原報道 | 遠洋冷鍊

觀點地産網  蘇州陽澄湖，一只剛撈起的大閘蟹經包裝之後，被送上貨機送往一千多公里外的北京。在24個小時後，這只大閘蟹出現在北京市民的餐桌上。

每年九月開始，圍繞大閘蟹展開的競争不僅在蟹農蟹商之間，還在電商、物流公司之間，參與者諸如京東、天貓及順豐。由于大閘蟹離水之後存活時間有限，需要在最快時間内送達消費者手中，故而，冷鍊成為了這場秋冬大戰的兵家必争之地。

對于房地産行業，物流或者冷鍊似乎是一個稍微有些遙遠的故事，但在冷鍊以及整個物流、工業地産領域，開發商的曝光率正在逐漸增加。

11月27日，遠洋資本宣布對鄭明現代物流4億元的戰略投資交割完成，這是遠洋資本繼2016年7月成為中國物流資産基石投資者、參與九曳供應鍊B輪融資之後的再一單物流領域的投資。今年1月，遠洋集團旗下遠洋資本宣布将投入2億元，成為九曳供應鍊B輪融資的唯一投資人。

上海鄭明現代物流成立于2011年，為一家B2B冷鍊物流企業；九曳供應鍊則成立于2014年11月，是一家主要服務生鮮電商的冷鍊物流企業。

12月1日，遠洋資本向觀點地産新媒體表示，截至目前其管理資産總規模已超過600億元。在物流領域，除投資上述三家公司之外，遠洋資本還成立了兩只物流産業基金。

除了遠洋，萬科、平安不動産等企業也頻繁介入物流領域，物流成為房企開展多元化業務與投資的一個落腳點，其中遠洋尤其對冷鍊公開表示出偏愛。

需要注意的是，好比住宅地産里頂豪，冷鍊在物流領域的“段位”相對要更高，高標準的冷庫建設、全程冷凍配送等導致了它的投入成本更高。

冷鍊護城河

自從遠洋更名並宣布轉型以來，遠洋資本成為其投資融平台的一個主力軍，而大物流則是遠洋資本股權投資的主要領域之一。

在接受觀點地産新媒體采訪時，遠洋資本内部人士稱，在轉型過程中，遠洋資本主要以集團的地産實業為基礎，尋找相關的産業鍊進行投資。

遠洋資本對于物流領域的投資，除了基于消費升級、電商繁荣而對物流包括冷鍊物流未來發展的信心之外，其另一番心思也在于，物流存在與地産主業協同的一個關鍵點——物流地産。

在整個物流流通過程中，物流地産主要起到以提供物流基礎設施及相關服務的作用，涉及到拿地、設計、建設、采購、招商、運營、管理等過程。

2016年7月，遠洋集團參與投資中國物流資産時曾表示出對物流地産資産質量以及租金收益的看好，並稱将追求與中國物流資産之間的戰略協同。據悉，中國物流資産為宇培集團旗下的上市平台，亦是首家于港上市的的本土物流地産企業，遠洋集團為該公司第三大股東。

遠洋集團曾表示，雙方可共同投資開發以物流産業園為主要形式的工業物業，及獲取配套住宅、商業及辦公用地；投資物流用地，發展和持有運營現代物流倉儲物業；亦可與寫字樓開發相結合，形成全面的産業園區開發策略。

而且，遠洋集團将利用自身優勢，為中國物流資産開發和持有項目提供建築設計、施工組織方面的技術和服務支持；為後者提供物業服務；或進行戰略性投資，開拓冷鍊運輸、物流配送等新型服務業業務。

這也是遠洋集團在物流領域較早的一筆投資。此後，在半年内兩度投資冷鍊後，遠洋資本便開始向外界傳達它對于冷鍊的偏愛，近日亦向觀點地産新媒體表示：“專注于冷鍊物流這一細分領域的投資。”

