楊光華：最後兩個月，武漢買房别買錯！

楊光華 10月，武漢新房成交11689套。

這是武漢樓市最新的成績單：50分。

連續3個月，11070、14503、11689，持續走低。

今年武漢樓市的高峰，是7月份。

單月成交28712套。

從1-10月的成交趨勢推測，今年最後兩個月将繼續低迷。

為了回籠資金，完成全年銷售任務，開發商可能繼續降價促銷。

截至目前，武漢新房1-10月份累計成交約17.5萬套。

01

9-10月，是樓市傳統的“金九銀十”。

今年武漢樓市，“金九銀十”消失。10月份，光谷降溫，武昌登上區域銷冠。

從8月開始，新房單月成交均處于“腰斬”狀态。以往單月2萬多套，如今單月1萬多套。

從新房供應上看，預售證6月份56張，7月37張，10月份34張。這對于有82個住宅闆塊，在售項目超過400多個的武漢來說，拿證項目不足。

今年武漢樓市，區域與項目嚴重分化。

以光谷東為例，1月份，X項目的均價18528元，8月份，F項目28111元，成為區域房價天花闆。10月份，花山項目均價19818元，遠超過1月份的中心城房價。

還是以光谷東Z項目為例，3月份均價18852元，9月份19080元。半年上漲，幅度很小。

再以二七濱江為例，一項目3月份均價43050元，9月份46526元。10月份，一新項目備案價50800元。

8月份後，一些售樓部的來訪客戶數量大幅下降，有樓盤一天50組客戶，如今一天5組；第二輪集中土拍，國資平台底價拿地，開發商暫停拿地；個别項目低于成本價銷售，導致老業主“棄供”；個别央企打折促銷力度過猛，引發維權；個别業主維權不當被拘留。這些都是最近十年武漢的“第一次”。

從1-10月，新房成交區域前三強是，光谷、洪山與漢陽。特别是前兩個區域，是新武漢人買房的重點區域。

1-10月，新房成交均價在6月份是峰值，17064元／平方米，從下圖中看出武漢新房價格進入下行通道。

最後兩個月，如何買房？大致歸納為六點：

“三不買”：不買在暴雷邊緣開發商的樓盤；不買小公司的樓盤、維權多的樓盤；不買突然超低價賣房的項目。

“三買：買區域的銷冠項目。多看每個月的區域新房銷售排行榜；買政府大力發展的熱點區域。多讀報紙頭版新聞，找到背後的區域趨勢；買穩健靠譜的開發商。

02

整個10月，國内樓市幾乎沒有好消息。

大房企暴雷、小公司停工、多家房企資金緊張，一繫列的負面新聞，引發連鎖反應。這種連鎖反應，最終将焦慮傳遞給買房人、房企員工、建築企業、材料供應商與媒體等所有房地産行業的參與者。焦慮之後，人們對行業的不信任感加劇。

買房人擔心現在買房，房子還要降價；員工擔心一覺醒來，公司沒了，另謀生路；建築企業被開發商捆綁。開發商沒錢付工程款，建築企業不敢開工。開工的項目，沒錢付農民工工資；材料供應商，擔心總包企業、開發商，無錢支付材料款。

負面、焦慮、信任缺失，帶給市場的預期徹底改變，行業拐點出現。同時，房地産稅等政策消息，買房人從猶豫到暫停買房。

“現在還能買房嗎？”這是買房人、甚至一些從業者的疑問。

我的回答依然是，武漢，是最值得買入的新一線城市。武漢樓市短期波動是正常，長期基本面依然看好。第三輪土拍，武昌灣等幾宗地入市，可能影響市場預期。

今年前三季度，武漢GDP12317億元，位居全國第九名，超過南京，同比增幅18.8%。

其中有兩項數據值得關注，前三季度，武漢開建億元以上項目2551個，其中戰略性新興産業投資同比增長29.6%。

前三季度，武漢外貿進出口總額達2404.5億元，比2019年同期增長49.2%。武漢陽邏港上的貨輪，3天就能到達韓國。武漢，正成為“新沿海”城市。

在數字經濟方面，武漢正在打造全國數字經濟一線城市。在大健康方面，武漢，将成為北京、上海之後的大健康“第三極”。

在2021年全國網紅城市百強榜上，武漢位居第八名，超過長沙。“95後”人才吸引力城市排行榜上，武漢位居第九名，僅次于蘇州，超過鄭州。

03

10月，樓市的政策利好是，央行的“兩個維護”：

維護房地産市場健康，維護買房人合法權益。

最近一兩周，銀行對開發商的房貸支持，加速放款。

開發商是滾動開發，資金也是滾動使用，每年資金都很緊張，海外債頻頻違約。為什麼今年開發商資金特别緊張？

這里有兩筆很重要的資金：

一是前端的資金，開發商賣房的資金監管。

以前是15％，如今提高到30%，避免出現開發商暴雷，項目爛尾。這一條政策使得開發商的資金被鎖在其中。

舉一個例子，以前一個在售樓盤是2億元在銀行監管。如今是4億元。

二是後端的資金，開發商的銷售回款。

還以上述項目為例，以前是銀行能放出4億元，如今只能放2億元。

這兩項加起來，一個項目的資金缺口是4億元。如果集團公司在全國有50個這樣的項目，資金缺口200億元。

這超過了很多房企的資金能力，于是開發商在暴雷邊緣。一頭一尾的雙緊，使得開發商的資金鍊斷掉。現在唯一改變的是，銀行加速放房貸給開發商，壓力相對減少。

經歷行業大洗牌、市場信心修復，還要等一段時間，對于開發商來說，“陣痛之後，還有機會”，做好産品是本分；對于買房人來說，機會就在于自己的眼光。

觀點指數研究院發布的報告顯示，1-10月，碧桂園、萬科、融創，全口徑銷售業績分别是6764億元、5191億元、5126億元，形成“碧萬融”三巨頭新格局。

［後記］

在股市里，老手往往死于抄底，新手往往死于追高。

這種說法同樣适用于樓市。作為買房人，别總是想着抄底、追漲，适合自己的房子，才是好房子。

最後兩個月，房地産行業繼續大洗牌。我們也會遇到一些樓盤大甩賣，這時更要小心。

這些瀕臨破産的開發商，並不是按照成本與利潤的賣房邏輯出牌，他們是在處理資産回血，賤賣資産的邏輯。這些低價樓盤，未來可能就是大坑。

錯綜復雜的樓市里，新手死于追低，過分在意低價項目，老手死于以往的經驗。最後兩個月，武漢樓市還是很難，但還是有熱點區域、熱點項目出現。選對區域，買對項目，更考驗買房人的眼光。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點地産新媒體專欄作者