地産變形記 | 雅居樂百億環保生意

觀點地産網 早晨八點多，前往高橋村的車上，乘客們看起來仍有一些困意。往窗外看，天空灰蒙蒙，如果天氣好一些，此時陽光應已布滿街道。但太陽並不忙着發光發熱，繁忙的反而是街道兩旁的商店，早早便開門營業。

湯汁豐盈的小籠包不止是無錫的特産，也在這丹陽的街道上袅袅地升騰着熱氣。當然不止早餐店，此時賣家私的、賣衣服的店家，也在等候他們今天的第一位客人登門，丹陽已經開始了它繁忙的商業活動。

在大家的印象中，江浙一帶向來富庶，如今更是身兼制造業大省和内河航運重地。去年，江蘇創下8.59萬億的GDP，緊追廣東。作為第二經濟大省，每年危險廢物的産生量，江蘇在全國也是排名靠前，這里的環保市場有着巨大的需求。

車越開越偏僻，駛向丹陽市後巷鎮的高橋村。2015年雅居樂着手環保行業的市場調研，2016年收購了第一家環保公司；直到去年底收購位于江蘇的和合環保集團，它大約已經擁有超過20家的環保公司。

環保行業有着許多細分市場，雅居樂想做的主要是固體廢物處理、環境修復和水務，其中又以固體廢物為主打業務。固體廢物處理實際上也有細分領域，雅居樂劃出了工業危廢、生活垃圾、餐廚垃圾和污泥，前三年工業危廢是它重點發展的領域，因此雅居樂在收購公司的時候，主要奔着這個方向去。

目前，雅居樂一共在環保業務上投入了100億元，工業危廢方面獲得了擁有超200萬噸/年的危廢處理資質和超1200萬立方米的安全填埋場庫容。

分散是工業危廢處理領域的現狀，200萬噸/年的數據實際上已超過這個細分領域的龍頭企業東江環保，東江環保目前的危廢處置能力是将近170萬噸/年。雖然雅居樂多次在記者會上提及環保業務，但均是草草帶過，因此，對標東江環保也許可以成為外界窺探雅居樂環保業務造血能力的一個窗口。

車輛逐漸朝着高橋村靠近，去年11月底，雅居樂正式控股江蘇和合環保集團有限公司，它是雅居樂收購的在危廢處置方面較為成熟的環保項目，所在地便是此行目的地高橋村。

這是個占地面積達238畝的項目，通過與雅居樂環保集團總裁李雪君、雅居樂環保集團固廢事業部華東區域總經理張玉鵬、江蘇和合環保集團總經理簡捷的交流，也讓外界得以初探這家房地産公司多元化業務的雛形。

“很多人誤會環保是為了拿地”

一下車便看到和合牆體上的公司名稱，已經在加上了“雅居樂環保集團”的字眼。簡捷和張玉鵬帶着我們參觀，簡捷是和合的老員工，張玉鵬是雅居樂控股和合之後，才從東江環保來到了雅居樂環保集團。

初涉環保業務，要解決的首要問題是人事，除了地産闆塊的員工轉型進入環保闆塊，雅居樂還從外部的環保公司找來人員，這其中便有張玉鵬。雅居樂内部人士向我們稱贊他是固體廢物處理領域多年的專家，我們問，除了他，雅居樂環保集團是不是也找了其他人加盟，對方回答說：“當然，找了很多人。”

實際上，從雅居樂環保集團現在高管團隊的構成也能看出上述的人才格局，總裁李雪君、副總裁兼财務管理部總經理王哲等屬于前者，而投資發展中心副總經理廖澤晖等人則屬于後者。

簡捷和張玉鵬帶着我們在外部參觀了和合項目的危廢貯存倉庫、實驗室、穩定化/固化車間等，危廢在處理流程中必須經過這些環節。過程中，簡捷和張玉鵬沒有戴口罩，他們說一是因為這里的環保安全達標、沒有異味，二是自己不習慣戴口罩。

“我們要把基礎做好，在環保安全達標的基礎上，再做（技術）創新，降低成本，這是我們的舉措。”張玉鵬說。

最後，我們走向了固體廢物安全填埋處，它的庫容達到了123萬立方米，附近設置了一個模型，展示着填埋處橫切面所采用的技術。在參觀後的交流時，雅居樂品牌部總經理周骁勇對我們開玩笑道：“大家以為填埋處就挖個坑埋上就完了，但其實前面我們做了很多工作，非常‘有内涵’的。”

雅居樂由房地産至環保，面對的真正質疑不在于填埋處運用技術的多與少，而是它是否在真正地做産業。去年11月份，雅居樂環保集團舉行的品牌發布會上，它提出要打造“地産+環保”的創新協作模式，更是令外界浮想聯翩。實際上，這也是很多房地産公司在擴展多元化業務時需要面對的輿論。

“雅居樂充當的角色就是想踏踏實實、認認真真、好好地、規範地、合法地經營實業，我們就是想做投資、做建設，最終是為了運營資産，所以我們來做工廠、環境的治理和處理”，李雪君如是回應：“很多的一些人誤會了，說你們環保是不是為了地産拿地？或者把地産換一個名目？其實一點都沒有。”

李雪君進一步解讀“地産+環保”的協同：“我們希望能給大家住的小區里營造的空間，是比較好的環境、生态，所以這里面除了最常見的自來水（供給），還有對河流水繫和小區水井的污水處理。（被污染的）土壤都需要進行治理，如果不治理，土壤里面的有毒物質慢慢地釋放，這些影響不止一年兩年，可能是十幾年、幾十年。”

“3-5年營業額達到100-200億”