至于為何特别關注冷鍊領域，遠洋資本内部人士回應觀點地産新媒體稱，遠洋資本在行業篩選與物流領域篩選的時候發現，在産業升級與消費升級的背景下，冷鍊物流受到更多的重視，便會刻意地在尋找此一類公司。

該人士稱，雖然目前最開始切入的是冷鍊這個行業，但後續可能會做普通倉。只不過，大的物流公司或電商已經在這一領域形成了幾近壟斷的地位，要擠進去並不容易。相比較而言，冷鍊的競争會更加分散，龍頭的物流企業也進軍不久，所以遠洋便選擇先下手為強。

該人士總結稱，投資冷鍊的壁壘比較高、護城河會比較寬。而且，由于這些企業發展冷鍊物流也涉及到重資産、高端冷庫的投入與建設，重資産恰好是遠洋的主業。遠洋本來便是地産商，只是拓展到工業地産領域的拿地與建設，将其建設成符合標準的高端冷庫。

“如果它們能夠來運營遠洋自己購買建設的冷鍊倉庫或者說地産，将為我們的冷鍊物流地産帶來極大的價值。我們還可以針對這些企業在全國冷庫網終的擴張來豐富與擴大我們的物流地産這一塊的布局。”

土地命門

中國物流與采購聯合會發布的報告顯示，2017年前三季度社會物流總額為185萬億元，超過去年的80%，顯示中國已經成為全球最大的物流市場。前十月，全國社會物流總額已達206.3萬億元。

具體到冷鍊市場，随着消費者對生鮮産品更高的品質要求下，冷鍊更受到市場的關注。研究機構預測，2020年冷鍊物流市場規模将達4700億，年復合增速 20%。

物流市場的快速發展，與這些年來電商的大力助推息息相關。2017年上半年，國内電子商務交易額為13.35萬億元，同比增長27.1%。其中，B2B市場交易額9.8萬億元，網絡零售市場交易額3.1萬億元。

電商的繁荣成為拉動物流地産需求的主力之一，而且如今他們的角色也不僅限于成為快遞行業、第三方物流的客戶。雖然目前對于倉配模式的需求是否足夠大到需要普遍配置倉庫尚存有争議，但京東、蘇甯已經開始自建倉儲。

物流地産作為物流運輸過程中的周轉節點，主要包括了原材料倉儲、各個運輸節點的倉庫及配送分拔中心乃至物流園，而談及物流地産，就不免涉及房地産行業最熟悉的一個話題——土地。

戴德梁行北中國區産業地産部董事及主管路煜向觀點地産新媒體表示，制約物流地産的最大因素是土地資源，雖然各級政府有政策支持，但實際上物流地産相對于高端制造業仍存在投資少、稅收少等實際情況，因此越來越不容易得到政府的支持，實際落地的難度較大。

物流地産的土地問題尤以一線城市最為突出，除了供應緊缺之外，租金成本更高，這也使得一線的物流地産需求逐漸外溢。近日，高力國際發布的報告顯示，在64個城市中，物流倉儲的租金以四大一線城市及香港、東莞、廊坊這幾個城市較高。

在64個城市中，北京、上海、昆山、香港、廣州、東莞、成都及重慶為熱門租賃市場，這些城市的物流用地大多供不應求。與此同時，天津、廣州等，廊坊、太倉、嘉興、廣州、東莞、惠州、成都等則成為了熱門土地市場。部分城市如廊坊、鄭州、北京、昆山、太倉等的出租率都達到了99%及以上。

路煜稱，單從租金的角度考慮投資回報率，一個物流地産的項目要在15-20年收回資金，但是物流地産更傾向于基金模式來考慮項目的投資回報率。

對于企業而言，物流地産的主要收入來源于租金收入、相關的增值服務收入，以及土地增值。由于前期土地投入及建設成本較高，部分海外的運營商比較青睐通過設立私募基金的方式來解決這部分資金問題，将進入成熟運營期的物業出售予以基金，獲取管理費與基金收益，譬如普洛斯。

