觀點網 近期，物流地産面臨着短期低迷行情。

從高度繁荣轉為大規模、全範圍、階段性的調整，往往更考驗運營商的管理能力。

8月6日，中金普洛斯REIT最新公告披露了經營情況進展，其持有的普洛斯澱山湖物流園近期順利完成新的替換租約簽約。

也就是說，通過積極招商，已基本完全消化此前該園區大租戶退租帶來的影響。

迅速消化澱山湖物流園區原租戶租賃計劃調整，最大程度平滑了調整帶來的業績影響，這體現了中金普洛斯REIT原始權益人及外部管理機構普洛斯對資産的強大運營管理能力。

據了解，中金普洛斯REIT是首發+擴募雙首批公募REITs之一，在去年完成首次擴募後，現有10個倉儲物流園、總建築面積達116萬平米，分布于五大經濟圈的7大城市。

截至2024年7月1日，中金普洛斯REIT租戶近80家，沒有租金占收入比重超過10%的單一大租戶。收入來源分散度相應提高，有助于中長期業績的平穩表現。

租約快速替換

8月6日，上交所披露了中金普洛斯REIT關于基礎設施項目經營情況進展的公告，我們能夠從中了解到其針對此前江蘇京迅遞退租普洛斯澱山湖物流園區的租戶替換情況。

據公告，普洛斯澱山湖物流園此次新簽租約面積共計5.68萬平方米，加權平均租期為2.04年，有效平均租金單價為1.0元/平方米/天。新簽租約的主要面積及時銜接前序租約，将于江蘇京迅遞分批到期後立即起租。

數據來源：中金普洛斯REIT公告

截至公告發布日，普洛斯澱山湖物流園在過去兩個月内累計已與替換租戶完成面積12.74萬平米租約簽署，即原租戶江蘇京迅遞截至2024年10月31日合計退租面積的93.3%已完成去化。

公告還提及，普洛斯澱山湖物流園正積極與其他潛在租戶推進合同意向談判，意向租賃面積合計約3萬平米，若後續順利完成簽約，則江蘇京迅遞原租賃面積有望全部實現去化。

随着前述替換租戶租約的簽署，該園區将由多家不同租戶進行租賃，出租率将逐步提升，預計2024年9月起可恢復至90%以上。

具體看來，2024年9月1日、10月1日、11月1日的出租率将分别達到90.86%、94.16%、92.40%，考慮剩余租約面積的儲備租戶已處于協商階段，預計将及時銜接前序租約，園區運營更趨穩定。

從結果上看，中金普洛斯REIT在短期内實現澱山湖園區多個替換新簽租約、基本完成前租戶退租面積去化，且拟新簽租約期較長等。並且，随着前述替換租戶入駐，進一步優化了園區租戶結構，實現租戶多元化，提高收入分散度，降低依賴單一租戶或行業的風險。

該基金公告稱，接下來還将進一步優化各園區租戶結構，提高收入分散度，降低依賴單一租戶或行業的風險；積極協調普洛斯集團客戶資源，持續擴大招商，通過普洛斯集團總部到地區多渠道觸達客戶群體，吸引更多潛在租戶；並采用更加靈活的租賃策略以及完善園區服務，吸引優質租戶入駐，努力提升該基金業績表現。

運營管理能力

中金普洛斯REIT 8月6日收盤價3.554元，當日漲幅1.92%，截至發稿，8月7日盤中繼續走高。本次招商取得顯著成果，對提振市場信心起到正面影響。

這其實是中金普洛斯REIT原始權益人兼外部管理機構的普洛斯招商運營能力的支撐。

觀點新媒體獲悉，此前江蘇京迅遞為該基金唯一重要現金流提供方，承租普洛斯澱山湖物流園區15.91萬平米，占全部基礎設施項目可租賃面積13.68%。

澱山湖園區租戶調整後，截至2024年7月1日，中金普洛斯REIT租戶近80家，無租金占收入比重超過10%的單一大租戶。這意味着收入來源分散度相應提高，增強抵禦風險的能力，有助于中長期業績的平穩表現。

這背後是普洛斯深耕中國市場二十多年積澱下來的資源和能力。

據了解，普洛斯全球服務企業客戶超過5000家，積累了深厚的客戶資源。在中國市場，普洛斯旗下物流基礎設施服務客戶總數超過2200多家，客戶資源豐富、結構健康穩定。

但在當前市場下，面對租賃市場的白熱化競争，更為重要的是普洛斯對于資産的主動管理能力。

普洛斯資産中國區聯席總裁趙明琪曾在接受觀點新媒體采訪時提及，普洛斯主動的資産經營管理，首先在于要清楚認知市場、了解客戶、並做到主動叠代升級。

她稱，普洛斯作為資産管理人，會持續地尋找那些在朝陽階段、在上升期的，兼具強支付能力和發展空間的客戶。

這需要基于對物流市場深切認知，及對行業的準确判斷。

普洛斯一直深入調研和跟蹤不同的産業趨勢，作為行業先行者，能夠從供給、需求、客戶和産業等多角度出發，全方位分析市場，從而提前投資布局、抓住時機調整經營策略。

物流倉儲是支撐實體經濟的重要的基礎設施。有分析指，長遠來看，物流仍會是諸多企業未來取得發展和優勢地位的基礎，尤其是需要打造跨區域供應鏈、端到端全供應鏈的企業，供應鏈物流更将成為他們的基石。

目前，中金普洛斯REIT市場化租戶約80個，服務包括了電商與跨境電商、大宗物流、生活消費、生物醫藥等新經濟行業，穿透後基本涵蓋普洛斯在中國所服務的生産制造型、生活消費型和進出口貿易等三大供應鏈類型。

另外，普洛斯與客戶的合作也不止于倉儲租賃，持續更叠産品，拓展更多服務，包括設計規劃、能源管理等方面，為客戶創造更多價值。

就目前而言，中金普洛斯REIT保持長期穩健經營情況，從底層資産平均簽約出租率來看，一直穩定在接近90%或者超過90%的狀态。

今年二季度，中金普洛斯REIT實現總收入約11727.6萬元；基金合並息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約7576.25萬元，剔除公允價值變動損益影響後的基礎設施項目EBITDA淨利率67.96%；實現可供分配金額約9004.37萬元，達成預期。

截至2024年6月30日，中金普洛斯REIT持有的10個基礎設施項目期末平均簽約出租率為89.58%，期末不含稅有效平均租金單價為38.19元/平方米/月，均環比穩中有升。

近期，中金普洛斯REIT公告了2024年度第二次分紅，在本次分配完成後，2024年累計分配金額達約1.94億元。

自上市以來，中金普洛斯REIT已公告8次分紅，累計分紅金額達到約8.56億元，分紅比例近100%。

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