觀點網 8月29日，卓越商企服務發布2022年半年報並召開了業績說明會，董事會主席、執行董事李曉平，執行董事、總經理郭瑩，首席運營官楊志東，财務總監、公司秘書呂力出席會議並答疑。
今年上半年，卓越商企服務集團營收約人民币18.63億元，較去年同期增長12.7%，其中，來自第三方的基本物業管理服務收入占比58%；毛利約為5.30億元，較去年同期增長8.4%；淨利潤約為3.28億元，較2021年同期約2.91億元增長13.0%；歸母淨利潤約為3.11億元，較去年同期約2.71億元增長15.0%。
上半年，雖然卓越商企重點布局的大灣區和長三角區域受疫情反復影響，但各項數據均較去年保持增長态勢。
報告期内，卓越商企服務合約面積超過6894萬平方米，業務布局2個國家，15個省份、在43個一線及區域重點城市擁有530個管理項目。
對于下半年的業務拓展策略，卓越商企服務管理層表示，深耕核心業務的同時，積極拓展戰略客戶合作與新賽道，培育新的增長點，穩紮穩打，在每個盈利點上下深工夫。
舒适圈
卓越商企服務深耕商業賽道，面對商務物業日益嚴峻的競争，積極入局新賽道及加速第三方項目拓展，跳出“舒适圈”。但在規模及營收增長的同時，利潤率又成為待解難題。
上半年，卓越商企營收18.63億元，較去年同期增加12.7%。從具體業務上看，基礎物業管理服務營收13.58億元，增值服務營收4.75億元，其他業務營收2891萬元。增值服務占總收入比重較去年上升3.8%，至25.5%；基礎物業管理服務收入占比較去年下滑3.9%，至72.9%。
基礎物業管理服務收入較去年同期增加7.0%，主要由于商務物業第三方拓展項目的收入較去年同期增加17.4%。
今年上半年，卓越商企合約面積約為6894萬平方米，較2021年同期增長約35.1%，合約項目數量627個；在管面積達到約5008萬平方米，較2021年同期增長約42.3%，在管項目數量530個。
從具體業務上看，卓越商企商務物業在管面積2302.7萬平方米，占總在管面積的46.0%，收入10.61億元，占總收入的78.1%；公共及工業物業在管面積858.5萬平方米，占總在管面積的17.1%，收入9371.1萬元，占總收入的6.9%；住宅物業在管1847.2萬平方米，占總在管面積的36.9%，收入2.03億元，占比總收入15%。
上半年，卓越商企新拓第三方非住宅項目共87個，年化合同金額3.61億元，總合同金額達到13.06億元，其中來自卓越商企自有平台的拓展貢獻率達97%。
新擴項目及盈利在前面跑，毛利率卻有點“掉隊”。
中期業績公告數據顯示，報告期内卓越商企物管服務毛利率從去年同期的24.7%下滑至23.4%。其中，來自卓越集團的商務物管毛利率為46.5%，與去年47.9%相比下滑1.4%；來自第三方開發商的物管毛利率只有14.2%，也較去年下滑0.1%。
據悉，毛利潤下滑是由于去年底卓越商企出售深圳市卓越運營股權後，公共及工業物業毛利率下降以及住宅物業的毛利率較去年同期有所下降所致。
快速拓展的第三方項目也使得卓越商企的銷售成本就較去年同期增長28.37%，至13.33億元。第三方項目營收占比大、毛利低，使得這部分項目除了增加企業營收外，對整體盈利效果作用不強，而不斷降低的物業費又使得卓越商企第三方項目毛利率以低位運行。
就目前毛利潤走低的态勢，卓越商企首席運營官楊志東在業績說明會上表态：“未來，卓越商企除了業務增長以外，将會非常關注利潤率。一方面主動地清掉了一些利潤率比較低的盤。在新拓的業務關繫上，通過内部的成本控制，提高新盤利潤率，做到整體的平衡。”
卓越商企還在2021年底出售的浙江港灣物業服務有限公司、武漢市雨陽物業管理有限公司，收回投資款3.5億元，持續優化内外平衡。
增長點
增值服務一直是物業服務在基礎收益外的一大盈利點。
數據顯示，今年上半年，卓越商企增值服務收入由2021年同期3590.1萬元增至4756.3萬元，增幅32.5%，占總收入比約為25.5%。毛利潤貢獻比為35.9%，相比于2021年、2020年32.8%、11.8%的貢獻比快速實現提升。
增值服務的增速得益于合約面積及在管面積分别較去年增長35.1%和42.3%，随着在管規模的擴大，客戶的服務需求也随之增多。
卓越商企的增值服務分為資産服務、卓品商務服務、建築機電服務、其他專業增值服務。
截至2022年6月30日止六個月，卓越商企增值服務實現多元化快速增長，其中以卓品商務服務和建築機電服務業績增幅比例較高，呈雙增長曲線。
