領袖訪談 | 周安橋 九龍倉看内地

編者按：行業需要領袖，房地産行業更是如此。領袖的意義絕不在于復制性，而在于他的命運成為诠釋時代進程的符号。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 如果要為中國房地産行業找到一個對標的源頭，香港大概是多數人都不會有異議的一個。

上世紀80年代，中國住房制度改革的序幕揭開之後，離中國改革開放前沿陣地最近的香港，成為了住房制度改革學習和模仿的對象。

和香港模式一起進入中國内地的還有香港的企業，彼時，“港資企業”天生自帶光環，加上雄厚的資金實力，不管是拿地還是設計、建造，都讓國内的開發商豔羨不已。

轉眼二三十年過去，香港房企在内地房地産的位置開始出現了變化，從一個被學習對象到如今部分企業不得不選擇性退出，令人感慨。

“我們不是撤離，我們是被市場擠走的。”九龍倉第一副主席周安橋接受觀點地産新媒體采訪時，直言不諱地表示。

年逾六旬的周安橋主要負責九龍倉在國内的住宅業務，從2006年九龍倉決定加大在内地投資開始，他便一直專注于内地房地産市場。

2016年上半年，九龍倉在内地的已簽約應占銷售金額為162.5億元。截至六月底，未确認銷售額增至人民币290億元。這已經是包括香港企業在内的外資房企在内地取得的最好成績，這也足以證明周安橋這十年的工作成效。

九龍倉卻沒有在此基礎上擴大在内地的布局，反而表示要收縮城市數量。

“我們之前有大概15個城市，現在要控制在10個以内，以後計劃是7-8個左右。”8月底，在香港海港城九龍倉集團會議室中，周安橋用流利的普通話向觀點地産新媒體細細講述，他以及九龍倉對内地經濟、政策、房地産市場的種種看法。

談經濟：我對前景比較悲觀

“我對經濟前景比較悲觀。”

在回答第一個問題時，周安橋第一句話就如此直截了當，和一些待人禮貌、客氣，說話卻含蓄委婉的香港人有所不同。

周安橋表示，對于“L型”經濟情況是認同的，可以說用“L型”來形容已經是好的了。

另一方面，周安橋又認為GDP只是一個數字而已，衆人不應該将其看得太重。

“放到全世界看，GDP增長速度6.5%和6.7%已經是全世界最好的了。”周安橋認為，美國以及其他一些和中國差不多大小的經濟體中，都不會強調非要維持多少GDP的增速。

“中國的經濟發展是2010年至2020年增長一倍，還是晚一兩年、兩三年達到目的，我覺得不是什麼大不了的事情。”周安橋指出，在人民的生活里面，有一些東西比GDP翻一番來的更為重要。從個人的角度來講，GDP的增長是不是10年漲了一倍，不在生活中關注的範疇里面。

據8月底國家統計局公布的數據顯示，上半年國内生産總值340637億元，GDP同比增長6.7%，二季度同比增長6.7%，與一季度持平。

這個數字雖比2015年中國GDP6.9%的增長有所下滑，但從全球來看，中國經濟增速依然是最為強勁的。若中國的GDP增長能達到6.7%，則世界GDP增長中的1.2%将由中國貢獻。

按國際貨币基金組織預測，今年世界GDP增長将達3.1%，因此中國或貢獻總量的39%。

雖然中國經濟對全球的貢獻不容忽視，但對内來說，這幾年實體産業不斷下滑也是不争的事實。

周安橋稱，中國政府已經意識到這些問題了，正在想辦法解決這些問題，也在把之前虛高的經濟增速降下來，但降下來就不可避免會對經濟的不同層面産生一些影響。作為中國經濟支柱産業的房地産，也難免受到影響。

但現實往往出人意料，本以為房地産市場會因為經濟增速放緩而有不利影響，九龍倉也在準備應對這樣的局面，結果卻是出現了反其道而行之的情況：中國内地房地産市場在過去12個月中幾乎都是往上調整，且部分重點城市的地價和樓價調整幅度在50%以上。

作為一個經歷了數次香港房地産周期的房企領導層，周安橋對于内地房地産的“繁荣”感到有些不安。

“房地産不可能保持每年25%、35%甚至55%的增長速度，就像股票一樣，這個就是泡沫。”

的确，過去房地産野蠻生長的黃金時代，中國的房價及市場增速都沒有到達這樣的數字；進入白銀時代之後，房價反而增幅更大，這本身就是一個讓人難于理解的現象。

“當一個商品包括房地産不斷上漲的時候，越買越漲，越漲自己賺得錢越多，然後膽子越大，繼續買。這種情況理論上在某一段時間内可以無限制，但我們也知道，沒有一樣東西是可以永遠只升不跌的。”

