杠杆、融資杠杆的趨勢下，房企轉而尋求通過經營收入解決問題，本就已存在較大的價格調整壓力。

近兩年間，包括東莞、贛州、合肥、桂林、惠州、嶽陽、沈陽、昆明、唐山等地都出台過限制下跌的舉措。而近期，某20強房企被傳在山東區域開啟降價促銷潮，随後被叫停。

政策對成交的影響還體現在按揭層面，8月房企各項資金來源中，個人按揭貸款同比增速為-8%。過去一段時間受房貸集中度限制影響，部分銀行減少房貸投放。

直到9月底央行及銀保監會重申維護住房消費者合法權益，包括廣佛等地出現房貸利率下調、放款速度加快等迹象。但某中型房企高層人士對觀點地産新媒體表示，看跌的觀望情緒，不可能短時間扭轉，10月銷售市場還在下滑。

不同于個人按揭貸款，銀行對公業務仍難以放寬，顯示監管層去杠杆的态度並未改變。申銀萬國證券在最新的研報中也表示，預計在政策不調整的假設下，房企後續銷售仍将進一步走弱。

保規模壓力

面對市場的降溫，頭部房企整體偏向于保持規模優勢。以中海為例，前九個月該公司累計銷售2753.01億元，對應累計已售樓面面積約1397.14萬平方米，分别按年增加7.0%及1.9%。根據觀點指數發布的榜單，中海全口徑銷售額位列房企第六位。

盡管“金九”銷售下降是行業大勢所趨，單個房企難以逆潮流而行，但對于中海而言這仍給它完成全年目標制造了阻力。

按照中海此前定下的目標，2021年全年新增土地權益投資額預算達1650億元，同比增長25.2%；未來5年，銷售“一定會維持年均兩位數以上的增長”。

在此前中期業績會上，中海管理層也曾重申，今年的業績目標不會發生改變，無論是銷售還是投資目標等等，繼續按照既定的目標，有信心完成。

其中由于在第二輪集中供地中大舉拿地，該公司單月便攬下天津、蘇州、沈陽、南京、廣州及深圳等地19宗地，應付土地出讓金466.42億元，累計土地權益投資增至1001.57億元，占全年目標60%左右。

而銷售端，9月份中海合約銷售下跌逾4成，導致累計銷售增幅已降至個位數。實際上，據觀點地産新媒體統計，6-9月該公司累計銷售增幅分别為20.5%、18.8%、14.7%及7.0%，整體呈現增長放緩的趨勢。

銷售均價的變化或許能一定程度上窺探中海在經營端的努力。

進入6月以來，中海每平方米銷售均價于年内首度降至1.9萬元以下，主要在1.85萬元上下浮動；唯一例外的是7月份均價達2.21萬元，主要繫香港維港一号項目推售拉動，期内香港及澳門地區銷售貢獻49.62億元，均價高達22.87萬元。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

觀點地産新媒體了解，中海近期在珠海、合肥、佛山、廣州、蘇州等地均有新項目推售動作。其中，蘇州中海閱湖灣項目首開錄得售罄；廣州中海觀雲府開盤錄得銷售額逾20億元，成交均價約每平方米7萬元，而此前網傳吹風價為8萬元，被指主要受限價政策影響。

值得一提的是，中海推售的項目有部分屬于開發周期較快的類型，包括合肥中海熙園項目，最早于今年3月初拿地，9月底正式開盤；佛山中海麗灣尚宸項目于6月23日拿下地塊，樓面價逾2.2萬元/平方米位居全市第二高，至10月1日已開放展廳，並預計12月開盤。

據中海于中期業績會披露，上半年該公司平均開工時間提升36天，開盤時間提前48天，便于部分項目提高回籠資金速度。

對于銷售業績變動等問題，截止發稿，中海方面並未回應觀點地産新媒體。