報告期内，建築機電收入同比增長人民币1188.9萬元，同比增長率達125.0%，為增值服務的第一增長曲線。高端服務品牌卓品商務同期增長率達81.3%，培育增值服務未來第二增長曲線。
今年上半年，卓越商企綜合毛利率是28.4%，其中增值業務毛利率是40%，遠高于基礎物業管理服務的23.4%。
“公司的主基調仍然是保持穩健可持續的業務增長，大客戶戰略仍然是這兩年要做深做厚的。同時我們看到繫統能力的提升、多賽道、增值業務，都是這兩年我們要長期堅持的發展。”卓越商企管理層指出。
自2021年下以來，由于部分房企陷入流動性困局，旗下物業闆塊被擺上貨架，市場上物業公司標的數量猛增。
談到未來卓越商企的收並購方向及新賽道布局時，楊志東還指出，關注標的估值的合理性，通過對收並購公司的歷史業績以及未來成長性進行預判。另一方面希望收購一些平台公司，能夠讓以此進入新的賽道，尤其是醫療和城市服務。
此外，卓越商企服務董事會建議派付截至2022年6月30日止六個月中期股息每股公司股份14.60港仙，派息率達到50%。
以下為卓越商企服務2022年中期業績會問答實錄：
現場提問：公司怎麼看增長前景包括今年收入的增長目標？
郭瑩：現在大的經濟環境下，這一定是大家非常關注的一個問題。
剛才我們也看到了，上半年雖然說受到周期性經濟影響以及公司去年出售了兩家收並購公司，可能階段性的财務受到影響，整體來講我們上半年的業績是符合預期的。而且，我們自身會看到在今年一方面還是持續增長，另外一方面也不斷的在夯實内功，整體來講下半年仍然會秉承着整個發展策略和業務重心，全力以赴達到年度業績目標。
未來幾年的發展當中，首先我們關注到最近有些大行調低了對行業未來發展的預期，主要還是受到目前國内外經濟形勢以及疫情的客觀影響，而這個影響會帶來對未來的不确定性研判。
公司會秉承着長期主義的戰略，首先主基調仍然是保持穩健可持續的業務增長，大客戶戰略仍然要做深做厚，因為我們優質客戶的抗周期性以及在未來經濟復蘇後的恢復速度是非常快的。
第二，繫統能力的提升，多賽道、增值業務都是這兩年要長期堅持的發展。我們也相信，未來幾年一定會有可持續的增長，對未來業務也是充滿信心的。
現場提問：公司在鞏固基本盤和提升利潤方面有什麼樣的規劃？
楊志東：今年基本上除了業務增長以外，我們非常關注利潤率。
從幾個地方可以看出，我們主動清掉了利潤率比較低的稍微差一些的盤，所以在這一塊的成本控制的相對比較好。
另外，新拓的盤把利潤率調高，整體希望實現比較好的水平。
現場提問：卓越商企服務是否在接洽合适的收並購標的？會主要關注哪一類型標的？
楊志東：今年開始我們非常關注幾點。
第一是估值的合理，我們希望通過對收並購公司的歷史業績以及未來成長性進行預判，能夠更好估值。
第二希望收購一些平台公司，能夠讓我們進入一些新的賽道，尤其是醫療和城市服務。
第三希望在新一線和一線城市有一些布局，這樣可以在業務規模性上面有一些互通互利互補。
最後，在縱向産業鏈打造一定的核心競争力。
現場提問：各家物業公司對商業物業都有布局，如何面對同行的競争？
楊志東：這兩年開始确實有一些住宅背景的物業公司開始進入商業物業賽道，但需要時間比較長的沉澱，有一個過程。
卓越商企進入這個賽道比較早，在交付能力、對業務判斷以及人才儲備和能力上面都有比較長的時間沉澱，尤其是互聯網高科技的頭部企業，戰略上已經有比較大的提升。
我講兩個數據，一個阿里，一個騰訊，我們新拓的業務都能做到第一第二名的好成績，上半年新拓兩個成績，第一個是戰略大客戶占49%，第二個是接近6.4個億大客戶簽約，所以我們對于未來的競争充滿信心。
現場提問：最近是否有股權激勵計劃？
李曉平：公司一直重視公司人才培養和長期人才激勵，IPO的時候已經做過人才激勵計劃。
大家都知道，由于市場原因，我們的計劃沒有達到激勵效果，所以最近正在積極研究新的員工長期激勵計劃，吸引更好的人才加入公司，能夠形成公司穩健的發展。
現場提問：有關注到公司上半年參與的新賽道里涉及到醫療項目，下半年是否會着力布局醫療物業？
楊志東：去年開始我們已經進入醫療賽道，做了很多全面布局。
上半年我們簽了多個醫療項目，也開發了以醫療為背景的標的，我們會持續加大布局，下半年會考慮這個市場的延伸和深化。
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