談市場：港企是不得不離開

基于對中國經濟前景較為悲觀的判斷，周安橋坦言，這使得九龍倉從去年到今年在買地方面态度雖一直很積極，但結果卻非常保守。

“搶20塊地，成功率可能在5%以下。”

這不僅僅是九龍倉一家香港房企面臨的情況，包括長實、新鴻基等在内的大部分香港企業，都已經甚少出現在國内的土地招拍挂市場。

周安橋也看到了這一現象，他認為這是一種無奈的情況。

更無奈的是，曾經作為内地房企學習榜樣的香港企業，如今卻已經不再适應内地的發展，開始大批量的“被迫退出”。

從前兩年開始，港資撤離中國内地的說法便一直不斷，大部分香港企業對此都沒有正面回應。

直率的周安橋卻一語道破：“這不是港資要撤離，而是不得不離開。”

“這幾年我感覺到國内的進步很快，快到很難想象的地步。”周安橋解釋，以前中國内地的房地産市場剛剛發展的時候，香港開發商是有很多優勢的，不管是資金還是産品打造的能力。但經過國内開發商不斷學習和進步，香港開發商的優勢已經不再明顯，有的方面甚至已經轉化成了劣勢。

尤其在住宅地産方面，香港開發商仍固守傳統的開發模式，比如堅持利潤及成本，不高價拿地，開發周期較長，周轉較慢。國内的開發商如今大多勇于在土地市場上高溢價拿地，拿地之後迅速開發，加快周轉，使得資金杆杠運用加大，迅速擴大市場占有率。

周安橋感慨，現在國内銷售第十名左右開發商一年住宅銷售面積，就幾乎等同于香港一年的銷售規模了，因此，香港開發商在内地根本沒有競争力。

“如果很容易拿到地，很容易賺錢，那大家都願意留下。但現在已經不容易拿到地，好不容易拿到一塊地也不一定賺錢，那何必去争呢？”

香港企業真的要放棄中國大陸這個全世界依然經濟發展最迅猛的市場嗎？或許也不用如此。雖然住宅方面的優勢不在，但周安橋認為，九龍倉是一個特别的開發商，有很多綜合性的東西是其他公司學不了的。

周安橋指的便是類似香港海港城、成都國金中心這樣的商業綜合體，“我可以大膽的說，大部分國内開發商還不敢跟我們競争。”

周安橋的自信並非沒有道理，盡管香港整體零售業市場這兩年有所下降，但海港城以及九龍倉旗下另一知名物業——位于銅鑼灣的時代廣場，依然是大多數赴港購物人士必去的地方。

以海港城為例，此前已有統計稱，在短短12年間，其總零售額由2003年的47億港元攀升至2014年的350億港元，增長7.4倍。

成都國金中心今年上半年商場租金收入3.12億元，同比上漲了9%，出租率已接近100%，租戶銷售額則增長13%，達18億元。

周安橋認為：“在綜合體方面，至少五到十年内還沒看到大量的國内開發商會超過我們。就算有一些國企、央企敢做商業地産，蓋個辦公樓或許沒有問題，但綜合體不容易。”

那麼，九龍倉的商業在國内難道沒有競争對手了嗎？

面對這個疑問，周安橋安靜了幾秒鐘，然後慢慢伸出了一只手，說了幾個熟悉的名字：“我認為我們的對手還是新鴻基、恒隆、太古這幾家。”

談策略：九龍倉不是一般公司

“九龍倉不是一般的公司。”

在整個采訪過程中，周安橋多次重復這句話。

九龍倉的确不是一家一般的公司，其歷史可以追溯到1886年，原本是香港九龍尖沙咀最大貨運港的名稱，而擁有者為香港四大洋行之首的怡和洋行。

“1978年，是我首次認識九龍倉。當年某天的一個下午，李嘉誠先生與包玉剛爵士會面，商讨購入香港九龍碼頭及倉庫有限公司（現稱九龍倉集團有限公司）10%股權的事宜。我即時細閱了九龍倉1977年年報及李先生提供的一頁簡介，當晚拟定購入與否的建議。那情景仿如回到我在紐約任職銀行的歲月。翌日下午，我見證了兩位商界高人超快握手達成協議，其他事情則随歲月成為歷史，李先生亦繼續創造其超凡成就。”

