6年波折 中國華能23億接手杭州世茂栖棠譽灣項目

觀點網 歷經6年波折的杭州世茂栖棠譽灣法拍落槌。

11月15日，杭州世茂栖棠譽灣在京東資産平台上被法拍，僅一輪出價後，中國華能旗下杭州浦泓房地産開發有限公司以22.98億元競得該項目的土地使用權及地上不動産。

“算上違約金、過戶登記手續費、所涉及的稅費等其他費用，實際成交價超過27億。”有業内人士向觀點新媒體表示，該項目僅竣工違約金就達到2.11億元。“一拍項目評估價26.14億元，起拍價18.3億元，但還有4.28億違約金。加上其他費用，項目實際起拍價就超過了22.6億元。”

等待6年的開盤

時間回到2018年7月，浙江本土企業浙江富成旗下公司杭州東奧投資管理有限公司，以總價21.1億元的價格競得濱江區浦沿單元BJ0601-01宅地，樓面價2.18萬元/平方米，溢價率超22%。

地塊位于地鐵線路周邊，還包括濱江開元廣場、濱文小學、浦沿小學、濱文中學等商業教育配套，居住氛圍成熟，因此，該區域也是本土房企拿地的目標之一，2022年6月，濱江便在世茂栖棠譽灣隔壁摘得現觀晖美寓項目地塊，樓面價達到2.62萬元/平方米，高層精裝限價達到4萬元/平方米；2023年4月，碧桂園也在周邊競得現攬晖美寓項目地塊，後也交予濱江進行開發，樓面價2.67萬元/平方米，精裝限價同樣達到4萬元/平方米。

同年年底，杭州東奧投資母公司由浙江富成變更為世茂旗下杭州茂圓企業管理有限責任公司，由此開始，這宗地塊正式轉交世茂，並由其進行操盤開發。世茂方将項目案名定為世茂栖棠譽灣，總建築面積14.6萬平方米，共規劃了3幢高層、6幢洋房，代建1幢公租房，可售套數共614戶，容積率較低，僅為2.5。

一年後，項目正式開工，售樓處同步開放，但一直並未開盤。直至2022年5月，項目正式宣布停工；2023年初，又有消息指出，世茂栖棠譽灣将在該年4月開盤，並公布了最新報價：高層約4萬元/平方米，洋房4.8萬元/平方米，但之後也再無下文。

截至觀點新媒體發稿，世茂栖棠譽灣項目仍然處于未開盤階段，據競拍公告和評估公告所述，目前項目宗地上共11幢房屋，各幢建築主體基本完工，室内裝修還是毛坯狀态，宗地土方已回填，景觀綠化尚未施工。

遲遲不開盤的原因也衆說紛纭，有市場聲音指出，彼時房價雙限政策影響到該項目限價問題，導致世茂選擇“捂盤”策略，但一捂就過去了六年時間。

此外，開發商世茂近年來接連遭遇資金鍊斷裂、債務重組、退市等經營壓力，于2024年1-10月，世茂集團累計合約銷售額為284.5億，累計合約銷售面積為222萬平方米，平均銷售價格為每平方米1.28萬。其中，10月的合約銷售額僅31.1億。另根據世茂發布的2024年半年報，報告期内世茂集團淨虧損242.15億元，同比擴大108.32%；歸母淨虧損226.68億元，同比擴大87.99%。

眼下，世茂栖棠譽灣項目急需一位靠譜的接盤人。

神秘接盤人

據資料顯示，此次接手栖棠譽灣的杭州浦泓房地産開發有限公司，成立于2023年，為國資控股華能集團旗下成員公司。值得注意的是，杭州浦泓房地産與世茂栖棠譽灣的原所有人杭州東奧投資管理有限公司，存在債務關繫，並且已向法院申請執行。

觀點新媒體查閱杭州市不動産登記信息查詢記錄得知，世茂栖棠譽灣項目原存在抵押狀況，抵押人為杭州東奧投資管理有限公司，而抵押權利人的名字為華能貴誠信托有限公司，債權數額37.7億元，債務履行期限為2020年11月2日起2025年11月2日止。

觀點新媒體查閱資料得知，華能貴誠信托有限公司是華能集團旗下的專業從事信托業務的非銀行金融機構，公司注冊資本金61.95億元。此前于2020年9月，由華能貴誠信托有限公司擔任管理人的“華能信托-世茂酒店物業權益型資産支持專項計劃”在深圳證券交易所成功發行，並在深圳證券交易所固收平台挂牌交易。該産品規模6.5億元，期限20年，底層資産為世茂集團旗下五星級酒店。

更值得注意的是，世茂栖棠譽灣項目法拍僅有一家企業報名，但最終成交價仍實現溢價4.68億元，拍得人實際上明晰，項目還包括竣工違約金暫2.11億元，及公共租賃住房竣工違約金2.16億元。按此來看，這筆交易也可以解讀為華能旗下的華能貴成拍回了自己的抵押權利。

無論如何，世茂栖棠譽灣如今已完成易主流程，這宗捂盤6年之久的項目或許即将進入樓市。

首次開盤的價格如何制定，或許可以參考位于杭州西湖的中冶錦繡公館。早在2017年4月，中冶地産以3.95萬元/平方米的樓面價拿下項目商住地塊，溢價率達到70%。然而，該盤也受限價政策影響，于2024年11月才将迎來首開錦繡公館預計将于今年11月上旬首開。

“取消限價意味着新房定價回歸市場，如以8萬定價，與限價相差了2.14萬，上浮36.5%；如以10萬定價，上浮70.6%。”有業内人士表示，錦繡公館的首開定價将會再8.5萬元/平方米區間内。