海外購房番外篇：雅居樂大馬滿家樂之樓市尋房記

觀點地産網 全年溫度維持在21℃-32℃之間的馬來西亞，氣候特點被指“四季如夏 一雨成秋”，而吉隆坡作為馬來西亞的首都，氣候同樣熱情似火。

1月9日，一個陽光燦爛的午後，觀光大巴穿行在吉隆坡滿家樂豪宅區的馬路上，路旁偶爾會閃過一兩個二三十層的高級公寓項目。

在以價格昂貴而出名的購物中心Publika周圍繞了一圈之後，車子停在了雅居樂滿家樂（Agile Mont Kiara）項目售樓中心門前，雅居樂全球之旅啟動儀式及項目開盤都将在這個下午舉行。

滿家樂尋房記

地處吉隆坡市中心外圍的滿家樂（Mont Kiara）是吉隆坡有名的高級住宅區，這里不僅有馬來西亞的政要等上層階級，還是吉隆坡外國人聚居的社區，曾有不少國家的使館坐落于此。

就如國内大多數城市一樣，外籍人士聚集區一般也是高級公寓和别墅的聚集地，滿家樂就是在這樣一個區域——這里有完善的教育繫統、高品質住宅及環境、社區配套以及安全的生活保障，以致馬來西亞諸多外籍人士偏愛在這里生活。

這里最大最繁華的Publika購物中心離雅居樂滿家樂步行僅需5分鐘，除了是貴價商場外，還有精品酒店，若你是一名美食愛好者，肯定也會喜歡商場下陷式底商那些讓人垂涎三尺的各色美食。

遠離擁擠與喧嚣的Publika，讓諸多客人不能忘懷的還有它的藝術感覺，據說在它的主廣場經常會有藝術活動舉行。

除了有商業配套與人文環境外，雅居樂滿家樂這個綠色景觀高達65%的住宅項目共臨近4所國際學校，包括滿家樂國際學校、吉隆坡花園國際學校、法國國際學校、Desa Park City國際學校，涵蓋了從小學到高中的教育。

若在這里居住，就不需要像《虎媽貓爸》里的趙薇那樣，為了孩子的學位而不惜血本以新房換舊房、大房換小房了，因為比起國内一線城市，馬來西亞房價還處于較低水平，多在1萬-3萬元人民币/平米，首都吉隆坡市中心“雙峰塔KLCC”附近房價則接近4萬元人民币/平米。

而由雅居樂與馬來西亞當地開發商辟捷集團（PJD Group）共同開發的雅居樂滿家樂項目，周邊新房價格大約1000令吉每呎（近1.1萬元人民币/平米），老房子大約700-800令吉每呎。據售樓人員介紹，雅居樂滿家樂項目的價格也和區域内房價持平，其中最小的129平米三房單位，總價約100萬令吉（約150萬元人民币），而面積在257平米的雙鑰匙單位總價約300萬元人民币。

雅居樂項目共規劃有11棟800多個單位，戶型包括129-173平方米的三房單位，224-303平方米的四房單位，和少量 DUAL KEY（雙鑰匙）戶型，以及一層一戶一泳池設計的560平方米豪華戶型，此次首開僅推出其中兩棟。

在設施配備方面，雅居樂項目有超大空中會所、38米室外遊泳池、水療休息室、健身室、羽毛球場、兒童遊樂園、慢跑道、多功能草坪等。

“這里很多華人居住，語言不是問題，生活習慣不是問題，文化不是問題，中國人都比較容易适應。”雅居樂執行董事黃奉潮如是認為。

在“大馬”買樓

雅居樂項目最低總價在約100萬令吉或許還是有吸引包括中國人在内的外來投資的意圖，因為自2014年起，外國人在馬來西亞購房的最低價格門檻從原本的50萬令吉，調高至100萬令吉。

此外，根據馬來西亞國家銀行官方網站，非馬來西亞公民可以房屋貸款來購買非自住的商業地産或住宅房産。一般海外人士購買房産可貸款50-60%，持有第二家園簽證可貸至70%。貸款期限則長達30年，但有意思的是，規定表明了不能夠按揭超過70歲。

房貸利率方面，由于2015年一繫列密集降息政策，在中國購房的商業貸款利率已降到了4.75%左右，而在馬來西亞，房貸利率卻還要更低一些，大約在4.2%-4.5%之間。此外，你還需要支付貸款律師費及雜費，為貸款總額的約0.8%；以及貸款印花稅，為貸款總額的0.5%。