在2014年年報中，時任主席的吳光正在《主席報告書》中回憶了當年包玉剛先生獲得了九龍倉的片段。

從老牌英資洋行變身華人企業之後，九龍倉的業務從港口碼頭逐漸變為房地産，如今，九龍倉的業務範圍更是擴充到了中國内地。

尤其是2007年，九龍倉做出了“香港内地資産各占半邊天”的決定，随後即迅速執行下去，開始了在内地的加速擴張。

最多的時候，九龍倉進入了15座城，尤其在華東和西南的布局更是不遺余力。

但是，在年銷售金額突破200億元之後，九龍倉並沒有繼續擴張下去，而是表示要收縮戰線。

對此，周安橋解釋稱：“九龍倉在上海、杭州、蘇州賣得好，既然如此，不如集中力量在我們認為很好的地方多做兩個項目，讓當地的老百姓認可我們。”

“如果我們的作品告訴大家可以放心，那麼我們的其他東西也可以放心。再跑到陌生的地方，沒有三五年時間，沒有三個五個以上項目，根本沒有可能受到認可。”

“做生不如做熟”，九龍倉的目標是把15個城市減少到10個以内，然後減少到7、8個左右。

“最後就在這7-8個城市里面把項目做到最好，做一些我們認為能賺錢又能夠拿得出手，可以讓大家欣賞的一些作品。”周安橋表示。

這和香港企業更看重核心利潤有直接關繫，周安橋認為：“如果純粹只靠規模，可能會走到一條我們不想走的道路上。本來我們就不是這麼走的，這不是我們擅長的。”

在國内發展初期，九龍倉除了自己開發，還選擇和許多房企合作，用這樣的方式迅速擴大了國内市場占有率。

據不完全統計，從2007年至今，九龍倉合作過的房企包括招商、中海、萬科、融創、綠城、綠地及中交等。

為什麼這麼大規模的選擇合作開發模式？周安橋此前已經透露，港資開發商要學習内地開發商如何做得好、賺得快。

因此，九龍倉敞開大門積極主動地與内地開發商、土地方合作，合作方式靈活多樣，合營項目公司的股權比例可以靈活多樣。另外，股權比例也往往對應着業務分工，比如在某些項目的合作中，内地房企負責其中的住宅部分，九龍倉負責商業部分。

即便九龍倉在合作項目持有50%或以上的股份，多數情況下九龍倉還是将合作項目交由對方來操盤，自己只派出幾個财務人員，然後在自己擅長之處全力支持、配合。

如果說采取合作開發的模式是九龍倉在國内發展迅速的原因之一，那麼另一個原因就是在用人方面的“本土化”策略。

和其他港資房企喜歡在高層位置上使用香港人的習性不同，九龍倉正在努力做到内地團隊全部本地化。

“還不能說已經百分之百，99%應該是有的。”據周安橋介紹，九龍倉國内項目上的香港同事可能兩只手就能數完，也就5到10個之間。

他解釋，不能百分百本地化的原因是因為招商所需的一些國際大品牌資源掌握在香港同事手里，尚不能全部轉出去。不過，現在國内的牌子也在慢慢崛起，終有一天會超過國際品牌。

以下為觀點地産新媒體對九龍倉第一副主席周安橋先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：有人說中國現在的經濟形勢是L型，最近又說的是I型直接往下落，周主席您怎麼看待現在的經濟形勢？

周安橋：我對經濟前景比較悲觀，這幾年企業是不好辦的，所以經濟也不會好到哪里去。在我們看來，第一是認同，第二是認為L型已經算是不錯了。

把中國的問題放大，GDP增速6.5%和6.7%已經是全世界最好的了。應該說，中國經濟到了現在這個份上，我們有時候也會感到沒有太多的理由非要堅持增長率。

比如美國或者其他跟中國差不多大小的經濟體，從來不會強調增長非要維持多少。這只是因為很多年以前講了一句2020年要比2010年增長翻一番，使我們困惑增長率至今。

到了今天，中國經濟發展是2020年增長一倍，還是晚一兩年、兩三年達到，我覺得這是沒有什麼大不了的事情。

有一些東西比GDP更重要，比翻一番更重要。其實從13億人民的感受，包括我個人感受來講，2020年是不是一定比2010年GDP增長一倍，這個不在我們的生活範疇里面。

這一段時間，對中國經濟前景的看法确實是中間偏保守的，也因為這個态度決定了，我們去年到今年在買地的方面态度很積極，結果很悲觀。

我們去搶20塊地，成功率可能在5%以下，也就是說，雖然外界看到我們這兩年只拿到一塊地或者兩塊地，但我們報名的次數是這個數字的30倍、50倍。

我們不是不看好，但是沒有其他開發商看得那麼好。政府拿了地出來，底價是很合理的，我們有興趣。可是給大家搶貴1倍、2倍之後，我們沒有辦法可以做得這麼好。當然我想香港大部分的開發商在過去兩年，都極少搶到地。

