特寫 | 舒策城：五洲國際商貿物流多元組合升級

觀點地産網 五洲國際舒策城董事長給人的第一印象，是一種堅定的眼神；而長期在自己專業領域里面精耕細作，亦可謂是一種堅守。

在資本時代的商業地産，購物中心、綜合體快速膨脹，一度成為地産界的“香饽饽”，是開發商追逐的對象。而以商貿起家的五洲國際，似乎有點不合潮流。

在2017觀點商業年會上，五洲國際董事長舒策城在接受觀點地産新媒體采訪時透露，五洲國際目前管理項目81個，其中16個是綜合體，其余都是專業市場。

專業市場就是批發兼零售，相對于熟知的綜合體、購物中心，專業市場算得上是商業地産里面較為特别的業态。

“專業市場得把産品做全，成本要最低”

舒策城向觀點地産新媒體介紹，專業市場跟購物中心有着很大不同，其中一點就是購物中心注重客群的購物、消費體驗，專業市場則傾向于産品的低成本，還有種類的齊全。其産品成本較低，往往依靠高銷量。

“專業市場和購物中心完全不一樣，購物中心就是要逛得很舒服；專業市場特别是産地型市場，一定要把産品做得很全，成本要最低，大家才會來這里。”

“所以專業市場的每個業态組合都很關鍵，要招大的商家。專業市場的品種非常全，在這個行業里面所有的品種都有。既然成本最低，品種又最全，行業里面的人就會來這里采購。”

海甯皮革城和樂清電器城就是專業市場，屬于産地市場一類，它的産業就在這里，是産業所引領的。而專業市場的另一類銷地市場，主要在小微企業比較多的地方容易形成。“作為産品的銷售平台，這個行業里面所有的産品就都集中到了這里。”

一般來說，無論是産地市場還是銷地市場，産品從生産出來到消費者手中，走專業市場的渠道成本控制要比其他的都低。

“像海甯皮革城現在是全中國成本最低的，産品也是最新款的，所以專業市場闆塊能夠對行業成本控制發揮很大的優勢。”

運營管理方面，舒策城稱，專業市場的運營成本較低，五洲國際對商家收取租金、物業費和管理費，“相比普通的商場，我們多了一個管理費，經常會搞一些活動，收一些管理費，其它的還是收租金和物業費。”

舒策城向觀點地産新媒體介紹，五洲将來要管理1000個專業市場，目前有30多個項目是輸出管理，屬于輕資産，“将來的1000個專業市場里面，不可能全部是自己做的，也會有輸出管理。”

“多元業态組合升級，延長産業鍊”

當然，專業市場也並不是都是商鋪，也有物流，還有住宅、公寓及辦公。談及五洲目前的業态布局，舒策城表示相比之前有了改變和升級，這體現在業态的多元組合方面。

“現在物流這一塊的量相對更大一些，原來我們很單一，就是純做專業市場，沒有物流，也沒有住宅，現在大的産業園里面有住宅、商業、物流，甚至接下來我們還要做一些工業園，形成真正的産業園。”

“我們做專業市場一般要把産業鍊拉長，這樣才有競争優勢，産業跟産業競争是很激烈的。”

舒策城認為，國際上的連鎖店管理成本都比中國要高，國内的連鎖店很有潛力，五洲國際計劃以連鎖市場的形式擴張全國版圖。

“我們計劃是在全國各地開連鎖市場，這些商戶跟着在全國各地開連鎖店。比如說在這個城市賣這個品牌的建材，到下一個城市，我們去那里開連鎖市場，商戶也去那里開一個連鎖店。”

據觀點地産新媒體了解，五洲國際此前在大理一次性拿了500畝土地，用以布局西南的家居建材專業市場。舒策城稱，因為是按照需求來做的，五洲大理的專業市場做得還不錯。

他進一步表示，這樣做有助于減少專業市場招商的壓力。五洲去大理開發的時候，就問商戶去不去，他們去了我們才去。我們有商貿物流的基因，團隊每個人都是商家，管理層原來大部分也都是自己開店。”

“這是五洲的優勢，在進入一個新城市之前，我們問之前的經營戶來不來，他們确定來才開發。平台打造起來他們要來用，如果不用的話平台是沒有用的。”

當然，首先要确保引進的商鋪能賺到錢，前面沒掙到錢，商戶沒信心，也沒有錢再開新的。

據了解，五洲國際目前每年銷售回款在30-50億元之間，租金這一塊的增長尤為迅速，每年可達到30%以上，不過總量上還有待提升。按照舒策城的說法，五洲将來還要管理1000個專業市場。

最後，舒策城亦表示自己的遺憾：“資本市場對商貿物流還是沒了解透，只是對購物中心了解。購物中心老百姓能聽懂，專業市場這個闆塊和大家生活上的關繫不那麼直接，不像購物中心。”

“還有大家都看好中國的住宅，因為做住宅的開發商多。”舒策城如是稱。