白石洲項目價格“倒挂”入市 綠景中國亟待回籠資金改善負債表

觀點網 台風“海葵”過境，深圳遭受特大暴雨沖刷，大沖河水位見漲，周邊樓盤連日來的看房客群也受到一定影響。

9月8日，據深圳市房地産信息平台顯示，綠景白石洲璟庭獲批預售，本次項目推售住宅1257套，商務公寓1489套，将于9月9日起意向登記，9月16日正式入市。

據悉，本次獲批預售的為項目1棟，共5個單元，其中2座商務公寓（1座26層、1座59層），3座超高層住宅均為74層。推售的住宅戶型為110-117平方米單位，樓面單價最低8.2萬元/平方米。

項目售樓處人員向觀點新媒體表示，項目推出多重購買折扣，包括即VIP登記95折、凍資100萬享95折、準簽享98折等，8.2萬元繫折後最低起步價。

此外，綠景白石洲項目會根據認籌人數，最多拿出10套45平方米的項目一期公寓，開盤當天繳納100萬認籌金，就有機會抽取公寓10年使用權。

該售樓處人士提醒道，不必過于擔心天氣問題，“有些地方積水，南山還好，周末就可以看房”。當觀點新媒體撥通第三方中介電話時，對方亦表示，看房專車今日停運，但明天會重啟。

市場呈現出難得熱度，在于白石洲項目給出了一個頗為意外的價格。

同為舊改項目，與白石洲項目僅隔一個沙河高爾夫的華潤城潤玺2期，去年拿證均價為13.2萬元/平方米；目前挂牌的華潤城潤府二期、三期150平方面3房戶型的二手房源，總價在2250-2400萬元之間，單價來到約15萬元。

該片區内，波托菲諾純水岸十五期二手房源的成交價約為13萬-14萬元/平方米；而白石洲緊鄰的香山美墅7月份剛成交一套房源，單價超14萬；片區内的中信紅樹灣市場成交單價普遍在14萬左右。

以綠景白石洲本次推售最低單價8.2萬元來看，約為周邊二手成交價的六到七折，即便考慮到樓層、戶型等因素後的整體均價，與周邊項目仍有較大倒挂空間。

關于綠景采取低價策略的原因，市場衆說紛纭。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端接受觀點新媒體采訪時表示，項目地理位置屬傳統豪宅區、交通便利，配套相對成熟；項目總體量大，具備大型綜合體的規模化優勢。以謹慎合理的定價入市，有利于房企回籠資金，也有利于修復市場信心。

另外，雖然利好政策可能對需求構成刺激，但市場並未完全回暖的情況下，還是要以相對謹慎的定價去保障去化。“從觀望、關注到成交還是有點距離”，張曉端補充道。

此前8月31日，深圳正式執行“認房不認貸”政策。據樂有家研究中心監測，9月2日周六受台風影響，看房量未有變化，9月3日天氣放晴後，樂有家門店的帶看量，比二三季度的周日平均水平上漲五成，達到了3月中旬以來單日最高點；9月1日-5日的門店成交量，比8月同期上漲80%。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉則向觀點新媒體表示，高淨值人群主要關注核心城市的核心資産，即使沒有“認房不認貸”落地，因為地段和高端定位，按當前定價樓盤也會熱銷。

除市場背景與房企資金周轉需求外，項目自身特性也會構成一部分價格因素。

由于白石洲為舊改項目，綠景沒有以單一住宅申報，而是以商業服務業用地（含住宅）申報，最終，建成後白石洲項目會以最高74層、接近300米刷新深圳住宅高度，容積率也由此突破11.5%。

超高層住宅的得房率、梯戶比等方面往往會存在不同程度妥協，白石洲作為深圳歷史上第一個70層以上超高層住宅，舒适性、安全性受到一定質疑。

但即便基于上述考慮，此前外界對白石洲一期價格預期普遍也在十萬出頭、不超過十二萬的區間。

就在2021年初，綠景地産的企業開放日活動中，管理層也明确表示，一期建築面積60萬平方米，其中20萬平方米為可售面積；按12萬/平方米計算，則一期可售貨值為200-300億人民币，足夠二期滾動投入。

此外，當時綠景深圳項目毛利率70%，淨利潤率30%，紅樹灣一号毛利率73%，預計白石洲項目毛利率高于紅樹灣一号。

至2022年3月底，綠景中國管理層在年度業績發布會上的說法卻變成：白石洲項目一期建築面積超過90萬平方米，權益占比為80%，有将近33萬平方米屬于可售部分。從目前周邊項目批復的限售價看，按單價13萬計，一期預計可售貨值超過400億元。

而白石洲項目一期的最終定價，與無論12萬還是13萬的測算價位相比，顯然都大相徑庭。

今年7月上旬，有投資者到項目指揮部附近調查，發現綠景已開設臨時銷售中心，為預售作準備。其當時溝通得知，項目原計劃八月份預售，但限價問題還在和政府部門溝通，預計推遲到九月份。

對此，有市場分析人士認為，白石洲作為舊改項目並無招拍挂出讓的限價規定，但取得銷售資格前定價還是會要求備案和接受主管部門指導，類似于預售指導價。開發商的定價或許並非完全自主。

暴雨來臨之前，有投資者再次來到裝潢一新的售樓處，被保安要求預約後，他亮明身份道，“不買房，我是股東，過來看看擔心暴雷”。保安擺擺手笑着說：“好得很”。

作為綠景中國旗下最核心的資産，白石洲項目去化情況好壞也關繫到該公司債務壓力的大小。綠景曾以白石洲項目公司股權作為抵押拟獲得3-5億美元貸款，管理層亦曾就到期債務兌付問題回應投資者，白石洲項目去化理想的背景下，投資人對借新還舊“是有信心的”。

白石洲項目銷售所回籠的資金，也将有效提高綠景中國的風險抵禦能力。根據今年上半年業績公告，期末該公司銀行結余及現金從上年同期36.05億元降至30.68億元；總借貸則從上年同期343.52億元升至357.22億元，其中分類為流動負債的借款約為118.79億元。

考慮到流動負債基本是一年内需償還的債務，粗略計算，綠景中國的現金短債比僅不足0.26倍。

如今推進多年，被譽為“深圳舊改航母”的綠景白石洲入市在即，以讓利換安全的定價策略能否奏效，将受到市場持續關注。