中國經濟在這麼多年發展以後，中國政府已經意識到這些問題了，在想辦法解決這些問題的過程中肯定要把速度降下來。降下來不可避免會對經濟的不同層面産生影響，包括房地産。

我們一直預判這個事情發生，但結果過去12個月，在我們比較注意的一些城市沒有發生。不但沒有發生，反而反其道而行，往上調整了50%以上，這個也出乎我們的意料。

觀點地産新媒體：雖然房價上去了，但是地價高到離譜，如果地價一直漲，生産鍊的可持續性怎麼辦？

周安橋：“面粉比面包貴”本來就是香港講出來的，這種情況過去十年、二十年前在香港曾經發生過。

内地我也不敢說絕對沒有發生過，但是大部分時間比較短。比如說6個月或者1年之後，還來不及産生比較全面的、重大的影響，房價就上來了，問題也解決了。

過去十幾年中國房地産有黃金時代、白銀時代，這兩個時代之間，真正倒下去的大房地産商幾乎沒有。每一次小浪、中浪最後都能夠平安過渡，造成大家對未來的風浪有些輕視。

也有不少國内開發商包括萬科等同行，沒有這麼看好，也沒有卷進地王風潮里面。

曾有一段時間是閩商，一段時間是央企、國企，在不同的時間搶過地王。有時候我們也在想，是不是有一些我們不知道的政策，是不是有一些作為央企、國企才了解的内部事情？

時過境遷後看着也不像，因為據說中央有關部門也對央企做了思想引導，沒有說房地産會一路往上走，起碼我們不應該把央企搶地的行為理解成為是中央政策在後面驅動他們。

我們還是要從市場、從社會需求來分析，一個慢下來的經濟體問題還沒有完全解決，還需要一兩年甚至更長時間來消化結構性改變的情況下，房地産不可能保持每年25%、35%甚至55%這樣的增長速度，就像股票一樣，這個就是泡沫。

當然，有了泡沫可不可以再上漲？是可以的，4000點泡沫不等于不能升到5000點，5000點泡沫不等于完全沒有可能升到6000點。

從一般偏保守的态度上來看，我既然知道最頂端可能是5000多點，就不會在5000點才賣掉東西，可能4500就開始不買進了，甚至盡可能把手上的東西抛掉。

只有上帝才知道哪一天是最高的。

觀點地産新媒體：如果繼續結構性改革，房地産市場到了調整期，您認為會不會是九龍倉這樣有資金能力和運營能力公司的抄底機會呢？

周安橋：這個問題，首先要把九龍倉和其他發展商進行對比。我不是萬科，也不是中海，萬科他們的定位是一個純粹的開發商，而香港有一些報紙甚至不把我們作為開發商，他們說九龍倉是收租的。

香港公司都沒有很強調今年要賣多少房子，萬科今年要賣3000億，這個數字我們不敏感，我不會說萬科要賣3000億我們就要做1000億。

國内的企業，比如我們有投資的綠城，會把自己放到排行榜里面去比較，希望起碼進前10名，所以這個數字對他們來講是有意義的，但對九龍倉一點意義都沒有。我們這兩年的銷售不錯，但我們不會把銷售多少看得很重。

當有機會出現的時候，我們當然會想辦法去抄底，但也不會大量的抄底。我們不會說地價降下來了，就去買100塊地，只會選擇性地多買一點。

比如我們現在去參加50場賣地只中了2塊，但如果抄底時間到了，去報50個名可能會搶到10塊地。只要10塊地都在我們的意願價里就會買。那個時候，可能很多公司沒有錢了，就會退出不買，而我錢多一點。但不會去抄底很多，因為在國内，九龍倉還是把自己定位為綜合的開發商。

我們這一陣子買的地不多，可以開發的項目少了，但收租物業項目是停不下來的。要把這些項目做出來需要很多資金，占據了我們很多資源的。這些收租物業的開發對我們也是相輔相成的。因為做好了，對九龍倉在國内的品牌直接和間接都起了很好的作用。

我們始終認為，我們跟純粹的發展商不一樣。

觀點地産新媒體：核心盈利才是九龍倉一直強調的，對嗎？

周安橋：對。我們本來在香港很舒服的，為什麼要進内地投資？一是看好大陸市場有可為，第二确實也是很大的挑戰和機會。如果海港城可以在成都成功，可以在長沙成功，以後也有機會在北京成功，在上海成功，這是很大的挑戰，也是很大的盈利來源！

第三，我們當年也不能說完全沒有想過要去學國内的一些做法，但學到一半的時候，已經覺得這條路我們其實是沒有太大希望的。

在國内要擠到前十名就要比量，就要在中國50個或者100個城市有項目，對我們來講不太現實，也不容易拼得過人家，不容易把品牌很好的落實。所以近來這三五年跟十年前的想法已經開始改變了。

