京投發展叠代升級的TOD與新生活方式

觀點地産網 剛剛過去的國慶假期，望着沒有盡頭的車流，或許我們會忍不住想象，未來的城市軌道交通是什麼樣的？

根據中國城市軌道交通協會公布的數據，截至2021年6月30日，中國内地累計有49個城市投運城軌交通線路8448.67公里，新增洛陽、嘉興、紹興、南平4個城軌交通運營城市，共計新增運營線路長度478.97公里，新增運營線路18條，新開延伸段或後通段4段。

2021年下半年，預計新增700公里，城軌交通線路總長度将突破9000公里大關，軌道交通建設進入加速發展新階段。

線路的增長，讓城市的平面得以延展，變得更寬更長，而解決城市病、盤活城市資源，還需要從平面到立體的轉變。

讓城市“立”起來

據了解，TOD采用緊湊型的綜合體項目開發，在鄰近公交站點特别是軌交站的周圍，把辦公、商業、居住及其它公共建築與景觀環境等融合進一個項目之中，並形成适宜步行的街道網絡格局和工作生活空間。

在城市軌道交通的發展之下，我國TOD模式取得較快進展，其發展前景被廣泛看好。據交通運輸部數據，截止2020年末，我國已運營TOD項目的城市超過20座，在建或規劃TOD項目的城市超過30座。

據不完全統計，目前房地産行業内，萬科、龍湖、保利、華潤、越秀、碧桂園、招商蛇口等20余家企業已經開始了“TOD賽道”上的競争。

龍湖着力發展TOD拿地模式，2020年接連在東莞、杭州、武漢、成都等多個城市拿下TOD項目。在去年的萬科中期業績會上，祝九勝也曾明确表示，TOD和城市更新改造是萬科這幾年並行的兩個重點。

TOD正在成為趨勢。

叠代升級的智慧生态圈

種下一棵樹最好的時間是十年前，其次是現在。作為在TOD領域進入較早的企業，京投發展早在20年前已經開始研究軌道交通車輛基地一體化開發。

有業内人士分析認為，京投發展已成為目前國内在建項目體量最大、房屋交付數量最多的地鐵停車場上蓋綜合開發企業，並且還在不斷升級進化。

據了解，自2011年公司第一個TOD項目以來，京投發展陸續投資開發了北京西華府、琨禦府、北京公園悅府、岚山、無錫愉樾天成等多個TOD軌道物業開發項目，總建築面積超244萬平方米。

在行業同質化競争仍然嚴重的2018年，京投發展開創性提出“TOD智慧生态圈”理念，基于對城市、地鐵和市民三方提供可持續性服務，帶動區域經濟發展，為消費者打造“地鐵一體化集約生活”，並不斷進行理念進化，将進化成果應用于實踐，從而實現“TOD智慧生态圈”産品的升級叠代。

“洞察趨勢是企業發展的重要前提，當前，雙碳目標的實現，觀念經濟的降臨成為時代的大主題，行業慢錢正在取代快錢。”在不久前結束的2021北京國際城市軌道交通高峰論壇--京投發展·第四屆TOD創新論壇上，京投發展股份有限公司總裁高一軒在其主題演講中表達了觀點。

“我們認為，随着越來越多的企業加入TOD開發陣營中來，單純的技術和經驗門檻已經不再是決定性因素，並不能構成核心競争力。如何把TOD和未來的生活方式做結合，如何提高幸福的效率，成為TOD發展過程中更為重要的抓手。”

打造京外示範項目

在疫情之後，消費者選擇一套房子的眼光變得更加挑剔。

房子将逐漸演變為人們享受生活方式的端口，戶型、裝修、物業服務、社區配套等都是展開生活方式的空間與場景，未來的消費模式會變成“我買什麼樣的房子，就是選擇過什麼樣的生活”，這将成為重構行業價值的一大重要趨勢。

