觀點指數 在5月27日觀點指數研究院發布的《甲寫REIT破冰 | 2026年5月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數指出，預計今年下半年重點城市辦公市場整體仍将維持租金偏弱運行、出租率持續分化的态勢。
辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。
數據來源：同花順，觀點指數整理
從數據來看，2026年4月，八城辦公租金均值收于2.45元/平方米/天，環比3月下跌8.29%，終結3月環比回暖的态勢，同比仍下跌12.08%。市場重回下行通道，且同比跌幅顯著擴大，行業整體築底壓力加劇。
整體而言，3月的普漲行情在4月逆轉，市場復蘇的基礎尚不牢固，需求端的恢復尚不足以支撐租金的持續回升，市場仍在深度調整中探尋底部。
市場數據顯示，2026年一季度，國内重點城市寫字樓空置率雖局部出現邊際回暖，但租金下行趨勢並未扭轉，以價換量仍是業主端去化庫存的核心策略，樣本項目一季度經營數據進一步印證了當前租賃市場偏弱運行的格局。
整體來看，多數樣本寫字樓租金延續回落态勢，2026年3月租金水平同比普遍下滑，較2025年末也出現不同程度的走低，商辦租賃市場需求偏弱，業主端議價能力持續走弱。
分城市來看，深圳片區項目租金跌幅表現出較大的分化。新時代廣場、數碼大廈、科技大廈二期租金同比跌幅處于5%-7%的區間，租金穩步小幅回落。科技大廈租金下行幅度最為突出，2026年3月租金同比大跌26.51%，較2025年末大幅下滑29.17%，是本期租金下行壓力最大的項目。
北京核心地標寫字樓租金同步承壓，老牌優質資産租金穩步下行。招商局航華科貿中心同比下跌13.80%，下行幅度相對偏高。北京華貿中心、中國國貿寫字樓抗跌屬性更強，同比跌幅分别為4.30%、6.22%，租金走勢更為穩健。
當前核心城市寫字樓市場仍在經歷普遍的價格調整，企業經營承壓下成本管控意識增強，租賃決策趨于保守，優先選擇高性價比辦公空間，倒逼業主通過租金讓利實現租戶留存與面積去化，短期内租金下行壓力仍将延續。
不過從出租率數據來看，降價並未有效帶動出租率修復，市場整體需求疲軟、空置壓力較大。
數據來源：企業業績，觀點指數整理
截至2026年3月末，12個監測樣本寫字樓平均出租率收于76.4%，對比上年同期減少7.5個百分點，較2025年末減少6個百分點。出租率整體走弱主要受個别項目大租戶集中退租導致的極端波動拖累，多數項目出租率保持平穩，變動幅度控制在5個百分點以内。
典型如招商局商業房托旗下科技大廈，受深圳前海蛇口自貿區租戶收縮創新業務、大面積退租影響，出租率從2025年3月的97.4%斷崖式下滑至2026年3月的10.7%，同比減少86.7個百分點，較年末減少62.1個百分點，成為拖累樣本整體出租率的核心因素。
優質資産則表現出較強的運營韌性，以廣州太古匯辦公樓、北京頤堤港一座、上海香港興業中心、招商局航華科貿中心、北京華貿中心等代表的項目，出租率表現相對亮眼。其中太古地産旗下三座寫字樓出租率均穩定維持在90%及以上高位。
同期陸家嘴集團旗下上海甲級寫字樓以價換量策略的效果不及預期。截至2026年3月末，其長期持有的甲級寫字樓總建築面積為241.66萬平方米，其中位于上海的甲級寫字樓項目出租率均值收于73%，對比2025年末減少5個百分點，一季度平均租金單價同比下跌12.63%，對比2025年末環比下降3.03%至6.71元/平方米/天，租金讓利並未有效對沖出租率下滑的壓力。
從數據來看，預計今年下半年重點城市辦公市場整體仍将維持租金偏弱運行、出租率持續分化的态勢。核心城市核心優質資産租金跌幅将持續收窄，出租率穩步築底，産業依賴、非核心區域物業租金與出租率仍存在下行壓力，行業馬太效應進一步強化。
數據來源：觀點指數不完全統計
結合本期重點城市寫字樓入駐租賃案例來看，重點寫字樓項目正持續叠代産業結構、強化科技内核，高端商務載體的科創屬性與數字服務屬性持續提升，寫字樓租戶結構進一步向高附加值、新質生産力領域傾斜。
據觀點指數不完全統計，本期重點寫字樓租賃案例覆蓋廣州、深圳、北京、上海、成都、南京、長沙、長春等核心城市，租賃需求覆蓋科技互聯網、金融服務、專業服務、物流跨境貿易、醫藥健康、消費零售、先進制造等行業門類，整體租戶結構持續優化，行業集聚質量進一步提升。
從本期成交結構來看，寫字樓租賃需求顯著向高附加值産業集中，科技互聯網、金融服務、專業服務三大現代服務業持續領跑市場，其中，AI智能科技、芯片研發、低空經濟、新能源等代表新質生産力的新興産業企業成為寫字樓新增租賃的核心主力。
與此同時，跨境物流貿易、産業配套服務、生物制藥等表現突出，成為寫字樓租賃需求的重要補充。
分行業來看，科技互聯網行業是本期統計中占比（按租賃單數）最高的行業類别，典型入駐主體包括谷歌（Google）、大疆創新、樂鑫科技、太翼科技等。其次金融服務依舊維持穩健的核心基本盤地位，代表性入駐企業包括匯豐銀行、廣發證券廣州分公司、國泰海通證券等等。這類企業在選址上高度集中于各城市的核心金融區。
具體來看，期内谷歌簽約入駐廣州國際金融中心（西塔），是本期最具標志性的租賃事件，對廣州商辦市場、大灣區産業格局均具備風向標意義。
據觀點指數了解，谷歌此次落地並非布局傳統研發中心，而是聚焦大灣區跨境數字化服務、企業海外營銷與産業數字化賦能的區域服務型總部，核心邏輯在于貼近實體經濟與外貿産業客群，依托廣州完善的跨境産業鏈實現業務本土化深耕。
從廣州商辦市場結構來看，谷歌的落地有效打破了本地高端寫字樓長期以傳統金融、航運、商貿為主的單一業态格局，補齊了廣州核心商務區全球頂級外資科技服務總部的業态空白，推動區域寫字樓需求由傳統生産性服務業，加速向數字服務、跨境科創、産業賦能等高附加值賽道叠代升級，進一步提升珠江新城核心商圈的國際化、科創化屬性。
除廣州核心商圈外，主流房企自持寫字樓項目也在主動聚焦AI科創賽道、培育科技産業集聚。以越秀商管旗下武漢越秀财富中心為代表，目前項目入駐企業超110家，世界500強、行業百強及頭部龍頭企業占比超75%，項目集聚葛洲壩供應鏈、德發信息、臣博視人工智能、金蝶軟件、推想醫療等一衆AI+企業，深耕工程智能化、AR應用、AI大數據等前沿領域，穩步構築人工智能産業集聚高地。
與此同時，瑞安辦公旗下位于武漢東湖高新區的KIC企業天地已吸引多家人工智能、數字科技等相關高新企業入駐，構築起優質的科創産業氛圍。同時作為由東湖新技術開發區管委會正式授牌的“光谷AI+大廈”，依托區域産業政策優勢，為企業提供專項扶持，讓入駐企業深度融入光谷創新生态圈，借勢區域發展浪潮實現可持續成長。
本文節選自《甲寫REIT破冰 | 2026年5月商辦與辦公空間發展報告》
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