觀點地産新媒體：這就是九龍倉這幾年在調整的原因？

周安橋：我們曾經最多布局過15個城市，如果之前的想法不變的話，那麼這三年下來，我們今年應該是25個城市。因為中間改變思路了，所以準備把15個城市減少到10個以内，然後減少到7個還是8個城市，最後就在這7到8個城市里面把項目做到最好，做一些我們認為能賺錢又能夠拿得出手，可以讓大家欣賞的一些作品。

如果純粹只比規模，可能會走到一條我們不想走的道路上。本來我們就不是這麼走的，這不是我們擅長的。

國内公司走這條路也不是不對，也有他們的道理，是不可避免的。如果我是一個國内發展商，應該走哪條路呢？

比如萬科的制度、人才、資源，确實能夠走到50、60、70個城市。萬科現在是中國第一，實際上就是全世界第一，這條路也只有中國公司才走得出來，我們也是很佩服的。

合作歸合作，佩服歸佩服，但是我們不一定走那條路。同樣的，萬科幸好沒有走我們那條路，如果萬科去搞海港城、時代廣場，可能就沒有今天的萬科了。因為在此期間，資金的壓力就把公司拖垮了，管理上的制度就把進度減慢了。所以我覺得他們有他們的道路，我們有我們的道路。

觀點地産新媒體：前兩年綠城的事情大家都很關注，九龍倉也投資了綠城，到今天來看，和綠城合作有覺得不愉快嗎？會不會影響到未來和其他内地企業合作？

周安橋：對于綠城的投資，總的來說我們是滿意的。我們之所以投資既基于一個很偶然的因素，當然也有一定的必然性。必然性就是我們在沒有投資之前就跟綠城有交往，對綠城的産品，對宋衛平先生的為人以及他對作品的執着精神是很佩服的，所以綠城是我們在國内企業中又佩服又喜歡的，這是大前提。

2012年有一個偶然的機會，他們當時财務上比較緊張，跟我們談入股的事情，我們用了比較短的時間就決定入股了。

當時有一個重要的前提是我們沒有想要控股綠城，也沒有想要取代宋衛平。雖然入股時宋總和他原來的團隊加在一起比我們股份多，但單股來講我們也是第一。

我們從來沒有以第一大股東的身份參與或幹預管理，其實我們基本上沒有派人進去管理，委派兩名董事也只是非執行董事，董事人數也沒有過多的要求。綠城這個公司繼續是由宋衛平領導，我們沒有想過以九龍倉的基因取代，因為這樣才是最好的合作辦法。

中交建進來之後，他們對綠城的看法跟我們不一樣。出于他們本身的需求，希望不但把綠城做好，也能夠對中交的業務做出比較好的貢獻。再加上中交需要對綠城並表，這個要求中交比較早就提出了，出于這些要求，中交對綠城的想法更迫切于我們。反過來，中交對綠城的支持和參與也遠遠大于我們。

後來我們跟中交進行了充分溝通，既然如此，我們還不如退出董事會，可以比較自由。在中交充分了解我們的想法之後，我們退出了董事會，這樣可以讓中交按照他們的想法來做。

中交既有領導的權利，也付出了很多，他們在綠城的财務安排方面做了很多工作，使綠城的海外債務及國内債務都改善了很多，第一是發債額度大了很多，第二是利息降低了很多，這都是中交做出的貢獻，我們和其他小股東也算是間接得益者。

綠城走到今天，只能說過去四年有開心的時候，也有小争執的時候，中間來來去去都走過來了，我們現在還是把綠城當做很好的朋友。除了股權之外，我們也有合作項目，這些項目推進得也不錯。

以股權方面來講，把這三年多的股息、股價算進來，總得來說還是賺錢的，只是賺得不是太多，不過賺錢了就好。

我記得我們進入綠城半年多後，綠城股價漲到17、18塊多了，我們進去的時候才5塊錢，别人說我們一下子賺了好幾十個億，說我們發大财開心死了，但是我們其實一股也沒有賣掉。

