搭車信和置業等三港企 中海與“新朋友”再入啟德

觀點網 受黑雨影響延遲截標的香港啟德第2A區住宅用地在9月13日發布結果。

該地皮收到六份標書，分别為會德豐地産、南豐集團、恒基地産、長實集團、新鴻基地産，而信置則與中國海外、鷹君及華置合組财團入標。

香港地政總署披露，信和置業、中海發展、鷹君及華人置業聯合作為投資方，中標啟德住宅地皮，代價為53.5億港元。

中海已經兩年多未在香港啟德地區拿地，此次攜同三家香港本土企業摘得一宗呎價創同區近十年新低的住宅用地，再補充該區貨源。

“新朋友”

根據港府2023/24年度第二季賣地計劃，啟德第2A區2号及3号的新九龍内地段第6590号地塊，土地面積約14.53萬平方呎，可建樓面面積約109萬平方呎。

據觀點新媒體了解，該地塊原為商業用途，臨近香港地鐵屯馬線宋皇台站，是香港政府于2021年起尋求改規的5幅商業用地之一，現已改規成功成為純住宅用地。

綜合市場機構估價，上述地塊估值介乎46.9億至65.4億港元，樓面地價4300至6000港元/平方呎。即使按最高價計算，該地塊仍為啟德區域自2016年以來所批出每平方呎地價最低的土地。

中原集團此前表示，參考上次賣地價格，對啟德第2A區2号及3号地塊的估值在57.6億港元。地塊實際成交價為53.5億港元，較中原集團估價低了7.12%，呎價創同區近十年新低。

根據香港賣地機制，在截標後所有合資格的標書會呈交中央投標委員會考慮，若然出價達到或高于底價，會按價高者得原則盡快批出土地。

如此看來，會德豐地産、長實集團、新鴻基地産等這些開發商對該地塊出價更低于53.5億港元。

有測量師認為，近期住宅新盤去貨速度慢，加上賣地市況亦較去年底明顯轉差，不排除影響發展商對後市的信心。“壓價”也是意料之中，目前市場環境下開發商需要降低投拓成本。

與此同時，中標财團需要興建一條長約175米的地下購物街直達宋皇台站，占整條啟德地下街約11%；也要興建6項社福設施，涉及樓面不少于近4.2萬平方呎，包括嚴重弱智人士宿舍、展能中心和男童院等。

透過鷹君集團發布的公告了解到，信和置業、中國海外、鷹君及華人置業分别持股50%、20%、20%及10%成立合營公司，簽訂成立合營公司的協議備忘錄。

項目公司金得誠有限公司為合營公司的全資附屬公司，負責投標啟德地塊，並于成功中標後，将該地塊發展為住宅及零售開發項目以及政府指定用房，並以出售其上興建的住宅單位為首要目標。

項目公司将承擔該項目的全部開發費用，由合營夥伴按合作方比例通過合營公司融資，即信和置業、中國海外、鷹君集團及華人置業按50%、20%、20%及10%的比例進行融資。

發展該地塊的總資本承擔(包括建築成本)估計約為105億港元。按總出資額計算，中海最高出資額将為21億港元。

此次，中海攜手信和置業、鷹君及華人置業，應是其在啟德圈的“新朋友”。

投拓力度

2013年，中海以45.4億港元摘得啟德兩幅海景地塊，開啟了港資開發商和内資房企争奪啟德地區地塊的序幕。

數據來源：網絡公開資料、觀點指數整理

購地熱情高漲之下，樓面呎價應市而升。2019年5月，新世界發展聯合5家開發商125.9億港元拿下的地盤4C區2号的新九龍内地段第6552号地塊，平均樓面價1.96萬港元/平方呎應為自2013年以來成交的最高呎價。

中海亦是該聯合體中的一員。

2019年前後，中海與新世界發展、恒基兆業、會德豐、嘉華國際等多家聯合拿下4宗地塊，而信和置業、鷹君及華人置業似乎此前並未在啟德地區有過合作。

上次中海在啟德拿地要追溯到2020年12月，以42.73億港元獨資入標地盤4E區1号的新九龍内地段第6603号地塊，平均樓面價1.3萬港元/平方呎。

兩年多時間里，中海等内資房企並未在啟德有所動作，唯二成交的兩宗地塊均落入長實集團口袋中，此次加入信置财團重入啟德市場，是否會重啟該區域的活力呢？

而在2023年前8月，中海收購的土地累計應占樓面面積約189.24萬平方米，累計應付的土地出讓金約人民币380.5億元。

其中6月30日單日，中海就豪擲225億元在深圳、廈門、合肥拿地。有觀點認為這或許是在沖上半年購地KPI。

3日前，在14家開發商搖号競争的廣州上涌果樹公園地塊中，中海擊敗保利、招商、廣州地鐵等成為最後的赢家，拿下這宗超百億地塊。

經過85輪競拍，廣州上涌果樹公園地塊達到上限價格127.9億元，成為海珠區有史以來的總價地王；扣除配建後，折算樓面地價約52192元/平方米（扣除政府性統籌用房）。

該地塊總用地面積17.72公頃，計容建築面積36.37萬平方米，二類居住用地、商務用地兼容商業用地等，商業商務物業須與住宅首期同步建設、驗收、交付。中海有着操盤大型地塊的經驗，而且對商業、寫字樓的建設需求亦能實現。

中銀國際研報指出，土地市場方面，從城市能級來看，一線城市環比量升價跌，同比量價均升；二線城市環比量價齊跌，同比量跌價升；三線城市環比量升價跌，同比量價均跌。

疊加一二線城市寬松政策，樓市銷售有望止跌回漲，繼6月後拿下荔灣項目後，中海再加倉廣州。

無論是上涌果樹公園地塊還是香港啟德地塊，對中海而言都是在補充核心城市、核心區域的土地儲備。