近年來，除了核心業務闆塊房地産，雅居樂擴展了雅生活、環保、教育、建設等多元業務。今年，雅居樂對現有的業務和新的業務進行重新整改，並在今年的中期業績會上，向外推出商業業務闆塊；同時增添立足三四線城市，以代建為主業的房管闆塊。

目前，旗下八大産業集團包括地産、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本和商業管理。按照雅居樂的規劃，未來五到六年，房地産業績占一半，而其他産業占一半，實際上目前真正是重心的産業為地産、環保和教育。

“八大産業有很多是跟地産相關的，真正進入主要是三個行業，一個是地産相關産業，還有是環保和教育。”周骁勇說道。

近兩年，雅居樂在環保和教育領域收購頻頻，以期擴大規模從而為這兩大新業務闆塊的造血能力打下規模基礎。就環保而言，李雪君透露，希望接下來的三到五年，營業額能夠達到100到200億之間，因此看到這兩年雅居樂環保集團收購不斷。

至于為何在有着衆多細分領域的環保行業選擇了固體廢物處理、環境修復和水務，其中又以固體廢物下的工業危廢為主打業務，李雪君表示，除了市場存在着巨大的處理缺口，這個領域的盈利也是他們看中的原因，“現在是以危廢作為最核心龍頭的企業，它的盈利能力要比其他的好很多”。

觀點地産新媒體獲悉，雅居樂的固體廢物業務下設工業危廢、生活垃圾、污泥和餐廚垃圾四個子類；環境修復業務下設水環境和土壤環境，李雪君認為該領域目前的商業模式有待清晰，而水務則下設工業廢水和自來水/污水廠。

“我們要做那麼多事情，不能一下子全部幹，那也幹不好。”李雪君說道，雅居樂計劃分階段來擴展業務，以水務作為基礎業績和基石，然後以工業危廢為主打的側重點和拳頭産品，在這個過程中把環境修復作為未來的主要增長點，這是核心的戰略思路。

“未來三年，大概固體廢物業務占到80%以上，智慧水務可能占到10%到15%，剩余的5到10%留給我們的環境修復。”李雪君說道。

工業危廢是重點發展的領域，因此雅居樂在收購公司的時候，主要奔着這個方向去。自2016年6月控股第一次下屬公司唐山優藝勝星再生資源有限公司後，至今在環保業務上投入了100億元，下屬公司達到33個，工業危廢方面獲得了擁有超200萬噸/年的危廢處理資質和超1200萬立方米的安全填埋場庫容。

9月24日的消息指，雅居樂環保集團進一步擴大規模，集團全資附屬公司雅居樂生态環保科技有限公司計劃收購上市公司中滔環保旗下六間公司各自五成股權，這六間公司分别從事供水、污水處理、土地平整、供熱服務及發電、固體廢物處理及危險廢物處理業務。

行業的“散、小、弱”同時也給此前毫無環保基礎的雅居樂帶來了分羹的機會，攜帶資金猛地紮進市場，目前雅居樂環保的危廢處理能力一舉超過這個細分領域的龍頭企業東江環保。

東江環保成立于1999年，2003年成功登陸香港聯交所創業闆，環保行業細分市場多，這家公司的主要業務是工業危廢的處理，目前，東江環保下設70余家子公司，具備44類危險廢物經營資質，擁有危廢處置能力近170萬噸/年。

“會嘗試釋放危廢處置的産能”

由于環保行業本身集中度較低，加之環保政策與督查趨嚴，中小企業效益轉弱，市場格局向龍頭企業靠攏，因此近幾年主要通過收購的方式，東江環保不斷擴大公司規模。

東江環保預期這個市場的空間到2020年會超過1800億元，雙方的競争仍在進行。東江環保2020年産能規劃目標為350萬噸/年，2022年産能規劃目標為500萬噸/年；而2020年之前，雅居樂環保集團将投入200億元。

李雪君表示，關于並購對象的選擇會有很多考量，包括政策、市場、企業的工藝，設施設備和管理團隊，亦會通過投資指標來判斷是否進行收購。“投資回收期原則上不高于8年，最差的也是8年；IRR大于等于10%，這個是我們投資的底線。”李雪君補充道：“如果這兩個（指標）算不過來，我們就PASS掉了。”

雖然規模看起來與龍頭企業相當，但由于未有公開數據，雅居樂環保集團的經濟效益如何則無從得知。因此，對標東江環保，也許可以成為外界窺探雅居樂環保業務造血能力的一個窗口。

觀點地産新媒體獲悉，2015-2017年，東江環保的工業危廢處理資質分别達到136萬噸/年、150萬噸/年和170萬噸/年，這三年對應的營業收入為24.03億元、26.17億元和31億元，對應的歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤則分為是2.98億元、3.79億元和4.64億元。

值得關心的另外兩個核心數據為毛利率和淨利率，2015-2017年期間，東江環保的毛利率為32.41%、36.12%和35.88%，而淨利率則為16.03%、22.05%和17.85%。

既然雅居樂環保集團的危廢處理資質已經超過了200萬噸/年，是否意味着公司的營利能力實際上能夠與東江環保相當？未來三到五年希望營業額能夠達到100-200億的規模，如果以東江環保的營業額為參考值，是否意味着雅居樂的危廢處理資質仍然需要大幅提升，並在其中投入更多的資金以進行收購？

李雪君回應表示，危廢處理資質並不代表有效的産能，雅居樂環保集團要做的是把“所有的資質都轉化為有效的産能”，以此釋放出經濟和價值。

他補充道：“雅居樂環保集團的200萬噸里面，希望在未來的過程里，能逐步釋放成為有效的産能，並且每個産能能夠發揮到極致，擁有營收的能力。”