再添58億險資債權投資計劃 萬科為經營性業務融資鋪路

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2021-11-11 23:34

  • 面對開發業務減緩,增強經營性産品流動性成為另一條出路。

    觀點地産網 盡管相較于過往,房地産行業總體融資難已屬事實,但房企仍在努力地尋找不同的融資工具。

    比如招商蛇口、華潤置地近期與銀行簽署貸款協議,金地、保利則新發中期票據。

    11月10日晚間,萬科亦宣布,重慶萬科拟通過保險資金不動産債權投資計劃向平安資管申請融資,融資本金金額不超過人民币58億元,期限最長15年,增信方式為萬科提供全額擔保。

    保險資金債權投資計劃是一種由保險資管公司設立的“創新型債務融資工具”,主要投向基礎設施、不動産。由于這類債權計劃綜合成本較低,審批程序相對簡單,同時作為保險資金,並不受信貸政策調整影響,一度被稱作是僅次于銀行信貸的最佳資金來源。

    自2011年以來,尤其是2013年債權投資計劃從備案制改為注冊制,險資不動産債權投資計劃獲得了迅猛發展。包括恒大、綠地、越秀地産、天房、北辰、中華企業、首開、招商蛇口等房企都曾借助該工具獲得資金,萬科商業今年1月也與泰康設立30億元的投資計劃。

    根據銀保監會2020年出台的新規,險資債權投資業務已明确不得投資商業住宅項目。這意味着,萬科此番尋求的58億融資,只能運用于非住宅業務之中。

    一位華南房企人士向觀點地産新媒體表示,險資目前仍面臨不投住宅的紅線。

    對于萬科來說,培養經營性業務造血能力屬于重要的工作内容。除了債權投資計劃,過去一個月以來,該公司推出的融資渠道包括申請授權在不超300億元的範圍内發行直接債務融資工具,推進印力13.54億元ABS申請工作,以及正式公布萬物雲分拆上市計劃。

    今年前三季度,萬科在手資金減少至1386.66億元,面對開發業務減緩,增強經營性産品流動性成為另一條出路。

    不動産債權融資

    保險資金的投資計劃主要指保險資管公司作為受托人,募集資金以債權、股權、物權等方式投資基礎設施、不動産項目。其中2006年,保險資金已開始試點投資基礎設施債權計劃,至2010年,增加了不動産投資計劃;2012年,險資投資計劃比例可達上季末總資産的20%。

    從誕生時起,債權投資計劃便是由中國保監會(如今為銀保監會)負責備案審核,通過私募或注冊方式設立的類信托性質産品。這意味着,債權投資計劃不受信貸政策調整所影響,加上期限較長,這成為它區别于銀行貸款、公司債券、中票等工具的重要優勢。

    觀點地産新媒體查詢,對于不動産投資標的,2010年相關暫行辦法僅對項目“四證”、項目類型、項目所在地等方面制定要求。2013年,彼時的保監會124号文,也主要用“不動産”概念表述,並未具體提及其它限制。

    一般而言,不動産投資計劃的融資主體多屬于央企、大型國企或者排名較為靠前的房企或上市房企,投資標的也主要是國内一線城市或發達城市的寫字樓、綜合體、高端酒店、保障房、棚戶區改造等項目。

    但也有個别例外,比如越秀地産2017年9月曾披露,附屬公司廣州南沙與平安不動産訂立不動産債權計劃協議,注冊總投資額不超30億元,期限5年,募集資金主要用作開發及建設廣州南沙濱海花園七期。

    資料顯示,廣州南沙濱海花園七期也稱為越秀天珹,屬于越秀國際總部廣場二期開發住宅項目,總建面15.96萬平方米,越秀國際總部廣場項目總建面則達209萬平方米。

    直到2020年9月,銀保監會發布《保險資産管理産品管理暫行辦法》配套規則,其中明文規定:保險資産管理機構開展債權投資計劃業務,不得投資商業住宅項目。兩個月後,銀保監會還規定,險資财務性股權投資不能開發或銷售商業住宅的公司。

    考慮到監管規則的收緊,最新于11月10日披露向平安資管融資的萬科,通過不動産債權投資計劃融資不超過58億元的主要用途,也基本排除商業住宅方向。

    華南房企人士向觀點地産新媒體證實,現階段只有非住宅項目才可以做債權投資計劃,“險資不能投住宅是紅線”。從過去一年的實際操作看,包括首開股份、招商蛇口等房企都将投資計劃用于綜合體、産業園等項目。