以無錫愉樾天成為例，該項目由無錫地鐵、京投發展和中鐵四局三大國企聯合開發，作為京投發展在京外踐行TOD智慧生态圈理念的首個示範項目，立項之初便對用戶深入研究持續近2年，受訪人數超1萬。

研究内容從常規的物質需求到深層次精神需求，從傳統産品需求到生活場景需求，着力捕捉從嬰幼兒青少年到老年人各年齡段人群的行為習慣，甄别需求頻度，繪制出覆蓋9類人群、50+生活觸點的用戶地圖。

在用戶地圖指引下，京投發展進一步挖掘出超過80個用戶痛點，基于痛點的識别，以580余項服務，在生态、智慧、幸福三個維度解決用戶不同的普遍性和特殊性需求。

舉例來看，通過疊加和拉通生态指標體繫，京投發展将愉樾天成打造為中國首個WELL認證的TOD社區，同時引入中國綠建三星體繫，解決用戶關于生态、環境、健康的基本要求。三網合一的智慧物聯平台在該項目中得以運用，實現對“人、物、事”的全面服務與管理，針對不同客戶的需求對症下藥，營造個性化、滿足所有客戶需求的居住環境，賦能高效智慧社區。

如儀式的紀念、入學的過渡、典禮的出席、再就業、臨終老人的關懷，甚至寵物的喪禮……這些需求研究根據相應人群和頻度進行變化，最終實現産品和服務研發的落地。

具體而言，京投發展表示，在調研過程中對用戶進行“幸福建築”熱詞梳理時，溫馨和愉悅感出現頻次最高，由此，愉樾天成摒棄了傳統生硬的建築形象，打造了會微笑的房子。

與此同時，愉樾天成通過四重空間歸家動線、看不見的試車線、景觀化的側壁空間、最美的上蓋坡道等建築美學營造，為用戶生活帶來溫馨感和愉悅感。

此外，愉樾天成以“生态、智慧、幸福”三大主題打動市場，深化打造沉浸式營銷體驗活動，通過大量的生活方式營造和社區服務預演，拉動與社區用戶的關繫。

自2020年10月以來，組織200余場社區活動，在尋寶、老照片、陪伴朋友、聖誕願望、鄰里公約、畢業照等活動過程中，建立起用戶粘性和口碑傳播，區域熱度不斷升級，提前超額完成半年度銷售指標。

據了解，項目于2020年12月開盤，截至目前銷售額42.37億元，成交數1183套，成交面積14.04萬㎡，平均月均去化130套，項目首開去化率87.5%，是同期區域競品的4倍。

慢閃公園：新生活方式探索

作為深耕TOD的專業性企業，京投發展在其檀谷這一非TOD項目上進行了新生活方式探索。

融合半永久空間、商業品牌策展和沉浸式體驗，平衡了自然帶給人的幸福和城市帶給人的精致，以策展的邏輯，用非固定的形式，邀請生活方式品牌來展演，把檀谷未來生活做了一個微縮和打樣。

10月3日，位于北京門頭溝潭柘寺鎮的檀谷慢閃公園正式對外開放運營，開業當天即吸引5000客流涌入。“公園+商業+劇場”的融合場景，在抖音、小紅書、大衆點評等社交平台迅速實現裂變傳播，成為“京西網紅”。

以産品服務的提升和TOD開發的科技叠代為核心抓手，京投發展正在深化大運營思維和客戶服務能力，通過生活方式的探索與實踐，開辟創新第二曲線，積極尋求並實現由好産品向好服務的進階。

京投發展表示，在檀谷所進行的新生活方式營造經驗，未來也将反哺TOD智慧生态圈，達到物理與精神空間並軌，最終實現軌道之上TOD幸福生活的高效閉環。

“從企業需求轉向用戶需求是實現價值的必然選擇，對于企業而言，要擡眼看世界，比起業績的增長，企業更重要的是找到未來發展的方向和出路。”高一軒如是稱。