ESR、華懋葵涌項目獲88億港元綠債 香港物流叠代進行時

觀點網 香港20年來最大規模的凍倉設施“葵涌凍倉儲存及物流中心”已進入快速發展階段。

9月27日，ESR Group Limited宣布夥拍華懋集團合資發展的葵涌甲級凍倉儲存及物流中心正式動土。11月10日，ESR再次公布，其與華懋集團攜手，在香港獲批首筆用以發展物流中心項目的綠色貸款。

該筆總值88億港元的綠色貸款為2023年香港最大額度的綠色貸款之一，将用于建設葵涌凍倉儲存及物流中心。

據介紹，該筆五年期綠色貸款符合貸款市場協會、亞太區貸款市場公會及美國銀團與貸款交易協會聯合發布的《綠色貸款原則》。《綠色貸款原則》着重于資金用途、項目評價與選擇過程、收益管理、報告四個核心組成部分。

在融資環境相對緊張環境下，能獲批高額綠色貸款或許也得益于“香港20年來最大規模的凍倉設施”的加持。

最大凍倉設施“賣點”

據觀點新媒體了解，葵涌凍倉儲存及物流中心最初于去年3月公開招標，並在7月中旬由ESR擊敗其余兩家外資企業豐樹産業及嘉民亞洲，以約52.57億港元地價承投該項目土地。

項目位于新界葵涌美青路與貨櫃碼頭南路交界，指定作物流服務及公衆停車場用途。地塊出讓年限為50年，地盤面積約59.5萬平方呎，最高樓面總面積約149萬平方呎。項目還包含最少117個私家車車位及634個貨車車位。其中，輕型及中重型貨車車位，至少有70個及131個。

據ESR今年9月份于動工儀式時披露，葵涌凍倉儲存及物流中心總建築面積達13.8萬平方米，樓高七層及兩層地下停車場，並已獲批将建築物的高度增加8米，為租戶帶來更大淨空高度，並提供通往各個樓層的斜道以及自動化物流設施，包括卸貨台、卸貨門和分段門，租戶更可進一步采用其他自動化的設施。

其指出，項目位于新界葵涌美青路和貨櫃碼頭南路交匯處，連接青馬大橋及昂船洲大橋，此凍倉儲存及物流中心具策略性地利優勢，能利用現有道路網絡，在一小時内抵達香港的核心商業區、香港國際機場及内地陸路口岸。

除卻少見的大體量與好位置，葵涌凍倉儲存及物流中心還具備與香港傳統物流倉儲項目最大的區别——“自動化”和“綠色環保設施”。

按照規劃，葵涌凍倉儲存及物流中心落成後，将在數碼化和自動化技術、營運靈活性、能源管理和現代化設計等方面，領導業界，並協助租戶提高效率，減少對環境的影響。

為此，ESR董事總經理，業務管理與投資（香港）曾瑞華稱：“ESR葵涌項目在行業将成為新的指標，不僅因其規模和頂尖自動化功能，還有一繫列綠色環保設施，有助租戶提供更多具可持續性的供應鍊方案。”

新聞稿中有這樣一段文字：葵涌凍倉儲存及物流中心按照最嚴格的綠色建築標準興建，以取得“領先能源與環境設計”建築主體與外殼類别，以及“綠建環評”新建建築鉑金級認證為目標。建築設計融入了尖端綠色和可持續設備，包括可循環雨水收集灌溉繫統、超過300個電動車充電站、太陽能闆和其他可再生能源的方案。此外，場地三成面積将作綠化用途。

這些“賣點”都讓ESR和華懋均對物流資産前景充滿信心，並認為這個具深遠影響力的項目，将為香港的經濟增長作出重大貢獻。表示随着大灣區城市間的互聯互通，香港市場将向約8500萬人開放；電子商務的快速增長，尤其是對食品和藥品的需求持續上升，均推動現代化物流空間的發展。

ESR集團聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初及Stuart Gibson這樣表示：“在流動資金緊張的市場環境下，我們對這一成就深感自豪……這符合香港政府對可持續現代物流發展的重視，以提升香港作為國際貿易中心的地位。我們位于葵涌的凍倉物流中心将為在供應鍊各方面尋求可持續解決方案的公司,提供一繫列綠色環保設施。”

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興表示：“我們很高興能與多家金融機構合作，為葵涌凍倉儲存及物流中心的開發和建設提供資金。”

據悉，此次88億港元綠色貸款由三井住友銀行、大華銀行有限公司及華僑銀行有限公司擔任牽頭銀行、賬簿管理人與包銷商及綠色貸款協調銀行。中國工商銀行（亞洲）有限公司、東亞銀行有限公司及東亞銀行有限公司新加坡分行擔任牽頭銀行及賬簿管理人。其他牽頭銀行包括中信銀行國際有限公司。

