觀點直擊 | 貝殼三季報：樓市止跌修復，要與開發商建立非零和博弈關繫

觀點網 11月8日，貝殼發布2023年三季度經營數據，並在晚間召開業績電話會。

下半年以來，房地産政策密集發布，尤其在住建部等三部門印發文件，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策後，換房成本降低，改善性需求得以加快釋放。

貝殼管理層在電話會上提到：“三季度，二手房市場在政策預期和政策落地的支持下，較六月有所修復。其中二手房交易在7月和8月兩個月均環比個位數增長，市場在政策預期下實現止跌和修復。”

進入9月，“認房不認貸”政策在各城市相繼落地，在下調首付比例、下調房貸利率、放松限購等政策的共同作用下，單月的交易量環比取得增長，達30%以上。南京、合肥、武漢、杭州等地的交易數據在政策釋放後出現強勁的修復。

據貝殼研究院數據，北京、上海二手房價格指數7月即開始走穩，兩個城市價格指數在9月較7月分别上漲了1.6%和1.9%。全國多數城市價格指數雖仍在下跌，但在9月跌幅均有收窄。

三季度，新房市場也随二手房市場的變化有所反彈。8月新房認購出現雙位數環比修復，9月貝殼平台新房認購數據環比增長40%，同比增長超過15%。而過去九年，9月的同期認購數據均為環比下跌。

季報數據顯示，三季度，貝殼存量房業務GTV為4390億元，在去年同期一線城市的高基數影響下同比下跌2.2%，前三季度GTV同比增長28%。存量房業務單季度淨收入為63億元，業務貢獻利潤率升至48.7%的高位，同比提升了2.6個百分點，環比提升了3.1個百分點。

新房業務GTV為1921億元，同比收縮幅度小于市場，前三季度新房業務GTV同比增長13%。淨收入為59億元，貢獻利潤率同比微增至25.1%。

在今年第三季度，家裝家居總交易額為人民币33億元，同比增加65.6%。新興業務及其他的總交易額為人民币207億元，同比減少16.0%。

整體而言，在第三季度，貝殼總交易額為人民币6552億元，前三季度累計GTV同比增長23%淨收入為人民币178億元，同比增加1.2%；毛利率為27.4%，同比提升0.4個百分點。三季度淨利潤同比增長63.4%至11.7億元，經調整淨利潤同比增長14.4%至21.59億元。

家居家裝業務：基礎能力搭建夯實

今年7月，作為推動目標實現的一步，貝殼宣布了一體三翼戰略，吹響了一站式新居住服務平台的号角。

經歷了過去兩年防範風險、降本增效的階段，于貝殼而言，也是時候鍊接更多行業里的夥伴，一起邁向一站式新居住服務的新階段，推動人、物、服務的標準和規則落地。

季報顯示，三季度，貝殼家裝家居合同額達33億元，同比增長65.6%；收入32億元，同比增長72.1%，貢獻利潤率保持在29.1%。家裝家居業務駛入發展快車道，貝殼具備不與房産交易服務業務趨勢挂鈎的極強自發生長勢能。電話會上，貝殼解釋，三季度家裝收入增幅擴大，主要繫竣工交付節奏加快。

随着貝殼産品設計、組貨等基礎能力的搭建夯實，領跑城市的經營正循環不斷推進。北京、上海、杭州等10城連續二三兩季度城市層面經營利潤盈利，合同額規模前十城市中經營利潤為正的有7個。

新興業務及其他的淨收入由2022年同期的8億元上升202.7%至24億元，主要由于租賃住房管理運營服務的淨收入增加。公司整體第三季度門店成本和其他成本的總額總體同比穩定。公司毛利同比增長2.6%，達到49億元。毛利率上升至27.4%，而上年同期為27%。

非房産交易服務業務的收入同比增長112%，占比進一步提升至30%以上，對比去年同期該占比為15%。

截至三季度末，貝殼租房業務中“省心租”在管房源量從去年同期的5萬套提升至16萬套，入住率達到95.9%。就在11月7日，濟南住房公積金中心與貝殼簽署戰略合作，正式在濟南開啟“公積金直付房租”模式，再次降低城市新市民、青年人租住門檻，共同推動住房租賃市場的發展。

2023年第四季度，貝殼預計淨收入總額将介乎于人民币180億元至人民币185億元，由2022年同季度上升約7.5%至10.5%。

新房業務：與開發商建立非零和博弈關繫

關于與渠道的合作，今年新房市場渠道滲透率是持續提升的。市場波動下開發商心态會比較頻繁地發生變化，但長周期看，雙方已經形成了相對穩定平衡的合作關繫。

貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東在當晚的業績電話會中提到：“從貝殼的角度，我們希望與開發商建立的是一種非零和博弈，共同為客戶創造增量價值的關繫。”

他表示，現在客戶對新房産品滿意度低是市場動力不足的核心原因之一。貝殼希望通過對客戶更前端深度的理解，數據上的交互和深挖，打造滿足客戶對居住體驗需求的産品，牽引改善需求釋放，實現居民未來居住體驗的躍遷。

“産品力優質的新房項目也确實在目前的市場里仍可以做到一房難求。”市場分化也指明了未來新房市場的發展方向，具體而言，貝殼将會在幾個方面發力。

首先，是與開發商建立新型合作夥伴關繫。開發商在經歷區域公司高度自治向集團統管的轉化，貝殼也會加強建立開發商總對總的多層次深度合作。

第二，因城施策。

第三，是精細化的運營管理，加強新房基礎設施，包括樓盤字典、生态標準化流程繫統和産品能力的搭建。

數據顯示，三季度，在貝殼自身新房業務中，國央企開發商傭金收入占比保持在46%。開發商預付傭的“快傭”項目占比保持在54%的高位。三季度新房現金收入比進一步上升至1.21，回款連續9個季度超過新房收入。前三季度新房應收賬款周轉天數為52天。

彭永東在業績電話會中表示，從内部看，貝殼今年一直在對長期的未來進行思考和布局，叫做“翻越第二座山”，翻山的本質原因是人們從關注“買到房子”的時代，回歸到了關注“住”這件事本身，貝殼也要從“交易”為核心進化到“怎麼讓大家住的更好”，後者是一片藍海。

三季報顯示，截至2023年9月30日，貝殼門店數量為43013家，較上年同期增加3.9%。截至2023年9月30日活躍門店數量為40903家，較上年同期增加3.0%。

截至2023年9月30日，經紀人數量為429352名，較上年同期增加6.6%。截至2023年9月30日活躍經紀人數量為399048名，較上年同期增加7.1%。

2023年第三季度的移動月活躍用戶數量平均為4920萬名，而2022年同期為4240萬名。