楊光華:大會後,武漢樓市怎麼走?

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2022-10-24 15:44

  • 經濟持續增長、人口持續流入、産業持續強勁的武漢,房地産行業在橫盤釋放泡沫風險之後,反而能迎來更好的未來。

    楊光華 中國式現代化,是未來五年乃至更長時間的方向。

    在這個過程中,我們的資産将怎樣優化配置?

    最新的前三季度經濟數據顯示,全國GDP達87萬億,同比增長3%。其中,房地産業增加值同比下降4.4%,房地産開發投資同比下降8%,全國商品房銷售面積同比下降22%。

    大會上,房地産行業的主基調——“房住不炒、住有所居”,維持不變。

    與五年前相比,當前的房地産市場從牛市轉入熊市,原有的遊戲規則徹底失效。

    人們對樓市的共識是,房價不漲,不再用高杠杆買房;房企則不用高杠杆買地,做好保交樓。

    直到現在為止,樓市的預期,還是低迷不振。

    武漢,作為新一線城市的主要代表,是中國房地産行業的核心城市。

    在中國式現代化武漢模式、大武漢複興的路上,武漢樓市的興衰,代表着未來中國樓市的走向、中國經濟的趨勢。

    10月28日,全球單體最大的純商業體——武商夢時代将開業。這座商業的規模,相當于把故宮塞進這一座商場里。它是武漢夢、中國夢的一個見證。

    同一天,武漢還有龍湖白沙天街等兩大購物中心同時開業。

    01

    今年,武漢新房市場,每次稍有起色,就遇到麻煩,又陷入沉寂。

    截至10月23日,武漢新房網簽成交91115套。

    以最近17年的時間軸來看,這一數據僅高于2008年金融危機時,武漢新房成交53030套。

    2015年-2021年,武漢有5年的新房成交量突破20萬套,位居全國前列。

    其中,高峰是2016年全國樓市上行時,武漢新房成交約29萬套。

    或者用疫情三年的數據對比,今年是最低點,今年全年的新房總成交量,可能是2021年的二分之一。

    大蛋糕減少一半,分蛋糕的人與以往相比,增加一倍。“一減一增”之後,市場的冷,傳遞到了銷售一線。

    從成交價格上看,前三季度,武漢房價同比下降5.6%,環比下降0.8%。9月房價同比下降6.1%,環比下降0.9%(數據源:國家統計局)。

    從單月成交數據看,7月武漢新房成交約1.24萬套,是今年的頂峰。

    8月(9600)、9月(7802)、10月(截至10月23日,5378。預計10月7600套),新房成交量環比降幅縮小。

    但是,10月8日開始,武漢新房日均新房成交307套。

    以光谷為例,9月新房日均21套。10月8日—23日,日均35套。武漢新房,東西湖、光谷等局部區域已開始緩慢恢複。

    從10月份開始,武漢新房的成交量“觸底反彈”。

    02

    10月,是武漢樓市的黃金銷售月。

    一方面,武漢新拿證的項目少。

    10月8日—13日,武漢取證項目4個。16日—22日,武漢取證項目9個。

    由于大會、疫情等因素,暫緩發證、取證,市場上的新增供應較少,以去化庫存為主。大會後,武漢的疫情多點爆發,又打亂了很多項目的營銷節奏。

    一些項目的銷售計劃延遲,對于10月份的新房成交也将有影響。預計年底前,将有一批新盤集中入市。

    另一方面,一批紅盤即将清盤收官。

    今年年底前,福星惠譽月亮灣壹号、武漢萬象城幸福里等項目收官。

    很快,我們發現很多地段好的項目,正在清盤收尾。不管我們買不買,這些盤還是最後賣完了。

    “在二七濱江,平均每天賣出一套千萬級豪宅”,在豪宅市場,武漢瑞府、宸嘉100、綠城武漢黃浦灣、中信泰富濱江金融城等加推新品,武漢天地雲廷三期、東湖九号等千萬級豪宅将入市。

    最後兩個月,武漢各大開發商沖業績,打折促銷、新盤加推将層出不窮,新房市場将出現“翹尾”行情。

    03

    甯願買地段好、資源好的二手房,不願買地段偏、配套要等的新房。

    在新房暴雷多、交房延期,以及一繫列換房政策刺激下,武漢二手房市場率先啟動。

    武漢二環内,二手房的價格,與周邊的新房價格相比,談判空間大。今年9月份,武漢二手房成交均價,已跌回兩年前。

    今年9月份,武漢二手房成交9526套,首次超過當月新房成交量。

    這種趨勢,可能在10月-12月将多次出現。

    截至9月末,武漢新房庫存約18萬套。

    按照當前開發商不拿地、少拿地、少開工,這18萬套新房庫存,僅銷售1-2年時間。

    年底前,武漢将有更多利于改善買房的友好政策以及政策細則落地。如果錯過12月前的這段窗口期,就不知道下一次要到何時。

    在共同富裕的時代背景下,如今的買房邏輯,是按照自住需求、改善居住購買。除地段、地鐵、學校外,物業、圈層等房子之外的内容,也被重點考慮。

    未來五年,武漢将進入與當前上海一樣的二手房為主的市場。三環内的房産,定價權在二手房房東手上。這五年,将是武漢樓市的新時代。

    [後記]

    武漢,是中國經濟的樞紐。

    武漢城市圈,承東啟西,連南接北,3萬億經濟總量,入選中國十大最具發展潛力都市圈。

    随着長江中遊城市群、武鄂黃黃等戰略推進,武漢的人口與産業将持續“虹吸”效應。

    光谷、車谷兩大産業走廊,天河、花湖兩大機場,武鄂黃黃十大重點工程,武漢将是中國經濟雙循環的樞紐。

    經濟持續增長、人口持續流入、産業持續強勁的武漢,房地産行業在橫盤釋放泡沫風險之後,反而能迎來更好的未來。

    武漢買房,依然會回到春天。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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