觀點網 日夜不息的葵青貨櫃碼頭，曾是香港繁荣象征之一。由葵涌、青衣伸延至昂船洲一帶，共計九個貨櫃碼頭， 24個泊位，占地279公頃，組成了全世界第二大吞吐量的貨櫃港口。

每一個集裝箱到港，都需要一輛貨櫃車接應，從物流園到碼頭的車隊終年水洩不通。停車，成為了這一帶共同的難題。

9月23日，首程控股旗下全資子公司驿停車與ESR易商簽署深化合作協議，共同推進香港葵涌冷庫物流中心項目的綠色物流發展。

作為停車資産管理的全産業鍊服務提供商，驿停車将為ESR旗下的物流園提供約760個配備充電繫統的公共停車位。

資料顯示，驿停車專注于停車資産投資、建設和營運管理，其業務涵蓋停車規劃設計、投資建設、運營管理和增值創新業務等停車管理全産業鍊。

除了停車位，首程控股帶到香港的還有其資管路徑。

為什麼是葵涌

這次合作在幾個月前就初步達成。

4 月 29 日，ESR 易商與驿停車（北京）投資管理有限公司達成並簽署戰略合作，雙方将在停車場、充換電業務、儲能業務以及光儲充一體化項目的投資建設和運營方面展開深度合作。

如今合作落地的葵涌物流中心是香港地區二十年來體量最大的冷庫及停車場項目，位于新界葵涌美青路和貨櫃碼頭南路交匯處，可便捷往返核心商業區、國際機場及内地陸路口岸。項目占地 55,245 平方米，建築面積達 138,000 平方米，為一座地上七層、地下兩層停車場的建築物。

出讓之時，項目地塊資料就顯示包含最少117個私家車車位及634個貨車車位。其中，輕型及中重型貨車車位，至少有70個及131個。

葵涌物流中心地塊由ESR在2022年7月中旬以約52.57億港元地價承投，作為 ESR 易商在中國香港的重要戰略布局，自規劃之初便主打綠色、智慧概念，以取得“領先能源與環境設計”建築主體與外殼類别，以及“綠建環評”新建建築鉑金級認證為目標。

例如，設施的三成用地将被用于綠化，包括建設天台花園和安裝可循環用水的灌溉繫統；停車場還将設置電動車充電設備，一級太陽能闆和其他可再生能源的方案，以滿足租戶對綠色出行的需求。

在ESG概念盛行的當下，綠色能源並不僅是泛泛而談的概念。

就在去年11月10日，ESR公布在香港獲批首筆用以發展物流中心項目的綠色貸款，總額高達總值88億港元，也是2023年香港最大額度的綠色貸款之一，将用于建設葵涌物流中心。

ESR董事總經理，業務管理與投資（香港）曾瑞華稱：“ESR葵涌項目在行業将成為新的指標，不僅因其規模和頂尖自動化功能，還有一繫列綠色環保設施，有助租戶提供更多具可持續性的供應鍊方案。”

與首程控股驿停車達成停車位合作後，項目的智能、環保賣點或将進一步提升。

值得一提的是，雙方為後續合作留下了不少想象空間，如探索以私募基金方式投資香港或大灣區的停車場項目。同時還提到，将結合各自優勢，對具體項目進行標準化項目管理，組成專項項目組，負責項目包括論證、規劃、建設、實施及後續服務等具體工作。

停車位前景

對于首程控股而言，通過牽手物流巨頭ESR，将停車資管業務打入香港也是重要突破。

财報顯示，首程控股上半年收入5.36億元，同比增長約55%。上半年整體毛利率約為

43.6%，對比2023年同期約為28.7%，絕對值增長約為14.9%。

其中，資産營運收入貢獻4.06億港元，資産融通收入1.30億港元。财報提到，“随着停車場資産管理規模的不斷增大，資産營運收入逐步提高。”

上半年，首程控股完成了廣州市白雲機場停車場經營權項目和北京豐台站停車場項目的營 運交接； 7月份獲得全球規模最大的高原機場西藏拉薩市貢嘎機場為期8年的停車場經營權，9月份宣布中選天津濱海國際機場停車業務經營權轉讓項目。

另外，上半年首程控股還完成了停車管理繫統的叠代升級。首程控股表示，已形成交通樞紐類停車場資産管理業務全方位網絡貫穿式布局。

據悉，首程控股的停車項目以長期租賃和特許經營為主，在資産負債表上分别體現為“使用權資産”與“與服務特許經營安排有關的合約資産”。

截至上半年末，首程控股使用權資産22.68億港元，較去年同期18.23億港元增長24.41%，與服務特許經營安排有關的合約資産1.03億港元，較去年同期1.15億港元減少10.03%。

可以看到，首程控股資管業務長期租賃的部分持續增長，對特許經營權的依賴程度進一步降低。

從具體模式來看，首程控股将其停車資産管理分為四類，一類是上述長期經營租賃，與業主方簽訂10年以上長期租約，采用固定租金+收益分成的商業模式，代表項目為北京大興機場停車綜合樓28+經營年限。

第二類是新建/改建BOT(特許經營權)，憑借建造、造價控制和增值創新能力，針對項目改建或新建空間利用不足、建設資金短缺等問題與政府、國資進行合作，代表項目是成都高升橋停車驿站。

第三類是車位産權購置，即收購具備長期經營價值的車位資産，盤活合作方存量項目，代表項目為重慶龍湖時代天街三期停車場。

第四類是速驿客繫統平台，被定義為城市智能交通出行數智化解決方案、單體車場全局無人化智慧管理解決方案，助推城市綠色轉型及可持續發展，載體為安卓、蘋果ios。

在葵涌物流中心的合作中，雙方尚未透露具體合作模式對價等明細，結合現有信息和已有案例，首程控股的停車業務進入香港地區，資管布局擴大，而ESR也能從中提前獲得停車業務收益。

至于合作提及的“探索私募基金方式投資”方面，今年下半年，首程控股以八個自持産權停車場作為底層資産打包的停車資産類REITS項目“國君-首程控股智慧停車資産第二期支持專項計劃”已取得深交所挂牌條件無異議函，是公司繼2023年發行市場首單停車資産類REITS項目後的再一次突破性進展。

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