樓市調查 | 白石洲再試“以舊換新” 綠景能否搭上二手房風口？

觀點網 4月15日，房地産中介平台樂有家發布推文指，将聯合深圳綠景白石洲項目推廣深圳房産“以舊換新”項目。

據悉，換房客戶在綠景白石洲繳納訂金，可鎖定意向房源2個月，期間樂有家聚焦推廣舊房，盡快售出舊房，客戶簽約新房，完成“以舊換新”交易。

觀點新媒體了解，“以舊換新”在深圳樓市中並不稀奇，此前深圳中原、貝殼等機構在該模式下也有所布局。

公開信息顯示，白石洲項目早在去年11月就已出現在深圳中原“舊房換新房”活動中。

押寶白石洲

白石洲舊改項目被綠景中國視為收成期的碩果，而在淡市之中，最不好的情況已經過去。

觀點新媒體此前調研時，市場人士對該項目去化效果給予了“符合預期”的評價。

根據規劃，白石洲項目總用地面積約46萬平方米，總建築面積約500萬平方米，計容建築面積約為358萬平方米，以罕見的體量實現了單一項目規模化，預計将用8到10年時間、分為四期滾動開發完成。

去年中期财報中，作為綠景中國短時間内可售貨值最大、變現能力最強的項目，被寄予厚望，視為“拉動集團高速穩健增長的新引擎”。

2023年下半年，“新引擎”白石洲項目一期住宅、公寓産品終于推出。在項目認籌階段時，1257套住宅房源僅凍資756批客，入圍比例0.6。雖然這個認籌成績算不上差，但能看出彼時市場濃郁的觀望情緒。

截至目前，距離白石洲開盤已然經過了6個月時間，從備案數據上看，似乎擠掉了些許火爆開盤時的“水分”。

深房信數據顯示，截止到4月16日，綠景白石洲住宅部分累計房源1257套，其中完成備案292套，備案去化率23.23%。若算上簽訂意向書的275套房源，去化率是45.9%。

公寓部分去化壓力也不小，1489套可售房源實際完成10套備案，備案去化近1個百分點，為0.67%。

對于項目的銷情，綠景看在眼里，一方面對于市場反饋的産品問題進行改進，甚至将展示效果不佳的樣闆房進行重新設計、建造；另一方面，積極與中介機構合作，加強去化工作。

以“以舊換房”模式為例，該項目曾在2023年11月出現在深圳中原關于“舊房換新房”的營銷海報之中。

觀點新媒體了解到，白石洲項目将按專規分為住宅、公寓、商業三種業态進行開發，商業闆塊包括一座購物中心及超甲級寫字樓。

2024年3月，綠景中國發布盈警，預計2023财年将錄得虧損約人民币21億元，而去年同期則是錄得虧損約人民币2.97億元，按年同比下滑85.86%。

至于虧損原因，綠景中國于公告中坦言，一方面是沒有确認截至2022财年來自白石洲城市更新項目四期的意向由房地産開發銷售變更為租賃及長期投資用途的商業支持的重估收益。

另一方面則是在當前市況下，截至2023年末年度錄得投資物業的公允價值虧損大幅增加。

綠景找上樂有家再次試水“以舊換新”的原因也十分明确，無非是想乘上近期深圳二手房交易的風口。

“換新”不新

市場人士指出，“以舊換新”政策一定程度上能幫助打通一二手房市場供需關繫的流動，激活改善型需求。

“由于采取換新的項目多為去化難産品，中介機構需要防範陷入‘賣不出去’的二手房置換‘賣不出去’的一手房的尴尬境地。”

從已披露的合作内容上看，本次樂有家與白石洲項目的合作更像是“點對點”服務，即客戶下定新房，樂有家完成舊房銷售，客戶回籠舊房銷售資金後方算“置換”成功。

按照意向房源鎖定2個月的時間來算，樂有家“舊房”去化周期僅有60個自然日，對于房地産經紀機構來說是一項不小的挑戰。

對于雙方合作的消息，觀點新媒體第一時間與樂有家工作人員确認了此消息，並透露：“近期将發布‘以舊換新’細則。”

僅從房開項目“以舊換新”的商業模式看，主要科分為三種情況。

一是舊房轉貸模式，即舊房完成評估後，過戶給房企並完成銀行轉貸，而舊房貸款則作為房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。

二是收購模式，國企平台或開發商直接進行舊房收購，售房款用于在相應項目購買新房。今年4月，鄭州房管局計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套，采取的就是這種模式。

三是幫賣模式，開發商聯合房地産經紀機構推出“以舊換新”服務，也就是本次綠景白石洲與樂有家的合作模式。

上述模式的第三種在深圳樓市來說並不新鮮，至少並不是首次。

以上述中原活動為例，“舊房”可置換的樓盤除白石洲項目外，還包括越秀潮樾府和瑞樾府、中洲灣迎海一期、鴻荣源博譽府和尚雲、仁恒公園世紀等項目。

數據來源：觀點指數整理、深房信網站

據觀點新媒體觀察，參與“以舊換房”模式的項目備案去化最高可達81.45%，住宅最低也有23%以上。

整體分為兩種類型，一是去化效果較佳項目；二是部分尾盤出清項目。

深房信數據顯示，2024年3月深圳成交2245套新房住宅，較去年同期減少近1000套，按年下滑29.82%。對于深圳市場而言，雖然新房仍在緩慢修復中，但市場整體交易量並未有明顯減少，其中二手房市場上揚趨勢明顯。

樂有家研究中心監測顯示，過去的3月，在多個寬松政策持續疊加效應下，深圳二手房網簽量超5100套，二手住宅過戶量超3800套，二手房數據創下新高。

比起過戶，網簽數據能更快反映市場行情。深房中協小程序顯示，3月深圳全市二手房網簽（即合同錄得量）達到5196套，環比上漲117%，同比上漲5%。這也是時隔3年月度網簽量再次破5000套。

數據統計：觀點指數整理、樂有家研究中心

不難看出，當下深圳新房交易市場正被二手房低價房源分流。

相較于在新房需求里面尋去化，綠景白石洲顯然盯上了熱度正旺的二手交易市場，拟通過“以舊換新”方式，幫助客群完成“舊房”處置的同時，帶動自身項目去化。

據觀點新媒體觀察，每年的一季度，市場主流客群以剛需和剛改為主。去年二手房交易數據顯示，在剛改需求釋放完畢之後，進入持續下滑的修復狀态。

綠景此時選擇入局，似乎是最佳機會。