股價上漲了，說開心也确實開心，不開心的是其實一股也沒有賣掉。持有股票對我們而言，幾年只是短期，我們看得比較長遠。

後來，宋衛平先生由于個人原因要淡出去、減低股權，都是我們當年沒有想到的事情。

觀點地産新媒體：從這件事可以看出香港企業和内地企業在誠信等事情上不同的標準和要求，這會不會影響九龍倉在内地以後進行合作的要求？

周安橋：不至于到這種程度。應該說每一件事情，不管是綠城也好，其他事情也好都是學習的過程。九龍倉過去十年在中國學習了很多東西，可能是在内地最接地氣的香港企業之一。

原因一方面是我們自己做了很多項目，另一方面我們也找了好幾家公司合作。在合作過程中，幾乎每一家都有值得我們學習的地方，也有以後合作要避免的地方。

綠城這個事情給了我們很多正面的經驗，也有一部分或者少部分反面的經驗。當然，時機哪怕看得再準，也很難排除以後的變化。

如果以後再有一些類似的情況，如果是好企業我們還是會繼續，但是我們可能在前面會把想要的規則寫清楚，更詳細、更規範。

上次入股綠城，今天回過頭看肯定有正反兩面的東西。正面是之所以談成，可能是因為兩、三個禮拜就把事情談好了，那是成功的原因之一。如果要三個月來談，可能就吹掉了。

我覺得，确實當時情況有迫切性，所以我們做出了符合當時要求的讓步，最後得到了成功。如果我們過分強調細節，把50張紙的合約寫到100張，那就吹掉了。

觀點地産新媒體：接下來九龍倉在内地還會繼續合作嗎？合作對方如何選擇？

周安橋：肯定是會和優質企業合作，但也不會選太多。

觀點地産新媒體：會直接收購嗎？

周安橋：不會。

觀點地産新媒體：您認為九龍倉在内地的競争對手是哪幾家？

周安橋：不同的業态不一樣。從商場來說，可能就是恒隆、太古和新鴻基吧。這幾家是競争對手，不過是友好的競争對手。競争可能有時候會比較殘酷，特别是在搶地的時候，跟其他的拍賣市場沒有分别，只能往上舉，不舉就不是你的。

但是說到作品的時候，特别是招商引資方面還是盡量把各自的作品做到最好。

觀點地産新媒體：您擔心出現惡性競争嗎？

周安橋：沒有。比如海港城跟附近的項目，我做我的，他做他的，大家都把自己做到最好。至于消費者願意去别人那里，我也不會派人去拉他到我們這里來，我們這里生意好，别人也不會做這種事情。我們習慣了在香港各做各的，最後是消費者來決定。

我們在市場比較大的地方，不需要去做的一些很不一般的手段來做競争。國内也是，一些二線城市的市場環境所致，可能在一段時間内我們的競争對手只會有一到兩家。在特大城市像上海、北京，不會有這個問題。

成都項目我們的确做得比較成功，很多朋友也在問我們願不願意在成都投資做第二個、第三個項目，還有人願意提供項目土地。

我們做得太好了，我看不到近期還有誰能在成都再去搞一個這樣的項目。

觀點地産新媒體：為什麼不在成都做第二個IFS？是因為在國内做商業項目比較慢，太辛苦了嗎？

周安橋：一般生孩子要辛苦十個月，我們做一個這樣規模的項目，豈止五倍至十倍的辛苦？

光是把一個商場設計好、裝修好、招商好、運營好，而且保障未來的時間里越來越好，都要付出很大代價。我們專門有團隊做這些事情，他們也不容易，需要休息一下。

更重要的是，人才雖然有，但不是無限量的。我們如果今天拿了一塊住宅地，之後再拿一塊二塊，幾塊宅地一起做是沒有問題，開發方面的人才很多，人才不夠我去萬科、龍湖挖兩個過來也可以。但是商業不容易，商業的業态不一樣，情況也不一樣，在這方面就是很專業的一個小圈子。

現在雖然商場很多，但真正做到這麼大規模又做得好，甚至保持一直做好的真不容易，真不多！

觀點地産新媒體：九龍倉會來廣州做一個商業嗎？

周安橋：太古在廣州做得很好，造成了我們不敢輕易去廣州。我們在廣州沒有土地，也不容易拿地，除非有很好的地讓我們覺得比太古項目的位置還好。

觀點地産新媒體：您認為廣州太古匯的位置好嗎？

周安橋：是太古做得好，有一些地本來是馬馬虎虎的，但是一個好作品出來之後就把地塊價值提高了。

比如銅鑼灣的時代廣場，今天大家都說好，其實當年是不被看好的，但今天有了時代廣場，對面的鋪位就成了全世界最貴的鋪位，只是因為在時代廣場對面就值錢了，因為時代廣場是不會賣的，而他可以賣。

如果我要進廣州，一定要比太古好很多的地才敢考慮。我們在成都已有很好的經驗，就是太古里和我們的IFS挨在一起，結果産生了協同效應。現在成都人都願意去我們那一片，有些人喜歡去太古那里多一點，有一些喜歡我的多一點，但是去了我這里也不排除去太古里，去太古里的也可能到我這里來。總的來說，兩個加在一起，成為了成都最吸引人的地方。