9月份，遠洋資本股權投資總監甯江亮曾對外表示，遠洋資本正在籌備物流地産和冷鍊物流基金。遠洋資本内部人士則向觀點地産新媒體透露，目前遠洋資本已經設立了專門的物流地産部門，也嘗試設立物流地産基金去拿土地。

除了設立基金，供應鍊金融、融資租賃等也是企業解決資金投入問題的方式。

冷鍊攻艱

對于冷鍊物流，土地問題只是其一。據《中國農産品冷鍊物流行業投資規劃分析報告》統計，2016年國内果蔬、肉類和水産品的冷鍊流通率分别達到22%、34%和41%，冷藏運輸率分别為35%、57%、69%，相比其他發達國家超過超過90%的流通率與運輸率，差距較大。

冷鍊對低溫倉儲及運輸環境的要求對冷庫的建設及運營技術要求更高，從包裝到儲藏、運輸以及最後一公里環節的全程低溫狀态亦難以保證，品控難度大、流通環節損耗大等情況，都擡高了冷鍊領域的門檻。對于關注不動産領域的房企而言，最需要面對的便是冷庫這一環節。

路煜向觀點地産新媒體解釋，冷庫市場沒有實現載體的標準化，冷凍冷藏的分區取決于對單體項目未來市場或客戶的判斷。如果能通過新的資本進入，迅速建成有代表性的冷庫載體，並加以標準化推廣，未來的想象空間及改善空間都會很大。

而且，從市場看，相對于物流地産普洛斯一家獨大的格局，冷鍊市場的百強企業的市場占有率僅在10%左右，因此未來市場将會處在激烈競争和持續整合的過程中。

問及上述存在的問題，遠洋資本内部人士表示，冷鍊發展之初第三方的冷鍊物流服務比較少，部分原因是此前生鮮電商的需求並不大。起始冷庫主要還是自用，多為存儲性的冷庫，租金回報就比較低。傳統的冷鍊物流提供商主要起到提供冷凍倉庫、存儲的作用，沒有溫差溫控及操作台等條件。

如今随着跨境電商與生鮮電商的崛起，市場對冷庫的要求提高了，除了溫控技術更加成熟外，冷庫也不再只是倉儲的作用，而是成為更加便于存取的流通性冷庫。

此外，規模以及網絡化布局同樣是提高盈利的重要一步。冷庫需要在全國核心的節點城市、一二線城市的形成網狀，數量、面積一定要達成一定的規模，才可以為大型電商、經銷商與連鎖超市提供全鍊條的服務。

因而，遠洋資本内部人士稱，在上述情況下，由于冷庫投入高但業務又未構成一個完整的網絡，服務也不完善，導致回報不高。

不過，随着企業加重對標準化冷庫以及技術的重視，遠洋資本内部人士對冷庫的收益率非常看好。他稱，冷庫杠杆前與杠杆後的IRR将超過如今國内大多數5A級寫字樓及商業綜合體。“杠杆前通常能達到8%-10%，杠杆後能達到12%-15%。北京金融街的寫字樓在杠杆後的IRR也僅在5%或6%左右。”

在股權退出方面，該人士表示，遠洋資本與普通的基金相對來說有些差異，由于遠洋資本處于整個産業集團之中，並不是很着急退出。

對于目前各大開發商都在參與物流地産投資的情況，該人士稱，目前物流地産的市場還是非常大，各家有各家不同的戰略與打法，大家都可以分一杯羹。

路煜則認為，高端物流地産在未來5年内的需求與供給仍然存在着很大的缺口，並且物流地産具備收益穩定，價值簡單清晰而且産品的標準化程度比較高等特性，與謀求轉型的傳統開發商相契合，因此市場上會有越來越多的開發商持續涌入這個市場。

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