年報觀察 | 深圳控股的去化挑戰，和它的分拆、資管圖謀

觀點網 與房地産企業結轉走勢相似，2023年深圳控股也出現了收入下降的現象，只是它所反映的結轉問題更為突出。

一方面，2023年全年，深圳控股實現合約銷售約266億元人民币，逆市上升38%，超額完成全年目標；另一方面，營業額卻僅為158.3億港元，同比降幅達49.8%，主要由于所銷售項目大部分未達結轉條件，現貨去化不及預期，收入結轉規模有較明顯下滑。

據觀點新媒體對比，去年深圳控股新開工面積下降了42.50%，連續兩年開工減少；與此同時，其持作待售的已落成物業達到197.45億港元，同比上升了70.45%，去庫存也成為該公司的重大挑戰之一。

深圳控股在年報中也形容，公司所面對的是“嚴峻的市場環境”。

這種形勢影響了多個方面，包括去年毛利約51億港元，整體毛利率32.3%，同比下降1.6個點；加上聯營公司虧損、财務成本增加等因素的影響，公司權益股東應占虧損為2.6億港元，上年則為盈利20.9億港元。

按照深圳控股“一手抓經營，一手抓轉型”的總體思路，其在加快去化之余，還計劃重點盤活存量資産及做強運營品牌。這也是房企普遍的轉型選擇，房地産正在緩慢築底，聚焦存量的資管業務反倒有不小的空間。

近日，參與深圳控股2023年業績推介會的投資者向觀點新媒體透露，管理層提及深控具備“強大的市場化能力”，推動城市綜合運營，並介紹了物管、商業、酒店等方面的策略及市場機遇。

銷售去化及謹慎擴儲

數據顯示，深圳控股2023年實現的營業額158.3億港元當中，物業結轉銷售收入約占86.3億元人民币，折合約95.9億港元（已扣除增值稅項），同比下降約62.6%；物業結轉面積約41.5萬平方米（不包含集團主要聯營公司所占權益），同比下降約43.1%，並以廣深項目為主（占比56%）。

觀點新媒體對比，2022年，位于深圳的深業中城以及東莞的松湖雲誠花園，分别為深圳控股貢獻了結轉收入52.15億元人民币、33.80億元人民币，但2023年這兩個項目僅結轉2.24億元人民币、3.16億元人民币。重點項目結轉下降，也是其營業額下降的重要原因。

毛利率方面，得益于廣深項目的價格抗跌能力，房地産開發銷售毛利率為36.5%，同比下降約0.1個點。這一定程度上使上市公司毛利水平相對保持穩定，去年整體毛利率32.3%，較上年同期33.9%下降約1.6個點。

而從開竣工角度觀察，2023年深圳控股新開工面積約159.5萬平方米，同比下降42.50%，連續兩年開工減少；計劃竣備項目則均按期交付，竣工面積約115.8萬平方米，同比增長2.39%，連續兩年保持竣工增加。

出現這種情況或許與2021年大幅新開工有關。2021年深圳控股新開工增長約500%至392.4萬平方米，而2021-2023年，該公司發展中物業、持作待售的已落成物業、存貨三種賬面值合計分别達到696.75億港元、829.46億港元及905.74億港元，未售貨值逐年攀升。

尤其是持作待售的已落成物業，截至去年底已達到197.45億港元，這部分已完工未售的貨值創下了近三年最高水平。

深圳控股的表态也反映出其在開工方面的反思，其表示，2023年集團聚焦重點項目，強化關鍵節點管控，開工城市僅限于深圳、上海等8個城市。

土地資源拓展同樣出現了聚焦的趨勢，該公司表示主要秉持的是“優中選優”的投資原則，去年通過公開競拍獲得深圳龍華、中山翠亨新區、沈陽沈河區3宗地。此外，深圳福田區車公廟舊改歷經11年完成拆遷工作，将建成區域標杆綜合體，並標志其在城市更新方面取得突破。

以上4個新增項目合共占地面積約13.7萬平方米，新增計容建築面積約45.4萬平方米，預計新增貨值約154.2億元人民币，新增持有運營面積（含商業和酒店）約12.1萬平方米。

2023年全年，深圳控股實現地産合同銷售約266億元人民币，同比增長38%，超額完成20%增長的年度目標；其中，深圳前海的雲海灣項目單盤銷售133億元，觀點新媒體了解，該項目去年6月24日開盤時單日已錄得銷售額約100億元。