觀點地産新媒體：在住宅以及其他業務方面，您的競争對手是誰呢？

周安橋：住宅方面其實前十家都做得不錯，各有特色，但是從作品來講，我們比較喜歡綠城，也比較欣賞龍湖，就是企業家自己很注重作品。

萬科是另外的模式，王石可能不會去注意作品，也不去管買地，他注重的是企業文化。可以這麼講，不管哪個城市的萬科老總在當地都是比較優秀的，這也是很不容易的事情。

觀點地産新媒體：說到萬科，現在最熱的莫過于公司的股權之争，對于這個事情，您有什麼看法？

周安橋：這個不好說，我們也沒有參與在里面。寶能的事情沒有到今天這個局面的時候，萬科也曾經跟我們提出了一些可能的合作方法。我們曾經考慮過，希望萬科有比較完整的方案，但是後來沒有往下走，所以就沒有參與。

今天萬科的事情已經卷進了這麼多公司，到了我們也看不懂的情況，之後應該也不會有機會參與了。

觀點地産新媒體：九龍倉的人才戰略或儲備是怎樣的？在内地用人有沒有很糾結的問題，比如不是那麼職業化？

周安橋：九龍倉基本是自己培養人才，特别是商場方面的。當然不排除接納外面的人，但我們不會有特定的公司，比如要從太古挖人、從萬科挖人，絕對沒有這樣的想法。

招聘人才的時候，不管是哪里來的，只要是合适的我們都會聘請。我們國内的團隊里面曾經有過萬科的人、中海的人、龍湖的人，不會說某一個公司的人我們特别會給予優待。

我們國内項目上的香港同事可能兩只手就能數完，也就5到10個之間，幾個會計部、監察部的香港同事，其他99%是聘請的。

當然，比如我們認為華東老總就是萬科過來的，他再去招聘的時候，免不了會多請萬科的。但沒有去弄成一個萬科幫，這個我們會比較介意，對此不贊成，不鼓勵。

整體而言，我們大量啟用當地的同事，本土化走的比較徹底。本來香港人在香港做事情是優點，但如果不适應國内的一些做法反而會變成了弱點。所以在香港公司里面，這方面我們已經做到極致了。

我們對國内的同事反復講過，在九龍倉做事完全有機會做到老大，包括我這個位置也可以做得到，並不是這個位置非要香港人，沒有這個說法，沒有這個規定。只是因為時間沒有到，我還沒有走，最後這個位置都是允許别人坐的，起碼在董事層面已經不少國内的同事做到了。

本地化是我們有意識的一個政策，做的比較透徹。商場方面也是如此，但是本地化率沒有99%這麼高，可能差了一點點而已，因為一些比較關鍵的部門，比如招商需要的大品牌目前還是掌握在香港同事手里，一下子還不能轉出去。

如果能轉出去或者商場逐漸發生變化，比如以前以國際品牌為主，現在不排除國内的牌子終有一天會超過國際品牌，那麼肯定國内的招商同事就起來了。所以這是一個過程，這個過程九龍倉是樂觀其成的，也希望國内的同事多一點上來。

觀點地産新媒體：這兩年我們看見很多人在說港資撤離中國内地，您認為是真的對大陸悲觀嗎？還是香港企業其實是在等待國内公司犯錯誤再趁機抄底？

周安橋：我覺得撤走這個詞也對也不對，這幾年我感覺到國内的進步很快，快到很難想象的地步。

十年前或者二十年前，港資在國内的優勢是很明顯的，現在我們的優勢不明顯了，甚至優勢大部分變成劣勢了。甚至在開發住宅的項目方面，我們是劣勢，哪有優勢？

本來我們的東西比較好，現在國内很多公司做出來的産品也不錯，比如原來我們覺得福建人的東西肯定不行，但是他過了三代、四代、五代，連續一代換一代，不斷進步，到了第五代産品就差不多了。

當然，就算是抄産品也不能亂抄，要好好學人家好的東西，復制的東西第一次是人家的，第二次才是自己的，所以這幾年國内的發展進步很快。在一般的産品里面，港商不但沒有優勢，只有劣勢。說句不好聽的，因為劣勢也肯定搶不到地，要錢國内企業也有錢，那我們是搶不過他們的。

好在九龍倉因為不是一般的開發商，有很多綜合性的東西，是一般公司學不了的。如果今天要在内地我們看重的地方做一個綜合體，做類似成都國金中心、香港海港城的項目，我還可以大膽的說，大部分國内開發商還不敢跟我們競争。

未來十年，如果有機會做五個這樣的綜合體一定不得了，做到兩個那也很滿意。因為本身能做的也就這麼多，給多了也做不了，這方面的優勢短期内還不容易被超過，至少五到十年内還沒看到大量的國内開發商會超過我們。就算有一些國企、央企敢做商業地産，蓋個辦公樓或許沒有問題，但綜合體不容易。

