年報觀察 | 綠景還在等待白石洲

觀點網 經過多方籌措，月初如期清償4.7億美元債的綠景中國，在3月30日晚發布了2022年全年業績。

2022年，綠景中國實現總收益約23.41億元，同比下滑約46.5%；毛利約10.33億元，同比下滑約52.8%；毛利率為44.1%，按年降低5.9個百分點。期内虧損約2.97億元，股東應占虧損約為7.3億元，分别同比下滑約122.2%及163.3%。

回顧動蕩一年，綠景中國總結出十個字：“不馳于空想，不骛于虛聲”。

1月20日，聯合國際宣布将綠景中國的國際長期發行人評級從‘BB-’下調至‘B’，列入負面觀察名單。

降級依據之一是龐大到期債務牆，這随着3月10日前的償債舉措有所緩解；依據之二，則指向該公司依賴數量有限的開發項目，存在集中性風險。

當人們談論綠景，多半是在談論白石洲，若脫險希望緊緊繫于單個項目，這本身就是一種風險。

拆分闆塊來看，2022年綠景中國房地産開發與銷售所産生的收益約為12.11億元，同比下降約64.3%，主要包括銷售珠海綠景喜悅荟及茂名綠景國際花城，對應總建築面積約為11.53萬平方米，較上年約22.85萬平方米接近腰斬。

來自租賃投資物業的收益則為7.02億元，較上年的6.43億元上漲9.2%，現持有超過30個商業物業項目，總建築面積約為165.83萬平方米，2022年的投資物業公允價值收益約20.54億元。

此外，綜合服務闆塊收益約為4.28億元，同比增長約24.6%。

當開發主業受挫，多元業務不僅能提供一定業績支撐，還為綠景中國帶來了融資端助力。

如二月上旬，綠景中國以深圳綠景NEO大廈作為資産抵押，獲得一筆10億元銀行貸款融資，優先用于償還深圳NEO大廈現存的6億元債務，剩余部分可用于債券償付等其他用途。

在通過白石洲一期項目“翻盤”之前，綠景中國需要的正是喘息之機。

于2022年6月，綠景中國順利引入萬科作為白石洲項目策略性股東，在10月份，由光大銀行牽頭，五家銀行參團，共計專項授信金額約207億元。

2022年9月，白石洲一期工程出正負零，目前已經修建到地上十層，預計将于2023年三季度正式開盤預售，綠景中國表示，屆時大規模資金将實現回流。

其他舊改項目方面，深圳福田區的紅樹灣壹号二期項目簽約率已達至100%並已動工，截至2022年底工程進度已經出正負零並進入地上主體施工，預計2023年中可滿足預售條件。

此外，深圳黎光項目、珠海南溪項目及香港流浮山項目等其他舊改項目年内按步推進；珠海香洲區南灣豪宅片東橋項目，于2021年10月開盤以來持續貢獻合約銷售達約35.69億元，預計2023年将繼續帶來現金流入。

在綠景中國的諸多舊改項目中，白石洲項目規劃總建築面積約500萬平方米，計容建築面積約358萬平方米，堪稱“舊改航母”。

相比之下，紅樹灣壹号二期項目總建面13.93萬平方米，深圳黎光項目總建面38.2萬平方米，珠海東橋城市更新項目76.5萬平方米。抛開周邊單價行情，僅從體量而言，這些項目相加亦遠不及白石洲。

從整體土儲來看，截至2022年末，綠景中國擁有土地儲備約704.8萬平方米，其中約79%位于大灣區内的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市，這里面大多是通過舊改拿地。

得益于舊改項目利潤優勢，2016-2021年，綠景中國毛利率分别為50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%。

對于2022年度44.1%的綜合毛利率水平，綠景解釋稱，主要是由于項目組合确認收益不同。于2021年，約32.7%的收益來自位深圳項目，售價較珠海及化州項目高，而2022年僅有約8.3%收益來自深圳。

綠景中國首席财務官陳建民曾在2021年中報會上表示，等深圳黎光和白石洲項目結轉時，毛利率就會回到60%以上。

白石洲之于綠景，一方面牽繫着重返高毛利，一方面牽繫着擺脫高負債。

于2022年12月31日，綠景中國銀行結余及現金（包括受限制銀行存款）36.05億元，較于2021年12月31日的72.87億元折減50.5%，平均融資成本6.9%，比上年增加0.5個百分點，資産負債比率68.9%，比上年增加3.6個百分點。

銀行結余減少，再疊加優先票據及債券的流動負債部分、合同負債及借貸增多，綠景中國2022年末流動資産淨值由二零二一年末的334.21億元減少至292.68億元。

同時，綠景中國的總借貸約為342.53億元，其中以人民币計值的有184.92億元，以港元計值的有85.42億元，以美元計值的有73.17億元，而該集團並無外币對沖政策。

按淨負債除以總權益計算，綠景中國目前負債比率已達到99.3%，比2021年的81.2%升高18.1個百分點，逼近100%。

盡管綠景中國在年報中表态“集團能夠利用内部資源及債務及股權融資滿足房地産項目開發的資金需求”，債務壓力仍不容忽視。