    最新的不動産債權投資計劃主要由重慶萬科作為債權人,該公司是萬科中西部區域的主要城市公司之一。2019年以來,中西部區域發展迅速,銷售面積已躍居萬科幾大區域之首。

    根據萬科公告,重慶萬科截止今年6月底淨資産僅4.46億元,資産負債率達到97.9%,高于同期萬科水平(81.4%)。

    但從盈利看,去年全年及今年1-10月,重慶萬科淨利潤分别為11.56億元、7.51億元,對應淨利率高達106%、382%,淨資産收益率202%、168%。

    目前,重慶萬科在推進的主要商業項目包括渝中區化龍橋片區“萬科重慶天地”。

    該項目79.2%股權最早于2017年由瑞安房地産以總價41.33億元出售予萬科,地上總建面約126萬平方米。2019年重慶萬科披露,項目B11地塊打造重慶最高建築(458米),建面68萬平方米,總投資已超100億元。

    萬科公布58億融資計劃的前一天即11月9日,重慶渝中區領導還會見了重慶萬科總經理易平安一行人,並表示希望重慶萬科進一步加快化龍橋片區項目建設進度,高標準、高品質打造新的商業樣闆。

    經營性業務流動性

    實際上,萬科並非首次采用險資不動産債權投資計劃這一融資工具。

    早在2017年9月,中國保險資産管理業協會就批準了泰康資管的“泰康-萬科商業1号不動産債權投資計劃”,主要用途為商業不動産項目建設,規模約30億元。

    據觀點地産新媒體了解,此類不動産債權投資計劃的融資成本一般參照同資質、同期限其它債務融資工具,同時與企業綜合融資成本接近,總體較低。比如天房發展2017年推出5億元債權投資計劃,年收益率6.5%;同年,越秀地産30億債權投資計劃應付利息為每年5.8%。

    而且從萬科此番所委托的平安繫角度看,截至今年上半年,中國平安債權計劃及債權型理财産品規模為4567.34億元;其中不動産部分約占881.5億元,名義投資收益率5.54%。

    債權投資計劃有利于拓寬融資渠道,優化債務期限結構,並有利于對中長期資金的統籌及相關目標實施。對于萬科而言,這種工具用在非住宅類項目身上,一定程度上也有助于推進戰略轉型。

    今年6月下旬,萬科在内部轉型發展通氣會上提出,經營策略将從開發為主轉向開發與經營並重。6月底年度股東會上,該公司指,堅持開發與經營並重,實現項目全周期價值最大化。

    另于投資者關繫平台上,萬科被問及轉型成功的標準時表示,對于經營性業務,不能繼續沿用地産開發業務的評價體繫,需要從長期最大化市場價值的角度來衡量業務價值。這意味着,在每個選定賽道上建立領先競争優勢,用盡可能少的資源消耗更好地滿足客戶需求。

    在地産開發主業以外,萬科的經營性業務主要包括物業、印力、物流、長租公寓、酒店與度假、梅沙教育、食品等。不同于快周轉模式,這部分業務大多屬于重投入、慢回報性質,對企業的流動性造成了較大負擔。

    萬緯物流管理層于2020年的一次公開演講曾談及證券化的邏輯:物流地産要投入很多錢,而錢一直在資産里就很難運作。在項目穩定運營階段,萬緯物流會尋求包括類REITs在内的形式進行資産管理。

    觀點地産新媒體不完全統計,過去兩年間,萬科已分别對萬緯物流、印力進行資産證券化探索,包括完成印力旗下項目的CMBS發行,推出萬緯物流首期類REITs産品等;同時,該公司截至今年三季度已大約發行9筆租房租賃專項公司債,對應債券余額逾129億元。

    今年10月以來,深交所還受理了印力一筆13.54億元ABS申請,目前尚處于“已反饋”階段;10月28日,萬科董事會決議向股東大會申請授權在不超過300億元的範圍内,發行直接融資債務工具,用途預計為補充流動資金,或投資包括但不限于長租、物流、産業園、養老公寓等項目;11月5日,萬科董事會決定分拆旗下萬物雲上市。

    對經營性業務加速使用債權、股權融資工具,增強這部分流動性,反過來對萬科降低開發業務依賴度亦有促進作用。

    截至2021年三季度末,萬科現金及現金等價物余額為1386.66億元,較6月底減少483.2億元;其中第三季度經營活動産生的現金流量淨額為-556.19億元,期内公司合同銷售額下降27.6%,而經營性現金流主要與銷售回款相關。

    在房地産調控收緊的大形勢下,房企銷售與融資都遭遇不小的限制,這使得它們普遍面臨資金鍊風險。萬科年内發行6筆住房租賃專項公司債,對應余額75.66億元,大部分可用于住房租賃項目;借新還舊的融資則主要僅在銀行間市場發行2筆中票,對應余額40億元。

    如今萬科暫時只能尋求經營業務融資方面的突破,盡管對控股子公司新增的擔保額度将反映在合並報表,産生新的有息負債。截至9月底,該公司淨負債率31.9%,而上半年該指標為20.2%。

    撰文:鐘凱    

    審校:徐耀輝



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