夏磊:開年看地産繫列——二線城市房地産市場韌性如何?

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2022-02-09 18:38

  • 分線拆析房地産市場韌性,探讨需求現狀及後市支撐因素。

    夏磊 2022年1月百強房企銷售金額、銷售面積同比-41%、-44%,市場整體低迷,行業下行壓力仍大。我們分線拆析房地産市場韌性,探讨需求現狀及後市支撐因素。本篇二線城市分析,是我們“開年看地産繫列”的第一篇。

    二線城市房地産市場整體有韌性

    2021年成交量10月築底,年末回溫。以30個大中城市的二線城市為樣本,後半年成交量一路下行,10月完成築底,随後緩慢回溫,10-12月成交面積分别為526.3萬平,662.0萬平,859.8萬平,同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。2022年1月,二線城市商品房成交面積616.1萬平,同比下滑13.4%,降幅企穩;除夕到年初五,二線城市商品房成交面積2.3萬平,相較去年春年假期同增33.5%,市場回暖明顯。

    2021年成交價9月築底回溫。以天津、重慶等35個二線樣本城市為例,6月成交價開始下跌,9月達最低僅14940.9元/平,随後價格回升,10-12月成交均價分别為15927.5元/平,16425.4元/平,16199.6元/平。分地區來看,總體走勢平穩,長三角地區漲幅最高,2021年1-12月,漲幅為12.9%,其他地區漲幅較為平穩,其中,2021年1-12月,環渤海地區漲幅5.3%,中西部地區漲幅1.6%,珠三角地區漲幅0.5%。

    以我們實地調研的杭州為例,在8·5限購收緊和疫情反復的影響下,樓市依然表現出強大的市場韌性。從新房來看,全年新房成交20.9萬套,創5年新高,分月看,年中市場較為清冷。2022年1月新房成交10323套,同增5%。

    房企拿地意願在提升

    2021年三輪集中供地整體呈現“一火、二涼、三回暖”特征。22城中二線城市第一次集中供地,出讓859宗,流拍率6.2%;第二次集中供地,出讓1026宗,流拍率39.9%;第三次集中供地,出讓667宗,流拍率22.9%。甯波、杭州、成都等二線城市第三輪供地成交額走高、溢價率提升,復蘇明顯。

    第三輪供地中,多數城市優化拿地規則,供地質量邊際改善,房企拿地積極性提高。以杭州為例,第三次土拍規則邊際改善,提升了開發商參拍意願,例如:提升新房限價;恢復了“預公告”的勾地政策、出讓金繳納周期延長,降低了房企參拍資金壓力;取消了“競品質、現房限售”,改為定品質;土地溢價率上限由15%下調至10%,保證金從地價20%降到了地價10%,最高不超過5000萬;達到封頂價之後不再競自持或者配建,搖号能夠為房企省下更多利潤。2021年拿地金額TOP3的房企是濱江、綠城、華潤。

    需求沒有消失,随着抑制因素消失,需求會逐步釋放

    居民購房需求順利釋放需要三大條件:有購房資格、有購房能力、有購房意願。購房資格,主要由限購等因城施策措施影響。購房能力,對于一二線城市來講,房價高、套均總金額較高,居民依賴信貸,主要由首付比例、貸款利率等信貸環境影響。購房意願,則主要受“房價是否會繼續上升”、“期房能否如期交付”的心理預期影響。

    2021年下半年市場走低,主要由于熱點城市調控打補丁、按揭額度收緊、房企流動性危機加劇購房者觀望等因素影響。

    針對購房資格,央行、中央經濟工作會議等屢次提及“滿足購房者合理住房需求”,部分城市通過人才引進政策,對限購政策進行實質性放松。例如,長春市2021年12月30日發布《關于調整落實人才和進城農民購房補貼政策的通知》,針對不同類型人才采取不同程度補貼,吸引人才來長春落戶。

    針對購房能力,主要通過降商貸利率、降公積金首付比例、提高公積金貸款額度。商貸利率,通過降低LPR及加點來實現,現在商貸的量很充足,各地房貸利率走低、放款提速,有利于需求釋放,例如,杭州首套LPR+120BP、二套LPR+130BP,利率下降空間仍大。公積金政策,則主要通過降低公積金首付比例,增加最高貸款額度來實現。例如,福州市2022年1月28日頒布《關于調整部分住房公積金政策的通知》,包括降低第二次公積金貸款的首付比例至40%,取消二次公積金貸款時間間隔等在内的四項具體政策;甯波市自2022年1月1日起,二孩、三孩家庭連續繳存住房公積金滿2年、首次申請、且用于首套自住住房的,住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶;南甯市于2022年1月16日發布首套房公積金貸款的最高額度由原先60萬元提升至70萬元,二套房公積金貸款最高額度從50萬元提升至60萬元。

    針對購房意願,随着高杠杆房企出險,地方政府三令五申“保交樓”,購房者對市場預期已不及去年悲觀。根據集中供地數據,同一區域,不同批次地塊,樓面價呈現溫和上升趨勢,不同批次價差效應,會推動購房者盡早“入市上車”。

    以杭州為例,8·5限購收緊,30%的購房者失去購房資格。這部分需求並沒有消失,會在未來2-3年緩慢釋放。戶型好、位置優、價格倒挂的熱門樓盤,依然需要搖号、拼社保。以萬科星潮映象府為例,地處錢江世紀城闆塊,錢塘江畔,對面就是杭州的CBD、政治、金融中心——錢江新城。項目自帶SKP,另有萬象天地商業在旁邊,戶型176-203平,均價4.5萬元/平,周邊二手房均價7萬元/平,首套凍資200萬、二套凍資400萬,僅94套房源,超5000人登記。

    供地變優、戶型變大,改善需求成為後市重要支撐因素

    二線城市城區優質地塊供給增多,該類地塊項目一般戶型大、産品力優,與後疫情時代的“品質改善需求”契合。2017至2020年,二線城市商品住宅銷售套均面積增長較快,近兩年逐漸維持在115平/套,表明居民不斷追求居住空間尺度增加。

    大戶型、改善型産品受歡迎,主要受兩方面原因影響。一方面,鼓勵生育政策的出台,随着家庭規模變大,原有小戶型不再滿足使用需求。另一方面,購房資格稀缺,購房者換房置業成本高,對“房票”格外珍視,一步到位置業的訴求比以往更強烈。

    從2021年全年數據來看,二線城市市場供需更加匹配,結構均以改善為主。90-140平普通住宅的批準上市套數和成交套數均超50%。以杭州和武漢為例,面積在90-120平是主力成交戶型。

    證券研究報告:《開年看地産:二線城市房地産市場韌性如何》

    對外發布時間:2022年2月8日

    夏磊 國海研究所聯席所長、政策&地産首席分析師 觀點新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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