觀點直擊｜獨屬于ESR的“熱辣滾燙”

觀點網 3月21日，ESR發布了2023年度财務報告，同時還召開了業績會議。

截至2023年12月31日止，ESR總的資産管理規模為1561億美元，同比增長7.3%；費用相關的資産管理規模為811億美元，同比增長6.3%；在EBITDA方面，ESR實現了創紀錄的基金管理EBITDA，為5.79億美元，占總收入的近60%，且同比增長8.9%。

而在收益方面，則由2022年度的8.21億元增長6%至2023年的8.71億美元；此外，總建築面積也有所上升，由2022年的4500萬平方米增加至4880萬平方米。

除了觀察财務數據的直觀變化外，同樣值得注意的還有ESR表示将持續進行資産負債表優化。

ESR預計将完成超過5億美元的已公布交易，並計劃在未來12個月内進一步完成15-20億美元的交易。該等計劃出售給ESR管理的公司及已公布非核心資産出售預期将在中期内降低本集團的資産負債比率，使其達到本集團介乎20%-30%的目標資産負債比率的低位。而降低資産負債比率帶來的利息節省将增加潛在的分派或為未來股份回購提供資金。

瘦身to-dolist

3月11日，ESR發布公告稱按初始代價向Sumitomo Mitsui Finance and Leasing Co.的聯屬公司等各實體出售其分别于澳大利亞、新加坡、韓國及美國等地ARA私募基金業務的權益乃基于業務的協定企業價值2.7億美元(可予調整)。

ESR董事會已确定将從ARA非核心業務撤資最多7.5億美元，而出售事項為該等撤資事項的第一筆。此次出售旨在精簡及簡化該集團的業務，並使集團更專注于發展新經濟分部，且出售事項所得的現金将主要用于減少集團的債務。

出售事項的背後正是ESR渴望降低其資産負債率的決心，目前其2023年的資産負債率為30.7%，且管理層在業績會上提及其2024年的債務目標：在年底前将資産負債率降低至約25%，並通過減少投資組合和降息的雙重效應來降低投資組合利息成本。

目前距離目標仍有5.7%的差值，換言之，也即ESR需在今年内減少9.23億美元的債務（2023年資産總值為161.91億美元）。

而管理層在業績會上也表示，2024年的優先事項是應用這幾個項目（即2023年公布的資産負債表銀團項目、2個内部項目及2024年3月簽署的非核心業務撤資項目）的12億美元淨收益去償還7億美元和5億美元的高利率貸款，這兩筆貸款将于2024年及2026年到期，且利率超過7%。

而縱觀ESR發行的債券，僅有2筆美元債票面利率超過7%，其余均小于7%，而平均利率在4.75%。

因此相較于這8筆債券的平均利率而言，管理層提及的12億美元高利率貸款的償還就顯得刻不容緩，也正如ESR表示這兩筆貸款的償還可将負債率下降至25%左右，且預計每年可節省4000萬美元的利息成本。

觀點新媒體了解到，管理層還表示希望在2024财年在中國境内發行熊貓債券，也即是境外機構在中國境内發行以人民币計價的債券，並進行固定利率掉期，也即是交易雙方在一定時間内交換不同利率形式的現金流（這是風險管理的一種措施），将部分浮動利率互換為固定利率，從而将加權平均利息成本從5.%降至5%以下。

此外，ESR将透過進一步出售資産負債表上的資産來推動輕資産戰略，其中大中華區是持續減持及出售活動的重點地區。

中國境内，在ESR資産出售清單中金額較大的一筆是2023年11月27日ESR作為賣方，将其麾下的6處國内物流園資産轉讓給泰康保險，總轉讓價為20.38億元。

這6項資産分布在長三角、大灣區及京津冀地區，總建築面積約34.96萬平方米，預計收益将達到3.38億元。交易完成後，ESR不再持有這些資産，而是由泰康保險的人民币收益基金間接持有。

其當時在公告中表示，集團将目標公司的權益出售予集團管理的投資基金，有助于獲得出售收益，且符合将資産負債表中的資産轉移至其管理及共同投資的投資工具的資本循環戰略中。

而結合其貫穿整場業績會的資産負債表優化的大目標來看，此項物流資産轉讓但對資産享有部分的管理權益不僅是ESR輕資産輸出的一種表現形式，更是資産負債表瘦身大框架中順理成章的一環。

寄予厚望的新經濟業務

無論是出售ARA非核心業務權益並專注于新經濟業務還是其2023年報中披露的新經濟項目待投資金額達130億美元，均可看出ESR對新經濟業務的重視。

新經濟業務不僅涵蓋物流，還涵蓋了數據中心及生命科學等新興增長的領域。據其業績會披露，其新經濟租戶收入占比第一、第二的分别是Coupang、京東集團。

前十大新經濟租戶收入占比情況

數據來源：ESR FY2023 Results Presentation，觀點指數整理

觀點新媒體了解到，Coupang是韓國最大的電商平台，其核心業務包括電子商務、在線零售、自營銷售模式的自營産品配送、電子支付、視頻流媒體服務Coupang Play。

作為提供倉儲的第三方平台，ESR還曾于2022年9月19日與SKP lug Hyverse（SKPH）和Coupang Fulfilment Services (CFS，是Coupang的子公司)簽署協議，合作開發和運營韓國的第一個環保型氫動力物流中心。

據了解，ESR、SKPH和CFS将合作開發ESR現有的Mokcheon物流園區，計劃将其發展為氫動力物流園區。Mokcheon物流園面積14.8萬平方米，目前由CFS租賃持有。

此種租戶是電商企業，加之物流園區采用新能源動力，“雙重buff”下是ESR對新經濟業務的重視。

此外，在ESR前段時間申報的中航易商REIT的底層資産富萊德昆山物流園中，京東就是作為其第一大租戶而存在的，而在此前觀點與ESR的談話中，ESR也提及富萊德于京東而言，所發揮的作用主要是承配倉，且因有極速達的承諾，靠近市區的承配倉也就成為了必需品。雖然京東在昆山附近也有亞洲一号項目，但並不作為承配倉使用，這些都使得京東對富萊德物流園區的粘性增加。

據其業績公告表示，新經濟開發分部業績由2022财年的3.43億美元減少24.2%至2023财年的2.60億美元，減少主要由于ESR在韓國的投資公允價值收益下跌。

但同時ESR也表示，其對亞太區的新經濟資産需求保持樂觀态度，在電子商務發展及成長、人工智能及生命科學的技術進步以及能源轉型趨勢下推動可再生能源崛起的驅動下，新經濟資産将繼續受益于長期結構性形勢大好。