中信建投基金搭上沈陽國際軟件園 東北地區首單公募REIT誕生背後

觀點網 國内公募REITs市場再又有新玩家入場。

近日，四只首單公募REITs産品即将入市，包括首單跨海大橋REITs項目，成都首單産業園REITs項目、内蒙古首單公募REITs項目，以及首單東北地區公募REITs項目獲得受理。

據上交所官網顯示，首單東北地區公募REITs為"中信建投沈陽國際軟件園封閉式基礎設施證券投資基金"，項目原始權益人為東北企業沈陽國際軟件園産業發展有限公司、沈陽國際軟件園有限公司，基金管理人為中信建投基金管理有限公司，這單REITs獲得受理，與其背後權益人以資産證券化方式盤活的存量資産息息相關。

東北第一單公募REIT

産城園區評論獲悉，中信建投沈陽國際軟件園REIT是首單由東北地區企業發起的公募REITs項目，項目底層資産為建築面積共計約20.12萬平方米的研發辦公類産業園。

具體來看，沈陽國際軟件園位于沈陽市渾南區，臨近沈陽市政府，為全國首批國家級高新區。據業内人士透露，渾南區由原東陵區、沈陽高新技術産業開發區、沈陽民用航空産業國家高技術産業基地和棋盤山開發區組成，高端裝備、新一代信息技術、生命健康等重點産業占規上産值比重達85%，數字經濟、IC裝備、機器人、民用航空、健康醫療等細分行業也在持續發展。

截至2024年第三季度，該園區已投入使用面積約103萬平方米，入駐企業1655家，其中國家級技術企業約合337家。項目内包括沈陽國際軟件園昂立信息園、沈陽國際軟件園一期和沈陽數字經濟産業園合計三個園區。産城園區評論獲悉，中信建投沈陽國際軟件園REIT初始投資的基礎設施項目分别位于沈陽國際軟件園昂立信息園内的昂立信息園A、B座項目，位于沈陽國際軟件園一期内的軟件園D、E區項目，以及位于沈陽國際軟件園一期内的軟件園B、F區項目。

截至2024年6月30日，沈陽國際軟件園的總建築面積為20.12萬平方米，旗下項目運營時間均超過3年，最長運營年限為19.9年，最短運營年限為4.8年，總資産估值合計11.84億元。

與大多REITs底層資産相似，中信建投沈陽國際軟件園REIT項目收入主要來源為租金收益，也包括昂立信息園A、B座項目機械式立體停車設備及地面車位收入以及沈陽國際軟件園B01樓宇地下産權停車位收入。于2021年-2024年中，該REIT旗下項目營業收入分别達到9,650.87萬元、10,337.09萬元、10,598.13萬元、5,221.38萬元，基本處于穩定趨勢。

另于出租率方面，産城園區評論了解到，截至目前，中信建投沈陽國際軟件園REIT的底層資産可租賃總面積為19.66萬平方米，項目整體出租率約合84.05%，于2021-2023年末分别為77.78%、88.33%、88.24%。整體來看，沈陽國際軟件園的出租率也維持在合理區間内。

而提及基礎設施項目辦公部分，該闆塊的平均簽約租金單價分别為45.37元/平方米、46.04元/平方米、45.71元/平方米、45.85元/平方米，總體變動不大。

公募産業REITs民企基因"破冰"

事實上，中信建投沈陽國際軟件園REIT項目自2021年起一開始規劃。該年6月，首批3支産業園區類公募REITs正式上市，彼時，各大産業園運營商都開始摩拳擦掌，思考起産業園區的REITs化。

同一年10月，上海臨港園區REIT、中關村園區REIT相繼完成申報，杭州和達高科産業園、濟南高新區REITs、鄭州高新園區REITs随後也進入申報程序，截至2021年11月，進入申報程序的項目均為國企全盤進行操刀，直到年底，一家名為昂立集團的沈陽開發運營商宣布入局。

據了解，昂立集團旗下沈陽國際軟件園官方于2021年12月宣布，正式啟動公募REITs項目，項目内主要為新一代信息技術、生物醫藥、智能制造、數字新媒體等科技初創企業。

産城園區評論查閱資料得知，沈陽國際軟件園背後的昂立集團成立于1993年，前身名為昂立信息，其創始人趙久宏從經營兼容機配件公司起家，逐漸進入軟件信息服務業，目前其主業已經全部轉向産業地産。在開發沈陽國際軟件園之前，昂立集團于2004年還開發了總建面10萬平方米的昂立信息園項目。

值得注意的是，于2016年之前，沈陽國際軟件園為昂立集團民營獨資開發項目，後于2016年8月，沈陽渾南區國資委旗下平台公司沈陽萬潤新城投資入股項目公司"沈陽國際軟件園産業發展公司"，據企查查顯示，前者持有後者10.49%的股份。因此，沈陽國際軟件園雖為民營主導開發運營的園區，但其同時也具有"雙重"企業基因。

此前，昂立集團創始人趙久宏還公開表示，沈陽國際軟件園也嘗試過"基金+基地"的模式，建成了東北首家基金小鎮，即盛京基金小鎮，目前在管私募基金産品80多支，管理規模約200億元人民币。

最重要的是，沈陽國際軟件園在成為REIT底層資産前，還曾自建基金管理公司德鴻資本，發行7支基金，在管基金規模約5億元，累計投資20余家企業，其中75%為園區企業，梳理園區拟上市企業22家。

2022年7月，昂立集團方面邀中信集團業務協同部前往園區進行調研，這次調研也順理成章成為雙方合作的開端。搭上中信後，市場也進一步關注起沈陽國際軟件園與其未來的REIT發展可能性，2023年1月，商務部印發《沈陽市服務業擴大開放綜合試點總體方案》的通知。其中提出，支持沈陽國際軟件園等服務外包産業基地建設，鼓勵企業運用新一代信息技術，通過大數據、雲計算、人工智能、區塊鍊等技術應用，促進服務貿易轉型升級，打造數字服務出口集聚區。

視線回歸當下，在中信建投基金與昂立集團的合作下，沈陽國際軟件園已成為首單東北地區公募REITs項目的底層資産，而其經營數據走向是否會與預測相符，還需時日觀察。