出售香港西半山活化項目 奧園回籠9億港元資金

觀點地産網 中國奧園集團的資産處置進程有了最新發展。這次，奧園處理了一個位于香港的城市更新項目。

根據11月14日公告，奧園集團旗下奧園地産(香港)有限公司于兩日前，與買方新永投資發展有限公司訂立交易協議。據此，後者向前者收購位于香港西半山羅便臣道的一攬子物業。

包括羅便臣道63号的1樓、2樓、3樓、4樓及6樓A室；羅便臣道65号1樓至8樓C室及天台；羅便臣道65A号1樓至8樓D室及天台；羅便臣道67号1樓至4樓及6樓至8樓B室以及羅便臣道63、65、65A及67 号地下1-15号、18、19、22及25-32号車位。

這些物業分為三個不同的資産包持有，並最終追溯到三間從事投資控股的英屬維爾京群島BVI公司：雙福投資有限公司、名萬投資有限公司、裕康投資有限公司。而BVI公司由于靈活、私密的特性，通常有利于項目重組和調整，在出售資産進行交割時也更便利。

新永投資向奧園集團支付9億港元從而控制了上述標的。
公告顯示，新永投資由一位名為伍登輝的私人投資者擁有。我們目前並不清楚其具體背景，但公告披露他在私募股權、房地産開發及物業管理方面擁有豐富經驗。

同時值得注意的是，這位伍先生與香港泰豐東方資本有限公司主席及創辦人伍登輝同名。該公司由一支以特許工程師和建築師組成的團隊管理，專注于香港房地産市場和金融市場機會，並設立了一只基金。

根據官網，伍登輝是結構工程師出身，創業前曾在工程咨詢公司奧雅納Arup和五大行世邦魏理仕工作，並曾任摩根大通香港全球房地産團隊顧問。據稱，伍登輝目前正在中國内地、加拿大和新西蘭等地進行物業發展項目。這次他或許将目光擺在了香港本地。

而奧園集團此次出售的並非一些分散的住宅或商鋪、車位投資。它們同屬于香港富人區西半山羅便臣道63-67号的一個老牌豪宅樓盤燕贻大廈。資料顯示，燕贻大廈1967年10月入夥，樓高8層，每層設有4個單位，合共擁有32個單位。

以此樓盤為起點，奧園集團在2018年啟動其進軍香港房地産市場的第一步。

當年3月，奧園集團通過在香港設立的關聯企業益明國際有限公司，買入燕贻大廈63号1樓A室、65号7樓C室、67号4樓B室三個單位。成交價合計8001萬港元，以總實用面積合計3143平方呎計算，交易呎價為25456.57港元/平方呎，屬于合理範圍。

奧園後續陸續進行了幾次增持，總共花費資金約超10.77億港元。按管理層的說法：“我們用不到一年的時間（截至2019年3月份），現在已經獲得超過85%的業權。”以最新披露數據顯示，則為86.41%。

奧園的計劃是将項目作重建發展。燕贻大廈面積約1.09萬平方呎，以最高地積比率約5倍計算，最多可重建樓面約5.45萬平方呎。

以舊樓活化切入香港房地産市場是一個方便的方法，至于是否快捷則要看運氣。當時奧園以奧園國際投資集團為班子，在香港和澳門尋找機會，除西半山項目外，還相中了一棟位于葵涌的工廈。

奧園在2018年6月以總代價9 .5億港元，收購新界城區葵涌市地段第46号一棟12層高的工廈，大廈在1973年落成，總建築面積約為11.72萬平方呎，整體業權相對簡單。因此在購入半年後，項目就被改造為AOffice 46 (奧創中心)，作為銷售型的商業項目對外散售。

但對住宅項目而言。由于物權分散，最終進展要看與每一位業主的談判進度。為加快舊區重建促進私樓供應，香港過去曾兩次放寬舊樓強拍門檻。以最新的法例，當開發商持有項目業權達八成，就達到強拍門檻。但未知為何奧園對此項目的進展如此緩慢。

只是此時此刻對奧園集團而言，該項目無疑屬于低效資産。此次出售，就算虧損但有利于及時盤活資産，補充集團流動性。

奧園在公告中表示，預期出售事項的估計虧損約1.77億港元，惟須經審核而定。出售事項的所得款項淨額拟用于償還貸款融資及用作本集團的一般營運資金。

現金流對奧園集團來說是重中之重。就亟待償付的境外債而言，中國奧園有兩筆合計6.88億美元的美元債将于2022年1月底到期。另有2億美元債将于2022年6月可回售。

奧園集團目前正在進行多方面的資産處置，以籌備足夠的資金維持企業經營運轉。來自投資者消息，奧園集團計劃總共出售總額約為8億至10億美元的資産，以緩解流動性壓力。

最新市場資訊顯示，奧園位于廣州番禺的住宅項目奧園恒基·學苑壹号，目前正就出售50%股權與某國資開發商磋商，據稱對價為10億元。同時11月9日消息，廣東奧園商業地産集團有限公司将廣東奧園城市更新集團有限公司的19.62%股權，質押予科學城（廣州）城市更新集團有限公司。