香港欲造“智慧物流樞紐”

觀點新媒體了解，近年來，香港的土地供應始終不多，而作為大灣區重要的物流樞紐，這座城市可供興建新型高端物流倉的土地更是稀缺。

2020年7月，香港團結基金就曾發表一份土地房屋政策研究報告指出，香港物流業發展缺乏長遠規劃，令物流用地供不應求，營運商需租用新界空置農地營運，導致“棕地問題”的出現。

該報告指出，由于物流業用地不足，香港港口堆場面積與貨櫃吞吐量的比例在世界十大港口中倒數第一，收費卻是十大港口中最貴，因此香港最繁忙港口的地位已被區内其他競争港口所取代，其排名由第一名一直下挫至第八位。

為了解決香港高端物流倉儲設施不足，近兩年來香港政府曾數次公開招標出售物流用地。

如香港政府曾于2021年12月17日公開招標出售位于青衣市地段第200号物流用地。不過，由于該地塊被用作為興建社區隔離及治療設施，因此在2022年2月23日取消有關公開招標。當前，港政府正計劃研究另一幅葵青物流用地的可行性。

今年10月25日，香港特區行政長官李家超在新一份施政報告中也表示，物流發展對鞏固香港作為國際貿易中心的地位十分重要。勾勒香港物流業願景的《現代物流發展行動綱領》出爐，提出五大方向、八大策略，以及24項建議行動，目標是将香港打造成以高價值貨物和電商市場為主的國際智慧物流樞紐。

對于葵青物流用地，施政報告指，特區政府會在葵青貨櫃碼頭附近物色用地，拟由明年至2027年期間推出共四幅占地約19公頃的物流用地，供業界發展多層式物流設施，並研究要求多層物流大廈的發展商或業主預留若幹部分樓面面積，以可負擔水平的租金租予中小物流企業，相信能容納部分以棕地作物流作業的業界。

同時，香港政府還打算在“北部都會區”的洪水橋/廈村新發展區，預留37公頃物流土地，打造成不同功能的“現代物流圈”，作為通往大灣區的物流門戶。預計後年公布有關研究結果。

特區政府運輸及物流局局長林世雄則表示，香港一直是亞洲區内的重要物流樞紐，亦是内地與世界各地進行貿易的重要門戶，不少國際企業先後進駐香港，例如DHL中亞區樞紐中心已于今年首季完成擴建工程，貨物處理能力提升五成，達至每年106萬公噸。阿里巴巴集團旗下的物流公司菜鳥網絡牽頭的合資公司于香港國際機場興建高端物流中心，今年内投入運作。

事實上，這兩年瞄準香港物流市場的還遠不止這些，譬如此前未曾在香港布局的普洛斯，去年10月宣布拟以10.8億港元購入太古地産香港青衣地區的DSL倉庫。地圖信息顯示，該倉庫臨海，位于葵青青衣片區。而青衣片區是四面環海，僅通過青荃路和青葵公路與港島主體連接。

青衣片區所處的小島南北縱深不過5、6公里，東西橫延不過4、5公里，其中就包括了東南面的頭部物流企業資産——豐樹青衣物流中心，順時針看，更偏南的地方有招商局物流中心，南邊偏西臨海有英發物流有限公司，普洛斯收購的DSL倉庫則位于西邊臨海。

去年5月，華潤物流以46.2億港元買入嘉里建設位于沙田及柴灣的兩幢倉庫，並有可能留作自用；7月，ESR以52.57億港元獲得香港新界葵涌物流用地；8月，全球最大集裝箱航運企業馬士基宣布以36億美元完成收購香港物流公司LF Logistics（利豐物流）……

與此同時，随着電子商務和智慧物流的快速發展，香港正在推進物流産業的叠代升級。

今年10月25日，香港行政長官李家超于《施政報告》中指出，港府今年内将發表《現代物流發展行動綱領》，朝着智慧化、現代化、綠色及可持續化、國際化及便利化等方向，制定策略和行動措施，推動物流業高質量發展……港府會推動物流業升級，把握智慧物流的大趨勢，構建信息平台，促進本地物流數據聯通，並推動大灣區内的貨流及信息流。

此前從未涉足物流和新經濟領域的華懋集團顯然也感受到了這股“東風”，欲從中分一杯羹，並在2022年加盟葵涌凍倉儲存及物流中心，擁有項目30%權益（ESR擁有項目40%權益，今年8月引入一内地戰略投資者持30%權益）。

“我們很高興能與ESR合作興建葵涌凍倉儲存及物流中心。這是華懋在物流和新經濟領域的首次重大投資。”華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興表示，這座凍倉同時也是華懋采取業務多元化策略的另一個里程碑。