香港開發商其實是被市場擠出了歷史舞台，不能說退出。如果很容易拿到地，很容易賺錢，那大家都願意留下。但現在已經不容易拿到地，好不容易拿到一塊地也不一定賺錢，那何必去争呢？

除非有一些地拿得很早，比如十年前拿的一塊地現在有競争優勢，蓋什麼東西都可以賺錢。一般的情況下，如果不小心拿了一塊地，港企可能真不知道幹什麼是最合适的，而且也不一定是受歡迎的。

任何事情都一樣，做多了肯定是有經驗好處的，如果在一個城市里面蓋了20個項目，過去每一季度都開盤賣樓，到現在肯定知道老百姓喜歡什麼，怎麼開盤的方法是最好。反過來，以前三年都沒有進的城市，拿了地也不一定做得好。

比如萬科在一些中小城市的東西出來就很好，因為接地氣，那就不容易了。我們只能說，九龍倉雖然上海、杭州賣得好，蘇州也很好，既然如此，不如集中力量在我們認為很好的地方多做兩個項目，讓當地的老百姓認可我們。

如果我們的作品告訴大家可以放心，那麼我們的其他東西也可以放心，再跑到陌生的地方去，沒有三五年時間，沒有三五個以上的項目，根本沒有可能被認可。

好在因為我們是九龍倉，我不需要每個地方去證明我自己，所以我是一個另類的開發商，我不需要過分接受市場的影響。

觀點地産新媒體：您希望告訴大家九龍倉是怎樣的公司？或者您希望别人如何描述九龍倉？

周安橋：我沒有想過我們是另類的開發商，只是用中國當前的標準來比較，九龍倉就成了另類的開發商。因為我們既不比銷售總量，又不比其他的東西。

我有時候覺得有一些尴尬，因為以銷售量來排，我們在國内可能只排得到25名或者30名，如果按資産規模我們或許排得到前三、五名。

這種排名我也不能說不對，因為這是内地習慣的標準，這個明明是對的，只是我不應該是這個標準看自己。

觀點地産新媒體：看資料您已經年過60了，而國内現在大量60年代到70年代的企業家開始擡頭，甚至一些80後、90後都出現了，用您的人生經驗，您對這些新生代的企業家有一些什麼建議嗎？

周安橋：年輕這一代國内的發展商也好，其他的企業家也好，都很厲害，所以造成了中國的房地産改朝換代速度很快。

這十年、二十年時間，國内房地産商等于做了香港50年的事情，所以一下就把國内和香港的差距拉近了，甚至有些地方已經超過了。

首先是規模，排在中國前十名的發展商任何一家一年的銷售量就超過了香港一年的總量。如果今年是3000億銷售金額，面積差不多是800萬到2000萬平方米，而假設香港的成交一年200萬平方米的話，那麼這一家公司等于香港十年以上的銷售面積。

哪怕是數到第10名也差不多一年銷售面積有500萬-600萬平方米，這家公司就等于整個香港的幾年總銷售面積，這個事情的發生也就是短短過去十年時間。

十年前萬科還在講第一個100億，2004年左右在說有沒有可能做100億。十年前，以當時香港公司的财力在國内做地産前途無量。那時候哪一家公司有一兩百億，随便就可以買下來了，可是沒有用好機會。

觀點地産新媒體：失去了一次發展飛躍的機會，您會覺得可惜嗎？

周安橋：這也很公平，因為房地産基本上都是給本地公司的。反過來，任何一個世界上其他區域的公司也沒有跑到香港來做房地産，就算在美國、歐洲已經做到最好，跑到香港也沒有做大，房地産本來就是上帝賜給本地企業的。

10年前，20年前，我們把内地當做自己的市場。如果從這個角度來講，我們還是失去了比較好的機會。到了今天，不是我們要不要撤資，而是被擠出來的。香港公司過去三年在公開拍賣市場拿到的地真是寥寥可數，九龍倉幸好還有幾塊地，但也還是很少。

中國市場最好的特點，就是只要敢要、肯學前途還是有的。這些就是我們以前說的，像個小老虎一樣，出來之後抓住機會就上來。當然以我們的經驗會說小心一點，慢一點。還有内地企業敢想敢做，敢用人，敢花錢，所以能招到能多不錯的同事，做出有競争性的作品，這都要佩服。

過去幾年做得勇敢、肯冒險、東西又不錯的也就10到20家，也不是幾百幾千那麼多。在這麼大的市場里面，有機會出現10到20家肯用心的企業家，這是中國給的機會，這些企業家也抓住了。

這批30到50歲左右的發展商，這幾年發展都不錯，但這個比賽還沒有走完，1500米才走了500米，還有1000米。當然500米走出來了也不錯，跑到道上也是不容易，但注意還有1000米要走，跑不完就輸了。