楊光華：武漢樓市，至暗時刻已過？

楊光華“房地産風險總體可控，合理資金需求正在得到滿足，房地産市場健康發展的整體态勢不會改變”，幾次重要會議與定調後，樓市的至暗時刻已過。

當前樓市緊縮的金融政策将轉向。對開發商、貸款買房人，都将迎來利好，樓市政策見底，拐點出現，市場将反轉。這是市場里比較多的一種聲音。

市場雖轉暖，但開發商依然面臨較大的資金壓力。在“房住不炒、共同富裕”的時代背景下，房地産回歸居住與民生，支持合理剛需，是不變的主旋律。

武漢樓市，是新一線城市最核心的代表。最近三年，武漢新房成交量均破20萬套，位居全國前三甲。預計今年，武漢新房成交量将接近20萬套。對于武漢樓市，探讨三個話題：

一是，武漢樓市，有沒有到至暗時刻？

二是，最後兩個月，武漢樓市會逆轉嗎？

三是，我們該如何買房，如何合法維權？

01

武漢樓市，判斷市場好壞，有兩個維度：

一個是今年市場與去年市場對比的維度。另一個是最近10年武漢樓市長周期維度。

這里談的是10年維度。

2011年，剛經歷最嚴厲調控的一年。

限購等新政出台，大多數買房人看跌武漢樓市的2012年。

從2011到2021，武漢樓市經歷了哪些變化？

城市經濟總量，2011年，武漢經濟總量超過6500億元。

2021年上半年，武漢經濟總量超過8251億元。

土地市場，2011年，武漢土地成交206宗，成交金額535億元。

2020年，武漢土地成交1897億元。2021年，武漢兩輪集中供地，成交1136億元。

住宅市場，2011年，武漢商品住宅成交約10.8萬套。

2021年，截至10月21日，武漢新房成交破17.1萬套。

房價方面，2011年，武漢新房成交均價每平米6415元。

2021年，武漢9月新房成交均價15661元。

對于行業從業者來說，當前的“至暗時刻”是與2020年對比，與自己最近的業績對比。去年一個月賣十套房子，今年一個月賣兩三套房子；上半年一個月賣五六套，下半年一個月一兩套。

如果經歷超過10-15年，武漢樓市還沒到至暗時刻。2008年的全球經濟危機，也出現過新房價格大跳水，後來很快復蘇。經歷過那輪波動，還用擔心這輪起伏嗎？

對于行業從業者，至暗時刻也許剛開始，優勝劣汰、過苦日子，将是常态。對于買房人，從長期價值、優質資産、稀缺資源的角度買房，不能從兩三年的短周期判斷市場好壞。

02

回顧今年武漢樓市，為什麼人們感覺市場不好？

市場轉冷，是從8月開始的。武漢樓市沒有秋天，直接入冬。

8月、9月，武漢新房成交分别是1.1萬套、1.45萬套。而7月是2.87萬套，4-6月單月成交均破2萬套。

這種“斷崖”、“腰斬”的成交量，也能折射出樓市一線的冷。新房成交均價，從4月份的18145，跌到9月份的15661。

到了三四季度，一批開發商搶回款，推出促銷降價。這是每年都有的做法。但是今年特殊在于，市場上大量出現特價房、工抵房、精改毛，人為制造房價大跌。

不否認的是，有個别項目，每平米下跌3000元以上。一套100平米的新房，可能虧30-40萬。這種市場亂象，加劇了買房者的觀望，改變了整個市場預期。

以前，是早買早賺。如今，早買早虧。以前建議剛需快買，如今，建議剛需買對房子、買不暴雷的開發商、買按時交房的項目。

最近一周，市場上對于政策各種解讀，認為市場又要回暖。從以往的經驗看，即使真的回暖，從一線城市傳到武漢，至少兩三個月。

所以，武漢的操盤手們不要太在意政策“天氣”變化。一個好的操盤手就是将項目的未來更好告訴買房人，讓他們相信未來的價值。

03

最後兩個月，武漢樓市還有很多不确定性。

疫情的封控，是很多新房銷售最大的風險。一旦項目所在的區域被封控，進出售樓部的人有感染，整個項目銷售就停擺。此時，公司層面要有應對預案。沒有線下售樓部，如何賣房與簽約。

最後兩個月，往往有一波買房行情。有的豪宅項目開盤熱銷，有的剛需盤、改善項目賣不動。那些不限購的七八千的文旅盤，可能是一個風口。迎來光明時刻的項目，一定是地段好、房子好、物業好的項目。同時，暴雷的開發商、停工的項目越來越多。

最後兩個月，業主的維權從以往的房子質量、物業公司、裝修問題，演變到外立面的材質、小區公園的權屬等問題。裝修的質量、用材、品質，衛生間與陽台漏水，都将是維權的焦點。

這里提醒維權的人們，維權要守法、懂分寸，不能過激，不因小失大。打砸售樓部、引發群體沖突，被刑拘而影響子女今後的參軍求學；樓盤負面太多，将影響二手房的價格。

這里還要提醒，少數開發商不要惡意降價，擾亂市場。正常打折促銷，是合理行為。但惡意降價的樓盤，是飲鸩止渴。越降價，越沒人敢買。

如果房價持續下跌兩三成，退房維權将爆發。畢竟，虧掉三四十萬，對于一個工薪家庭來說，就是天大的事、一輩子的事。

有人說，房子是商品。既然是商品，就可以降價。這種說法在房子去掉投資屬性，回歸居住屬性下，並非完全正确。對于自住買房人來說，他們不炒房，新房大跌三四十萬，是他們無法承受之重。

［後記］

一位媒體同行，拿出一份2008年左右的報紙。

上面記錄着當時武漢的房價，列舉幾個代表項目：

漢口的常陽永清城，6200；華清園，5800；澳門銀座，5800；時代廣場，9000

後湖的同鑫花園，3350；東立國際，4700

南湖的金地格林小城，4500；光谷的保利淺水灣，3800；光谷坐標城，4200

當時我也在媒體，一個月工資買不起一平米。當時市場也有過起起伏伏，很多人猶豫後，錯過一個時代的機會。

我依然看好武漢的未來，但並不看好短期内的武漢樓市。武漢樓市如氣候，四季輪回，冷暖交替，皆是正常。

最近三年，很多武漢買房人發現一個現象：買的新房，收房時，沒有漲價或小漲，正好沖抵房貸額外付的利息。這就是房住不炒的效應。

此時買房，不買到爛尾房與爛裝修房，是考驗眼力的時候。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點地産新媒體專欄作者