與國内購房首付需一次付清不同，在馬來西亞買房，一旦确定購買房産，需繳付定金（有很多樓盤還可以由開發商來支付這筆費用），其後購房款須按規定程序分多期支付，這樣看來，似乎購房者的壓力将減輕，而對購房者的權益保障則更大。

注：此處計算的是一次性付款購房進度

如馬來西亞一次性付款購房進度表所列，購房款共分5大部分，其中第一部分的10%購房款，在簽署購房協議21個工作日内，開發商将向購房者發出付款通知。第二階段主要為項目主體施工時期，共需繳清70%購房款。最後的三部分，則是準備交樓及正式交樓後的幾個節點要求。

自抵達吉隆坡的第一天，了解大馬樓市的同行就提到，馬來西亞人均月收入大約4000令吉，因為大馬實行12年義務教育，醫療亦是全免，所以大家都可以過上比較舒适的生活。但 1萬令吉左右的房價對大馬人民來說可能還是稍微偏高，但對于被高房價長時間“熏陶”的中國内地投資者來說，這肯定仍是一個價格窪地。

所謂的窪地，也意味着有較大的上升空間，馬來西亞房價在過去幾年漲幅均達30%。就在中國喊着房地産已從“黃金時代”走向“白銀時代”的時候，2013年年初，馬來西亞房地産正式宣布進入“黃金十年”。

有聲音如是稱：“大馬的樓市就像1999年的中國，每年的房産漲幅高達15-20%，回報驚人。”

在低價購入房産的同時，投資者希望的另一個理想狀态就是投資回報率要高，而馬來西亞卻剛難得有着這樣的市場。2015年還有數據指出，馬來西亞房價排名世界第99位，租金卻是排名第9位。更具象的數字顯示，馬來西亞投資物業的租金收益可達5%-7%每年。

吉隆坡滿家樂區域更是以高級公寓、别墅居多，外國人聚集之地租金也居高不下，照目前周邊的物業看，其約130平米的單位，購買資金約100萬令吉，每月租金即可到5000-6000令吉（約人民币8000 -9000元），僅是計算租金部分，年收益率就達到了6%-7.2%。

雅居樂執行董事黃奉潮在售樓中心内的發布會現場介紹，滿家樂項目本身的升值回報率接近7%-8%，再加上租金收益的話，“一年的投資回報率在11%、12%、13%也是沒有問題的”。

作為投資者，馬來西亞政府的支持或許也是極具吸引力的。大馬政府鼓勵外國人來馬安置第二家園，“第二家園計劃”（MM2H）通過較低的門檻、較簡易的程序和較優惠的待遇吸引着大批國外人士到馬來西亞置業定居、購房投資。

按照黃奉潮的說法，到馬來西亞投資的理由可以很多，如環境氣候好，投資環境穩定，個貸成數高，利率也比較低……而其中的永久産權一項對中國投資者來說吸引力也很大。這個自1511年起就被葡萄牙、荷蘭、英國輪番建立殖民地長達近450年歷史的國度，有着與多數西方國家一致的産權法則——土地私有，房産大多數為永久産權，其他一小部分為99年産權。

但要提醒你的是，若沒耐心做較長期投資準備的心理，最好還是不要貿然跟風，因為買家在馬來西亞置下房産卻于五年内出售的，稅率為資本收益的百分之三十；若六年後出售，稅率則降為收益的百分之五。

番外：“全球之旅”

1月9日下午，觀看完少年們表演的“24節令鼓”之後，滿家樂項目開盤的同時，雅居樂“全球之旅”也在隆隆的鼓聲中正式啟動。

“雅居樂的全球投資計劃是由近及遠，而馬來西亞就是我們的第一站。雅居樂在吉隆坡已經有兩個項目，另一個項目在更中心的位置，預計在年底發售，都是和吉隆坡的本地公司進行合作。以後，雅居樂還計劃在澳洲、美國、英國等地開發。”

“投資海外項目可以讓資金更加安全、更加保值。而好的物業可以讓資本保值、增值，一個好的理财者應該抓住這個機會。” 中國投資者仍在擔心人民币貶值，但在雅居樂看來，這反而對國人的海外投資有好的影響。