對于2024年，深圳控股預計可售貨值超過300億元人民币，主要分布于深圳、中山、上海、南京及成都，其中住宅占比72%。不過，與2023年不同的是，該公司並未設定銷售目標。

該公司提及，公司将以流動性為主要考量加速周轉去化，繫統梳理可售資源，精準研判市場，做到一盤一策，順應市場合理定價，抓住各地政策“共振”的脈沖行情，必要時以價換量，盡早回籠資金。

據投資者表示，深圳控股管理層在業績會上提及的銷售應對舉措包括，抓住今年政策窗口期下的市場機會，同時利用一些創新營銷手段，提高開盤成交的轉化率。此外，還要做好精準去化，制定一盤一策，确保銷售結構處于“更加合理、更加健康的區間”。

運營模式轉型

相比于房地産開發業務，深圳控股2023年在物業投資業務方面明顯得到改善，年内實現物業投資收入14.2億港元，同比上升18.8%；物業投資業務毛利率約69%，與去年持平。

城市綜合運營業務方面，則實現營業收入約27.9億港元，同比上升6.4%；酒店運營業務實現經營收入（其他經營分類項下）約4.7億港元，同比上升61.7%；先進制造業實現經營收入約4.7億港元；高科農業業務經營收入（其他經營分類項下）約5.1億港元，同比上升約40.6%。

不難發現，非開發業務盡管發展勢頭總體較好，但它們的規模與業績貢獻仍遠不及開發業務。在深圳控股加快構建房地産發展新模式的過程中，這些業務也成為其轉型發展所強調的重要部分。

其中外界最為關注的是物管業務分拆，運營業務作為深業集團“十四五”期間規劃發展的重點業務闆塊，實際上兩年前上市平台深圳控股就已披露分拆的計劃。只不過物管上市的窗口並不算好，該公司因此兩度遞交招股書都未成功。

直到今年2月15日，深業物業運營集團股份有限公司（下稱深業運營）獲得境外上市備案通知，關于其上市時間表再次成為投資者關注的問題。

投資者表示，深圳控股目前正在更新上市申請，準備繼續向港交所正式遞表。更重要的一項工作則是，深控已經在接觸戰略投資者及基石投資者。“近期市場仍有波動，公司最重要的工作或許還是找到合作方，将物業的股票順利銷售出去。”

至于上市的節點，其表示，深圳控股管理層僅提及，會力争在年内尋找一個合适的時間窗口，來完成IPO發行。

管理層還解釋稱，深圳控股去年的業績波動主要是結轉節奏的問題，實際上整體開發物業都在按計劃推進，這也會不斷補充深業運營的管理規模。除此以外，深業運營本身有強大的外拓能力，獨立第三方項目管理面積占比超過70%，會進一步做大物管的規模和業績。

觀點新媒體了解，深業運營被定位為深業集團向新發展模式轉型的“重要抓手”，為此将有三方面計劃：

一是争取深圳市屬國資繫統更多的物業資源向該平台聚集，管理規模上盡快突破1億平方米，進入國内第一梯隊；二是加快全國布局，在現有四大區域公司基礎上加大業務的範圍和密度；三是借上市的機會，利用合資合作或收並購的方式擴大業務，嘗試在産業上下遊尋找機遇。

至于商業運營業務，管理層主要提及兩個方面，一是以深圳福田深業上城為原點，推動“一縱一橫”戰略布局，将福田核心片區的商業資源串聯起來，用城市運營理念打造商業護城河；二是在中山翠亨新區投入運營，計劃将項目打造成標杆項目，擴大商業運營在大灣區的影響力。

截至去年底，深圳控股投資物業總面積173萬平方米，公允價值約334.5億港元，年内所屬投資物業組合公允價值重估增加5.5億港元。同時，該公司去年還發行了兩單類REITs産品，在此基礎上計劃進一步盤活存量資産。

投資者表示，存量資産變現、釋放價值對深控來說非常重要，其整體存量物業的出租率約為88%，優于市場平均水平，在已經完成核心資産的儲備和運營基礎上，管理層表示下一步要做的是怎麼向“資産管理”進一步轉型。

其中，對于運營情況好，增值幅度大的投資物業，通過穩健經營，進一步提升資産質量，積極推進資産證券化；對于老舊、零散物業，通過推進工業區老舊物業升級改造提升價值，2024年計劃改造面積約3萬平方米。

“此外，深控還準備引入第三方市場化機構，全面對存量物業進行梳理和評估，一物一策，逐步推進資産的處置變現。”