“金九”褪色 中海銷售連降兩月里的頭部房企壓力

观点地产网

2021-10-09 00:04

  • 對于主流房企而言,這注定是一段充滿挑戰的時期。

    觀點地産網 盡管市場已就房地産銷售走弱的趨勢達成共識,但房企陸續公布的數據,仍凸顯了行業的嚴峻性。

    進入10月,房企發布的9月銷售報告顯示,過去一個月大部分企業都出現了銷售金額、面積下滑的情況。其中10月6日晚間,中海公告披露,于9月集團合約物業銷售金額約人民币203.73億元,已售樓面面積110.2萬平方米,按年分别下跌41.6%、30.0%。

    這也是中海于2021年出現的第三次單月銷售下降,過去四個月該公司同比分别為-10%、5.6%、13.1%及41.6%。如此銷售走勢,也與此前其它主流房企提及的情況相吻合:自6月以來,市場逐漸走冷。

    根據觀點指數發布的銷售榜單,中海目前的全口徑銷售排在房企第6位,而榜首的碧桂園此前已錄得單月權益銷售額下降近三成。不僅如此,觀點地産新媒體向若幹家前十房企了解到,其單月銷售也出現了不同程度的下滑。

    随着下半年各地按揭持續收緊,以及全國多地調控政策趨嚴,購房者觀望情緒濃重,“金九銀十”難以拉動房地産成交價格及成交量。一位中型房企高層人士透露,10月銷售市場還在下滑,主要原因仍在于銷售者觀望情緒。

    上述現象進一步導致了房企的資金鍊趨緊,近期某家20強房企被爆在山東推行降價策略,最終被叫停。對于主流房企而言,這注定是一段充滿挑戰的時期。

    下行壓力

    對于房地産市場,身處其中的房企此前已察覺到變化正在醞釀。

    比如,融創曾明确表示,2021年整體資金市場偏緊,上半年銷售較好,下半年的銷售壓力很大,預計市場會比較慘烈。華潤置地管理層則提及,今年剩余四個月企業面臨的壓力之一是簽約(銷售),而最大的壓力仍是回款,因為銀行的按揭額度已經快用完。

    反映到銷售業績上,據觀點指數發布的統計數據,9月份TOP100房企錄得全口徑銷售額為9547.6億元,環比增長4.1%,同比減少29.9%,單月銷售同比增幅連續3個月為負;其中,20強房企“金九”銷售成色明顯不及往年,單月17家房企同比增幅為負。

    從已公布銷售的房企看,截止發稿,包括碧桂園(權益銷售)、世茂、中海、中梁、中駿等房企,在過去一個月的合同金額同比均減少30%左右,個别房企降幅在60%-80%之間。

    市場整體降溫,房企表現整體不及去年同期,一方面與同期基數走高存在關聯。以佳兆業為例,2020年9月該公司合約銷售金額約161.2億元,同比增長48.8%;今年9月隻錄得57.01億元;去年9月,中海錄得銷售額348.92億元,屬于全年單月第三高水平,今年同期則錄得203.73億元。

    另一方面則與房地産政策密集度及特點有關。

    有市場人士總結,去年從1月銀保監會副主席表态嚴格執行授信集中度監管規則,到商業銀行抑制信貸資金違規流入房地産,再到“三道紅線”及“信貸兩集中”等,主要傾向于從融資端進行調控;而今年以來,主要城市上調房貸利率,推行二手房指導價,以及推行集中供地穩定地價,落腳點則是供應端。

    行業環境的切換也弱化了房地産銷售的周期屬性,政策及預期轉而成為影響房價及成交量的主要因素。尤其是在去财務杠杆、融資杠杆的趨勢下,房企轉而尋求通過經營收入解決問題,本就已存在較大的價格調整壓力。

    近兩年間,包括東莞、贛州、合肥、桂林、惠州、嶽陽、沈陽、昆明、唐山等地都出台過限制下跌的舉措。而近期,某20強房企被傳在山東區域開啟降價促銷潮,随後被叫停。

    政策對成交的影響還體現在按揭層面,8月房企各項資金來源中,個人按揭貸款同比增速為-8%。過去一段時間受房貸集中度限制影響,部分銀行減少房貸投放。

    直到9月底央行及銀保監會重申維護住房消費者合法權益,包括廣佛等地出現房貸利率下調、放款速度加快等迹象。但某中型房企高層人士對觀點地産新媒體表示,看跌的觀望情緒,不可能短時間扭轉,10月銷售市場還在下滑。

    不同于個人按揭貸款,銀行對公業務仍難以放寬,顯示監管層去杠杆的态度並未改變。申銀萬國證券在最新的研報中也表示,預計在政策不調整的假設下,房企後續銷售仍将進一步走弱。

    保規模壓力

    面對市場的降溫,頭部房企整體偏向于保持規模優勢。以中海為例,前九個月該公司累計銷售2753.01億元,對應累計已售樓面面積約1397.14萬平方米,分别按年增加7.0%及1.9%。根據觀點指數發布的榜單,中海全口徑銷售額位列房企第六位。

    盡管“金九”銷售下降是行業大勢所趨,單個房企難以逆潮流而行,但對于中海而言這仍給它完成全年目標制造了阻力。

    按照中海此前定下的目標,2021年全年新增土地權益投資額預算達1650億元,同比增長25.2%;未來5年,銷售“一定會維持年均兩位數以上的增長”。

    在此前中期業績會上,中海管理層也曾重申,今年的業績目標不會發生改變,無論是銷售還是投資目標等等,繼續按照既定的目標,有信心完成。

    其中由于在第二輪集中供地中大舉拿地,該公司單月便攬下天津、蘇州、沈陽、南京、廣州及深圳等地19宗地,應付土地出讓金466.42億元,累計土地權益投資增至1001.57億元,占全年目標60%左右。

    而銷售端,9月份中海合約銷售下跌逾4成,導致累計銷售增幅已降至個位數。實際上,據觀點地産新媒體統計,6-9月該公司累計銷售增幅分别為20.5%、18.8%、14.7%及7.0%,整體呈現增長放緩的趨勢。

    銷售均價的變化或許能一定程度上窺探中海在經營端的努力。

    進入6月以來,中海每平方米銷售均價于年内首度降至1.9萬元以下,主要在1.85萬元上下浮動;唯一例外的是7月份均價達2.21萬元,主要繫香港維港一号項目推售拉動,期内香港及澳門地區銷售貢獻49.62億元,均價高達22.87萬元。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    觀點地産新媒體了解,中海近期在珠海、合肥、佛山、廣州、蘇州等地均有新項目推售動作。其中,蘇州中海閱湖灣項目首開錄得售罄;廣州中海觀雲府開盤錄得銷售額逾20億元,成交均價約每平方米7萬元,而此前網傳吹風價為8萬元,被指主要受限價政策影響。

    值得一提的是,中海推售的項目有部分屬于開發周期較快的類型,包括合肥中海熙園項目,最早于今年3月初拿地,9月底正式開盤;佛山中海麗灣尚宸項目于6月23日拿下地塊,樓面價逾2.2萬元/平方米位居全市第二高,至10月1日已開放展廳,並預計12月開盤。

    據中海于中期業績會披露,上半年該公司平均開工時間提升36天,開盤時間提前48天,便于部分項目提高回籠資金速度。

    對于銷售業績變動等問題,截止發稿,中海方面並未回應觀點地産新媒體。

    撰文:鐘凱    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    業績

    中海