觀點與陳名對話：東久新宜“拓寬思路、固本求新”

編者按：中國經濟走向全面復常的關鍵時期，伴随着新舊動能轉換、新質生産力發展，産業升級與基礎設施建設的賽道備受矚目。

基于此，觀點機構将于11月在大灣區召開2024觀點産業年會，並且全新策劃和推出2024觀點産業年會繫列報道——“增長：創造新動力”。

我們将深度挖掘産業、物流等園區與供應鍊中的領軍企業和代表性人物，通過深度采訪與企業調研，探尋中國經濟與産業增長的新動能。

觀點網 市場巡遊兩載，東久新宜旗下的國泰君安東久新經濟REIT一如既往保持穩健。8月底發布的2024年中期報告顯示，東久新經濟REIT本期收入5,470.6萬元，淨利潤為2,688.6萬元，經營活動産生的現金流量淨額達4,166.9萬元，期末基金總資産為17.238億，淨資産為14.986億。

東久新經濟REIT旗下資産上半年平均租金收繳率為99.05%，各資産自2024年7月1日起均達到100%出租率，表現穩定依舊。

“在今年市場出現新發展趨勢的背景下，我們在保持信心繼續投資的同時保有敏銳的行業嗅覺，從多個經營維度積極調整自身發展節奏，力争把握當下行業脈搏。”

回顧今年以來的市場波動與旗下REIT項目的穩健表現，首次接受觀點新媒體專訪的東久新宜首席投資官陳名表示，在積極調整經營模式以适應市場新路徑這件事上，東久新宜繼續穩步前行。

DNE武漢經開智造園，DNE位于武漢的廠房産業園區

以攻為守AB面

陳名敏銳地意識到市場環境和整體行業趨勢的變化，在此基礎上，東久新宜迅速完成經營策略調整。

“公司的核心策略主要由三部分組成，第一是發揮公司境内外募資優勢，持續發掘投資人資源，加速優質資産的資本循環；第二是紮實提升資産運營表現，聚焦公司重點業務和核心市場；第三是鞏固先發優勢，同時優化項目拓展標準，在波動的市場環境中積極尋找新的增量。”

陳名認為，當前市場面臨的挑戰主要來自于租戶結合自身實際情況不斷提升對産業基礎設施運營商在園區設計、建造標準、配套服務、生态鍊聚集、産業導入等方面的綜合能力要求。

“随着行業不斷演進，幾乎每個租戶對基礎設施的空間需求都比以往更復雜和多樣化。”

陳名表示，東久新宜作為國内領先的新經濟産業基礎設施開發運營平台，始終強調對強化資産管理能力的重視。與單純追逐項目高投資回報不同，公司更看重旗下業務給市場和租戶帶來的貢獻。圍繞這一原則，公司以前瞻性、全方位的戰略布局為租戶提供了從選址、研發到生産、營銷和産業培養的一站式解決方案。在此基礎上，憑借公司卓越的資産管理能力和諸多投資人的長期信任，東久新宜連續三年被PERE雜志評為“中國最佳公司”，並于2024年亞太區基金經理排名第六。

與此同時，東久新宜也努力把握市場機遇，通過多種方式進一步優化資産組合。

陳名向觀點新媒體透露，東久新宜接下來的投資将在資産端更加精挑細選，結合其在科技創新和生命健康産業端的先發優勢，尋覓優質項目投拓機會。

“我們要保證投出去的錢始終符合機構投資人的利益和對市場風險的判斷。”陳名強調。

公司業務新着力點

作為公司高端制造廠房類資産正式“上桌”的標志，繼東久新經濟REIT的發行後，東久新宜與申萬宏源聯袂成立的東久新宜申萬宏源智能制造基礎設施園區基金可謂正當其時。

資料顯示，該基金總投資規模達5億元，主要用于支持長三角區域内智能制造産業園區升級。

“我們和申萬宏源的合作基金主要專注于收購已經開發完畢，但是尚未完全成熟的、符合将來發行REIT要求的高端廠房類資産。這一類資産沒有開發風險，但其運營方面的價值尚未完全實現，符合投資人對于Pre-REIT基金投資回報的要求。”

據陳名透露，目前該基金已經持有位于南通的一個智能制造産業園，且未來還将考慮更多東久新宜表内資産的裝入機會。

“原先我們的投資人大多數是在境内外的長線投資人，包括國家主權資金、知名保險公司以及養老基金。申萬作為券商自營資金，一直投資于東久新經濟REIT所在的二級市場。這次申萬與東久新宜成立的Pre-REIT基金也是他們在一級市場的一次創新嘗試。”

事實上，東久新宜自2016年以來一直着力打造輕資産運營模式，與境内外投資人成立多達29支各類型（包括開發型、增值型和穩定性等在内）的私募基金。

“除了我們的508088（國泰君安東久新經濟REIT）這支公募基金以外，其他基金都是私募股權基金或合資平台形式。”當下東久新宜更加重視多層次的融資渠道，“我們希望不斷嘗試新的融資渠道，包括交易所最近推出的持有型ABS産品等，並希望能以不同形式參與到多層次的REITs市場當中。”

陳名介紹，東久新宜的基金投資人包括貝恩資本、全球保險巨頭安聯、高盛、摩根大通以及諸多國内外領先的保險機構投資者。

元山，DNE位于上海長甯的生物醫藥園區

作為國内生物醫藥園區開發運營領域先驅和行業引領者，東久新宜今年再次收購了位于上海的約10萬平方米的生物醫藥研發産業園。陳名對此表示：“生物醫藥企業具有巨大的社會價值，中國生物醫藥的産業格局還在不斷演變中，我們始終看好這個行業的長期發展趨勢，並致力于為相關企業提供基礎設施配套。”

據了解，今年10月，東久新宜資本已投企業若弋生物于近期完成了數千萬元Pre-A+輪融資，本輪融資款将主要用于第三代肉毒素藥物管線的中試至商業化生産工藝的技術轉移。

今年早些時候，東久新宜青浦生命科學産業園項目在青浦區啟動建設，總建築面積超過21萬平方米，未來将開發為生物醫藥和高端醫療器械制造園區，打造集研發、制造、服務為一體的産業基地。

“東久新宜還會進一步增加對生物醫療産業園的布局，這是公司的基本策略之一。”

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