沒等到的國資援手 特區建發“兜底”華南城改變考量

觀點網 華南城沒有等來國資股東的援手。

距離華南城刊發5只美元債再度展期的公告，已然走過了60多個日夜後。國資大股東特區建發在近日債券公告中，表達了對纾困華南城的态度立場。

2月19日，深圳特區建發在披露的債券公告中指，高度重視華南城本次境外票據違約事宜，並将持續與其保持聯繫。如有最新情況，将及時予以公告。目前，公司經營情況正常，預計該事件對公司的存續債券兌付不構成影響。

觀點新媒體了解到，公告内並未提及相關的馳援計劃及纾困方案，亦無此前成為大股東時對美債的承諾協議。

回溯入股華南城前後，特區建發曾采取一繫列的措施試圖幫助其走出困境，但如今看來這些動作的意義仿佛是揚湯止沸。

在國内房地産行業運營環境發生變化的當下，華南城困境未因股東轉換得到根本改善。

2022年7月，在完成單一大股東交割儀式後，華南城火速推進了5筆美元債的展期工作。此時的華南城，展期前存續的票息區間在7.25%-11.95%之間，且僅有一筆為7.25%。而展期方案指出，拟将所有美債票息均下調至9%，對債權人來講投資收益是有所折扣的。

此次展期方案獲得了債權人的認可，成功完成展期，並定于2024年4月、6月、7月、10月、12月到期。

市場普遍認為，當時華南城展期方案之所以得到通過，市場更多是期待國資大股東入主後能夠帶領華南城走出泥潭，實現增長。

根據觀點新媒體此前報道，在特區建發入股華南城交割儀式中，曾指出深圳國資入股後，将采取“管資本”的原則參與對華南城的管理，且不改變團隊管理、市場化運營以及業務方向，給予了華南城充分的管理“自由度”。

除此之外，特區建發憑借國企優勢，幫助華南城提升資信水平，盤活資金流動性，有效降低資産負債率，強化資源導入，實現産業轉型升級。

從實際效果觀察，特區建發幫助華南城實現利潤抗壓、資本結構優化。但與此同時，業務上雖然簽署了戰略合作協議，但並未實際改善華南城的收入情況。

數據來源：觀點指數統計、企業公告

2022财年，華南城收入開始錄得較大幅度下降，降幅為18.4%，結束了為期6年的持續正增長。

2023年财報顯示，收入同比腰斬的情況下，利潤水平仍保持6.1億元，這或許和國資入股後帶來的資産配置策略選擇與财務管理有關。

在資産負債表中，存貨、應收賬款以及投資物業均存在不同程度下滑，負債總額也較上年同期減少16.8億元，至626.3億元。

由此可見，特區建發入股後華南城資産負債結構出現明顯的改善迹象。

不過，到了2023年12月，華南城提出了再次展期的方案，方案要求票息進一步下降，償還期限進一步拉長。

這一次，債權人沒有接受再展期方案。

有消息指，再展期方案披露之後，一個匿名的臨時持有人團體“在所有五個繫列票據中持有至少25%本金”持反對意見。這意味着，再展期方案無法通過。

雖然之後，華南城緊急辟謠“至少一繫列票據獲得75%以上的持有人投票贊成征求同意”，並續指，已有69.8%的票面總額持有人已投票支持征求同意。

據觀點新媒體了解，在華南城美債再展期過程中，華南城發布的澄清公告中，也希望大股東特區建發伸出援手。

華南城公告中指，作為國有企業，特區建發集團提供的任何支援都将受中國法律法規的約束（包括獲得所有相關政府批準）。集團債務發生違約事件将嚴重影響特區建發為集團提供支援，以使其償還未償債務，並就進一步提供支援構成一個難以克服的障礙。

不過行業人士告訴觀點新媒體，在地産行業已進入深度調整時期的當下，深圳國資處置地産項目、企業風險雖一直走在其他城市的前列，但從目前規律上看，亦集中在對項目的盤活纾困上。

以深圳安居建業為例，設立之初就是為了應對暴雷企業在深圳存在的項目風險。特别是在舊改闆塊，重點纾困對象是恒大和佳兆業，二者均在深圳舊改市場中持有巨量貨值。

其中，安居建業纾困的恒大嶽盟舊改項目已完成退出，計劃今年3月入市，命名為塘城壹号花園，推廣案名為塘城NEXT TOWN。

對房企的支持上，深圳國資考量的是以項目為中心。比如深鐵站台萬科背後，是後者儲備的優質舊改項目；福田投控接盤金地環灣城，同樣是基于項目所帶來的利潤空間。

現在，華南城之所以沒有像金地與萬科這般“幸運”，或許是深圳國資之前“兜底”的考量發生了變化。

而在商貿物流經營路線之下，華南城自持資産臃腫，投資物業及廠房設備占非流動資産規模近9成，且持續性收入呈現負增長态勢，這種經營模式尚無法實現造血的良性循環。