楊光華:2021武漢新房成交21.6萬套,新房房價上漲12%

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2021-12-31 18:51

  • 武漢,作為新一線城市的代表,新房市場走出獨立行情。

    楊光華 “落子無悔,抉擇本身就是向前。”

    這是南方周末的2022年新年獻詞中的一句話。

    2021年,是樓市近10年最難的一年。上半年熱,下半年冷。大牌房企的轟然倒下,中小房企在懸崖徘徊。

    下半年起,市場預期低迷不振,房企自救、延期交房成為常态。最後一兩個月,重提“房地産業是支柱産業”,“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

    武漢,作為新一線城市的代表,新房市場走出獨立行情:

    新房成交約21.6萬套,新房均價17564元/平方米,同比漲幅12%。

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    這一次的復盤武漢樓市,是基于三方面的數據:

    1、2021年武漢新房的成交數據;

    2、2021年725個項目的實時監測;

    3、2006-2021年武漢新房市場量價數據。

    數據很枯燥,但數據不說謊,請耐心看完。希望從浩瀚的數據里,找到一些線索。回顧2021年武漢樓市,核心看幾組數據:

    新房成交量,215936套,是最近5年武漢新房成交總量的最高紀錄。

    新房市場整體上依然火爆,這與一線置業顧問、買房人以及賣房人的體感,有着很大偏差。

    再細分到單月,1、3月,單月1.8萬套左右,2月春節假期,成交近9000套。4-6月,單月成交均破2.1萬套,7月份,突破2.87萬套。

    從8月份開始,連續3個月,新房成交量大跳水,11070、14503、11689。這就是新房市場最冷的三個月。9-10月,市場進入谷底,一線銷售感覺賣房難的兩個月。

    全年破21萬套,上半年與下半年,業績平分秋色,均是10.5萬套。

    新房成交均價,17546元/平方米,同比增長約12%。

    細分到每個月,6月份,新房均價18599元/平方米,到7月份開始,一路下跌。低谷是9月份,單價15661元/平方米,12月份回到18948元/平方米。2021年武漢新房全年平均房價,比2020年每平米貴1849元。

    2021年,武漢新房價格的軌迹,大致與新房成交量的軌迹一致。7月,是2021武漢樓市的分水嶺。

    7月份開始,量價齊跌。剩余5個月時間,開發商以價換量,新房網簽成交量從11月恢復,實際發生在10月份。

    這一次的以價換量,與此前10年均不同:

    以前是為沖業績,沖上市報表。這次是為救命、保命。也正是這種以價換量,給武漢樓市帶來全年約21.6萬套的成交。

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    2021年武漢新房數據,放在一個長周期里,更能看清市場走勢。

    從成交量上看,2016年,是武漢新房的成交峰值。

    2021年的新房成交總量,是最近5年的最好成績,略低于2015年的水平。

    再看新房成交均價,一路走高,是武漢新房房價的大趨勢。

    從2006年3836元,到2021年的17546元。

    15年時間,房價增長約4.6倍。

    15年時間,武漢的新房房價,曾經出現過兩次回落:

    第一次是2009年,因為經歷2008年全球金融危機。

    第二次是2012年,因為2011年限購政策出台,房地産調控從緊。

    今年的房價,名義上是,同比上漲12%。

    但是,今年新房價格,剔除每平米2000元的裝修,實際房價15546。15546與2020年的15697相比,略有下降。

    實際上,這種比較欠妥,因為武漢的新房價格統計發生改變,是在2020年5月30日。從那一天起,武漢的新房價格,是毛坯+裝修。此前15年均是毛坯價格。

    總體上,武漢的新房房價是一路向上的。

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    對于武漢買房人來說,他們並不在意總體市場的量價,更在于買哪里、買哪個項目。

    從2021年的新房成交區域分析,洪山(28791套)、光谷(28379套)與漢陽(22018套),依舊是新房三大“糧倉”。

    這三大區域有一個共同點:闆塊大、項目多。

    光谷,從關山大道,到光谷中心城、花山、葛店、左嶺、湯遜湖。

    洪山,白沙洲、南湖、青菱,主城區還有一些插花地。

    漢陽,四新、漢陽濱江、月湖、王家灣、鐘家村等等。

    在主城核心,新房成交越少越稀缺。

    江漢,5186套;武昌,10710套。這兩個闆塊,新房供應少。

    硚口,7362套;青山,9917套,後勁十足。

    江岸,約1.4萬套,其中很大部分是後湖、二七濱江。

    再看看遠郊“五兄弟”的排位:

    東西湖21891套、黃陂19865套、

    江夏14721套、蔡甸9467套、新洲9435套。

    買哪個項目,每個人的需求不同,喜好不同,不能一概而論。合适自己的,才是最好的。

    這里看看武漢的千萬豪宅,2021年武漢有2921人買了單價4萬+豪宅。

    單價最貴豪宅,是武漢CBD的綠城湖畔雲廬,疊墅平均每平米58469元,最貴每平米超過6萬元。

    總價最貴豪宅,是二七濱江的宸嘉100,507平米戶型,最貴單套總價近3000萬元。

    2021年上海、杭州等地的千萬級豪宅“一房難求”。

    在全國千萬級豪宅年度銷售前十城市排行榜,最後一名是青島644套。武漢與此無緣,預估300套以内。而2021年武漢的二手千萬級豪宅成交266套,位居全國第七位。

    2021年11月底起,曾反復提醒:武漢樓市的新房拐點出現。如今復盤,新房買房時機已過。2022年武漢新房市場“先低後高,先冷後熱”。未來兩三個月,新房市場依然在修復,量價齊穩。

    [後記]

    與其糾結過去、焦慮未來,不如拼搏現在;與其貪戀過去、迷茫現在,不如相信未來。

    這兩句話送給每位拼殺在一線的房産銷售,也送給每位“落子無悔”的買房人。

    2021年,進退兩難,冬去春來,落子無悔。

    2021年,我們發現過去20年的經驗“失效”。我們一邊遇到難題,一邊解決難題;2021年,我們買房的抉擇,影響着兩三年後我們的幸福。買對還是買錯,交房時“開獎”。

    2022年,房住不炒,穩字當頭,向暖前行。

    2022年,我們還會遇到新的難題,擁抱新的希望,絕不躺平;2022年,我們将在不确定中尋找确定,從一個變局闖入另一個變局。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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