險資20億再購物流資産 平安人壽與基匯資本的進退考量

觀點網 2024年開年，平安人壽大手筆掃貨物流地産。

據平安人壽近日公告，該公司成功收購基匯資本位于廣東江門的兩個物流園及一個位于陝西西安的物流園。

市場消息透露，此次收購所涉資金超過20億元人民币，折合約2.8億美元。

實際上，在中國電子商務高速發展與房地産市場遇冷的大背景下，越來越多險資将目標聚焦到物流地産這一“新藍海”。

平安人壽此次大舉押注物流地産，一方面是看到了物流倉儲的巨大市場需求與發展機遇；另一方面，也有調整資産配置結構，提升投資回報率的意味。

至于基匯資本，選擇在市場巅峰時間将運營成熟項目出售變現，顯然能夠獲得更高溢價。

進退考量

平安人壽的投資步伐一直沒有停下。

最新消息顯示，近日平安人壽發布三則公告稱，該公司成功收購鶴山市合能商貿有限公司、維龍（江門蓬江）供應鍊管理有限公司及安華維龍（西咸新區）倉儲服務有限公司100%股權。

由此，平安人壽成功将位于江門的兩個物流園資産及位于西安的一個物流園項目收入囊中。

當下，物流地産已然成為資本市場最為青睐的投資標的之一。一方面，過去幾年，物流地産在疫情影響下仍舊展現出了較強的抗風險能力，倉儲物流的整體經營業績始終表現平穩，受經濟周期波動影響較小；另一方面，随着“倉儲物流類”基礎設施公募REITs的上市，亦帶動了倉儲物流資産的交易活動度。

兩方因素疊加作用下，推高了物流地産的投資熱度，平安人壽同樣是看到了發展趨勢，選擇在此時機大手筆加碼其中。

從交易的對手方來看，為何基匯資本選擇在物流地産勢頭正猛的當下抽身離去？

對此，有市場分析人士認為，基匯資本此次出售屬于正常的投資退出流程。

據了解，基匯資本最早于2014年涉足中國物流地産，彼時與意大利物流倉儲開發商維龍中國建立了合作平台，在中國市場收購、開發並管理現代化的倉儲物流設施。

該公司官網透露，基匯維龍物流合作平台通過3支基金投資了近40個項目，總面積超過400萬平方米，總募資規模達到15.15億美元。

此次交易的三個物流園項目，均屬于基金的投資範疇。

公告透露，江門鶴山項目為維龍(鶴山)珠西智慧物流産業園，土地面積為14.75萬平方米，建築面積為25.01萬平方米。

根據鶴山市人民政府官網顯示，維龍(鶴山)珠西智慧物流産業園定位為維龍供應鍊管理和結算總部、智慧物流倉儲快遞分揀中心、冷鍊物流中心、物流大數據供應鍊金融服務中心，項目已于2021年7月正式投産運營，並引入希音跨境電商項目租用全部倉儲面積。

江門蓬江項目是維龍（江門）大消費供應鍊産業園，土地面積7.98萬平方米，建築面積8.22萬平方米；西安咸陽項目則是安華維龍（西咸·秦漢新城）電子商務園，土地面積22.78萬平方米，建築面積16.08萬平方米。

其中，江門蓬江項目于2021年8月27日提前完成竣工備案，西安咸陽項目，一期工程已于2020年10月年建成投運，二期已于2021年11月建成投運，兩個項目均處于租賃運營狀态。

整體而言，三個物流園投入運營時間均已超過兩年，有一定的租戶基礎，運營較為穩定。

作為一家資産管理公司，基匯資本的商業邏輯是透過基金形式孵化物流地産項目，當項目成熟、形成穩定現金流之後進而出售，回籠資金用于投資新項目，以此實現資本的增值與循環。

當下，三個物流園區已然進入相對成熟階段，且資本市場熱度較高，選擇在這個時期溢價退出，顯然要比長期持有更具價值。

市場消息透露，此次收購總代價超過20億元人民币，折合約2.8億美元，不過由于公告並未披露基匯資本持有上述三項目的原始代價，暫無法計算相關的投資回報。

但根據公司官網和公開信息，有第三方數據估算，基匯資本中國基金部分已退出項目平均收益率為14.2%。

險資配置

基于不動産配置角度考慮，近兩年險資投資的視角更多轉向了倉儲物流等現金流穩定的資産類型。

平安人壽亦早早瞄準中國的物流市場機遇，早在2023年11月，有市場傳聞稱黑石拟以總價超100億價格出售中國的11個物流園項目，而收購方正是平安。

彼時有不願具名的消息人士告訴觀點新媒體，雙方已簽署了意向合作書，而平安簽約前已完成了盡職調查。

消息同時稱，上述收購交易将分為兩批交割，第一批主要是華南和華東；第二批是其他城市。需要特别指出的是，第二批並不一定會交割，平安需進一步視市況而定。

不久之後，黑石和平安均出面否認了上述消息，此項交易最終能否落地仍是未知數。

雖未能如願拿下黑石11個物流園項目，但平安人壽並未放棄物流地産的機會。

對平安人壽而言，此次收購的物流園項目整體運營穩定，公司後續無需投入大量資金建設、改造，更重要的是加大投資優質、現金流穩定的物流園區項目，對于穩定及提升平安人壽的資産回報率也有較大的助力。

畢竟，當下市場觀點普遍認為，物流倉儲最具韌性的地産闆塊，在回報率上穩居各地産物業之首。

世邦魏理仕亦發布統計數據顯示，一線城市物流地産投資淨回報率在6%-8%，遠高于商業地産的4%-5%和住宅地産的2%-3%。

實際上，受地産行業流動性影響，自2021年以來中國平安便開始就逐漸壓降不動産的規模。

截至2023年6月30日，中國平安的保險資金投資組合中，不動産投資余額為2093.93億元，在總投資資産中占比僅4.5%。在該類投資當中，物權投資占據75.6%的比例，債權投資占比18.7%，其他股權投資占比5.7%。

據了解，在此前業績會上，中國平安首席投資執行官鄧斌談及未來資産配置時提到，一是會積極主動配置專項債等長久期的利率産品；二是看好商辦、長租公寓、園區類資産，這一類投資會帶來長期穩定的現金流，以及價值增值的潛力。

“平安非常看好具有穩定現金流的不動産投資，比如說商辦、長租公寓、園區類的投資。”

的确，不止是前述提到的物流地産，過去一年時間平安人壽頻頻加碼商辦、産業園等資産。

2023年年初，平安人壽接連加大對上海來福士廣場等六個商業辦公項目、北京麗澤金融商務區、上海東方萬國等四個産業園區的投資。

根據平安人壽在保險協會官網披露的消息，僅去年上半年，平安人壽已對五個不動産項目累計出資總額達到了538.96億元。