觀點指數 在4月2日觀點指數研究院發布的《卓越指數 • 2026房地産卓越表現報告》中，“ESG發展：實踐分化”篇章指出，在品牌、運營維護的需求以及政策的支持下，把握綠色建築機遇逐漸成為不動産企業的共識。不過，行業融資環境持續收緊，綠色融資落地依然較難。

環境維度在ESG體繫中占據着基礎性地位，具體到不動産行業，意味着項目從開始的選址與設計，到過程中的低碳建造，再到後期的智慧運營及維護，全方位地降低了對自然的索取與負擔。

近年來，綠色建築成為不動産企業落實環境責任、提升資産價值的關鍵抓手，其不僅能助力企業滿足政策與市場對低碳、節能、健康空間的需求，還能通過星級認證、綠色運營與綠色租賃實現成本優化、資産保值與品牌差異化，在行業高質量轉型中形成可持續的核心競争力。

而在政策上，今年1月公布的上海“十五五”規劃建議明确，要加快建設零碳園區和綠色工廠；加快既有建築節能改造，推行裝配式建築和全裝修住宅；推動新型能源體繫建設，穩步提高綠色能源比重，推進煤電低碳化改造等。

有了品牌、運營維護的需求以及政策的支持，把握綠色建築機遇逐漸成為不動産企業的共識，樣本企業在ESG報告中不僅明确了綠色建築目標，也有不少企業已取得積極成效，連續幾年達成“新項目100%符合國家綠色建築評價標準”的計劃。同時，獲得高星級綠色建築認證與標識的住宅、寫字樓、商業、産業園區等項目數量也保持增長。

舉例來看，瑞安房地産2020年正式啟動為期十年的5C可持續發展戰略，其承諾之一便是所有新開發項目須獲得綠色建築和健康建築雙認證。截至2024年12月31日，該公司已有超過96%的現有資産（按建築面積計算）獲得至少一項綠色或健康認證。並在項目設計和運營中同時遵循國際和國内的綠色健康建築標準，包括LEED、BREEAM，WELL等國際標準，以及中國綠色建築標識和中國健康建築標識等國内認證。目前，瑞安房地産已是中國大陸獲得LEED社區開發（ND）認證項目數量最多的房地産開發商。

其中，上海翠湖天地•六和項目作為該公司集高端住宅與零售空間于一體的綜合開發項目，在碳減排實踐方面樹立了標杆。

據介紹，瑞安房地産在項目施工過程中優先采購低碳水泥、混凝土和鋼筋等建材，在2024年施工階段，項目整體隐含碳排放降低了21728噸。為最大程度減少未來運營的碳排放，其在外牆設計方面做了優化，加入水平遮陽，減少太陽熱輻射，提升室内環境的用戶舒适度；降低夏季空調使用，提升能效。在建築内部，翠湖天地•六和通過配置高效空調機組、熱水鍋爐、電梯和照明等設施，住宅區建築整體能耗降低了13%。

同時，綠色建築實踐能提升代建企業的産品競争力與品牌影響力，優化項目品質與成本管控，增強客戶認可度與市場拓展能力，鞏固管理輸出與資源整合優勢，實現更穩健、可持續的經營發展。

樣本企業中，綠城管理作為代建行業領軍者，持續踐行綠色節能之道，提升項目可再生能源利用效率，截至2024年底，綠色建築面積累計達到1.09億平方米，占比87.03%。

典型項目如上海783項目超低能耗建築，依據近零能耗的要求進行設計，遵循“被動優先，主動優化”的原則，以室内環境和能耗指針為約束目標，采用性能化設計方法合理确定技術策略，優先采用外遮陽、節能門窗、圍護結構保溫等被動式措施降低建築供暖空調需求，並結合設備能效提升和可再生能源利用，大幅度降低建築能耗。

未來，随着不動産新開工規模的收縮，存量改造的需求或将遠高于新建項目，這意味着巨大的老舊住宅改造、商業樓宇翻新、園區智慧更新市場會被激活，而這些項目對綠色技術（如節能改造、舊樓加裝光伏、室内環境優化）的需要将成為綠色建築領域最主要的增量市場與長期增長動力。

綠色金融作為推動可持續發展的重要動力，近年來創新産品及金融工具不斷豐富，主流的包括綠色貸款、綠色債券、綠色資産支持證券等。不過，不動産行業融資環境持續收緊，綠色融資落地阻力顯著，多數民營或中小型房企難以獲得相關支持，能夠獲取綠色融資的主體仍以頭部央國企及部分港資企業為主。

2025年至今，僅有太古地産、華潤置地、越秀地産、保利置業等少數幾家不動産企業涉足綠色債券的發行或可持續發展挂鈎銀團貸款的落地，較2024年度涉足此類融資活動的主體數量大幅下滑。

具體來看，2025年7月太古地産宣布成功發行總額35億元人民币的綠色債券，穆迪維持A2穩定評級，惠譽維持A穩定評級。該債券以RegS形式面向國際投資者，分為三檔：3年期2.60%、5年期2.85%、10年期3.45%，均為高級無抵押結構。

據了解，此次發行簿記建檔階段認購總額逾210億元，認購倍數超過6倍，充分體現國際資本對優質港資房企穩健信用與綠色發展能力的高度認可。

10月末，越秀地産官微宣布發行一筆規模為人民币28.50億元，年期3年的綠色點心債券，票面利率為3.30%；這次發行成為地産行業迄今單筆發行規模最大的綠色點心債券，同時創下近五年來點心債券發行利率最低的中資房企。

據介紹，是次債券募集資金對應金額将全數用于符合條件的綠色項目，精準投向綠色建築、能源效率、污染防治與氣候變化應對等領域的合格項目，從源頭推動項目實現全生命周期的綠色低碳運營。

11月中旬，華潤置地成功在境外市場公開發行43億人民币及3億美元的雙币種綠色債券。這既是該公司首次在境外發行人民币點心債和美元債雙币種債券，也是2019年以來中資房地産企業首筆境外雙币種債券。

資料顯示，此次發行吸引了近百家投資機構踴躍參與，涵蓋多家國際知名主權基金、資管、保險、銀行等優質機構參與認購。5年期人民币債賬簿峰值近100億元，最終成功定價在2.40%，較初始價格指引大幅收窄55個基點；3年期美元債賬簿峰值超過30億美元，認購倍數高達10倍，最終成功定價在T3+68個基點；展現了其在國際市場的良好品牌認可度以及全球投資者對于公司發展前景的充分信心。

同時，保利置業也在綠色金融領域取得實質性進展，2025年11月該公司成功落地可持續發展挂鈎銀團貸款35.4億元人民币，債務久期和融資成本進一步優化。截至彼時，其可持續融資規模占總借貸的比例已超過10%。

整體來看，不動産行業綠色金融仍處于頭部集中、整體偏弱的格局，行業普遍面臨綠色融資門檻高、渠道窄、落地難的現實阻力，綠色金融對行業整體低碳轉型的普惠支撐作用尚未真正顯現。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
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