中報觀察 | 深圳控股錨定城更

觀點網 上半年，由熱轉涼的市場行情似乎對深圳控股的影響較小，月度銷售數據均較上年同期有着兩位數以上的增長。

8月31日，深圳控股于線上召開2023中期業績發布會，相較于其他房企的“叫苦連天”，該司管理層對外表态依舊積極，並對自身十四五”規劃目標的達成充滿信心。

參會投資者向觀點新媒體指出，本次業績發布深控股董事會主席呂華、總裁王昱文、副總裁徐恩利、嚴中宇、孟懿靖等管理層出席會議。

該公司管理層對目前的中期成績還是比較滿意的。

業績降速

從2019年營收149億港元到去年末315億港元，深圳控股在深度調整周期中仍保持着較好的收入增速，並完成翻倍增長。

中期數據顯示，深圳控股上半年實現收入60.6億港元，較去年同期下降61%；受項目結轉安排及聯營公司虧損因素，該司在本期錄得歸母淨利潤虧損1.16億港元，由去年的盈利轉為虧損。

毛利率整體下滑的當下，深圳控股同樣無法獨善其身，錄得較大幅度的降幅。報告期内，該司實現毛利20.8億港元、整體毛利率34.4%，兩項數據分别按年減少70.7%、10.6%。

收入貢獻顯示，物業開發、物業管理、物業投資仍是深圳控股的主要收入貢獻業務，三者累計貢獻了83%的收入份額。

剖析各個業務的情況，物業開發雖然是深圳控股的主要營收業務，但受到市場的波動與沖擊也是最大的。

上半年，該業務結算營業額29.5億港元，同比減少77%，業務收入貢獻占比為49%，去年同期則是83%。此外，該業務盈利質量也受到較大考驗，毛利率由同期50%下降至42%。

相比之下，物業管理及物業投資表現出較好的韌性，其中物業管理收入按年提升11%，至14.2億港元，毛利率按年提升3個百分點至17%；物業投資收入更是按年增長25%，達6.9億港元，毛利率進一步來到79%。

由于物業開發結算收入大幅下滑，稀釋了整體業務收入中的比重，因此物管業務和物業投資業務在本期收入貢獻分别來到了23%及11%。

據觀點新媒體了解，深圳控股物業開發收入按年減少，主要是項目結轉安排集中在下半年。從銷售端情況看，增長勢頭還是很明顯的。

1-6月，深圳控股實現合約銷售148億元人民币，較去年同期上漲198%，已完成全年銷售230億元目標的64%；銷售金額的9成以上仍位于大灣區，特别是在深圳市場。

觀點新媒體獲悉，深控股位于深圳前海的深業雲海灣項目，在開盤當日去化超九成,認購金額超100億元人民币；中山灣中新城項目持續熱銷,累計成交18.5億元人民币。

根據該司披露的7月未審核數據顯示，合同銷售金額已突破160億元，至人民币163.56億元，同比增長203%，達成年度業績的7成以上。按照這樣的銷售節奏，深圳控股不僅能夠完成年度銷售目標，還有希望在原定目標上實現10%左右的上浮。

業績發布會上，鑒于近兩年房地産市場和外部宏觀環境發生的巨大變化，深圳控股董事會主席呂華也給出了自己的判斷。

他指出：“這個市場經過一段時間的調整，會随着政府利好政策的不斷兌現，信心會逐步的恢復，市場會慢慢企穩。”

對于深圳控股自身的“十四五”規劃目標兌現，呂華坦言，雖然存在比較大的挑戰，但還是充滿了信心。

他續指：“目前為止整個市場還沒有完全復蘇，所以對于十四五規劃下半程确實存在一定的不确定性。公司已啟動十四五規劃中期評估工作，總體來看，目標達成還是充滿信心的。”

錨定城更

與會投資者透露，深圳控股相較其他房企更看重投資落子城市的質量，目前仍以大灣區為中心進行投資。企業高層也指出，今年的投資原則是優中選優。

觀點新媒體觀察，“優中選優”背後是對投資項目的嚴苛把控，選擇上必須“充分且必要”。反映在數據上，上半年深圳控股相對收緊了在招拍挂市場的土地投資。

本期數據顯示，6-7月，深圳控股通過土拍市場競得深圳龍華北站商務區商住地塊和中山翠亨新區馬鞍島住宅地塊，新增土儲約27萬平方米，新增貨值約76億元人民币，兩項數字分别按年增加了22%及減少24%。

新增投資土地面積增加而可售貨值減少，是因為深圳控股選擇逆周期下沉的投資及采取項目合作。據悉，本期競得的中山翠亨新區宅地是由深控股與萬科共同持有，雙方各持股50%，並由前者進行並表。

有投資者向觀點新媒體指出，現如今，深圳控股抽出精力及資源，錨定了城市更新中利益統籌這一新投資原點。

截至目前，深圳控股已完成操盤位于深圳羅湖的黃貝嶺舊村改造項目，項目已進入了最後一期的開發銷售階段。正值國家鼓勵各大超大城市積極穩步的推進城中村改造的階段，該公司從利益統籌入手，以達到獲取和布局一些城中村改造項目的機會。

據觀點新媒體統計，今年上半年，深圳控股新拓展深圳光明區白花利益統籌項目，實施範圍103萬平方米。完成對光明上村及龍崗橫崗南利利益統籌項目的實施方案報批，兩項目的實施範圍超297萬平方米。

深圳控股副總裁徐恩利于會中透露，利益統籌的項目規模通常要比傳統城市更新項目要大很多，平均拆遷用地面積往往都是幾十萬公頃或者是上百萬公頃的規模。項目成功轉化之後能夠給公司供應規模更大、效益更優的可持續發展項目。

據其介紹，截至目前，深圳控股目前正在推進的幾個利益統籌項目，如果未來全部能夠成功轉化，也将帶來超過900億的銷售貨值貢獻。

截至目前，深圳控股推進的幾個利益統籌項目，如果未來全部能夠成功轉化，也将帶來超過900億的銷售貨值貢獻。而截至6月末，深圳控股持有土地儲備為659萬平方米，預計貨值約1020億人民币。

觀點新媒體了解到，深圳城市更新的利益統籌階段原則是以政府主導，市場參與的方式，除了統籌項目需要滿足政府對公共利益的訴求，前期對企業的資金需求量也特别巨大。

作為深圳市國資委旗下最大的房地産上市公司，在對利益統籌項目獲取上，有着背靠深圳國資委的優勢。此外，在目前市場背景下，該司暢通的融資渠道也滿足了“統籌”過程中需要的資金支撐。

中報數據指出，深圳控股于期内完成對35億港元的銀行貸款的“借新還舊”，新增融資50億港元，銀行貸款規模373.5億港元，在手現金151.5億港元。

值得注意的是，平均借貸水平由去年末3.30%快速上升至4.15%，來到了近三年高位水平。

對此，總裁王昱文對于借貸成本如是解釋：“融資成本上升主要是由于境外美元的持續加息以及境内地産企業的債務違約等負面的行為，也不斷對境外的金融機構和投資者的信心造成了一定的沖擊。”

他指出：“未來在融資規模方面會保持審慎态度，除了到期債務的借新還舊和必要投資所需要的融資，預計不會過大過快增加企業負債規模，且目前暫時沒有境外發債計劃。”